A NR Advogados Imobiliários atua nos dois lados da compra e venda de imóvel em São Paulo: com quem compra, da leitura da matrícula ao registro, e com quem vende, da documentação à assinatura. O ponto de partida é o art. 1.245 do Código Civil: no Brasil, quem paga o preço e assina a escritura ainda não é dono, porque a propriedade só passa com o registro do título no Registro de Imóveis.
Assessoria na compra de imóvel: o que conferir antes de assinar
A primeira leitura é a da matrícula atualizada. Ela mostra quem é o dono, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outra restrição, e se a área e a construção batem com o que está à venda. O roteiro está no artigo sobre análise da matrícula do imóvel.
Depois vêm as certidões do imóvel e das partes. Duas dívidas passam para quem compra: o condomínio atrasado, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil), e o IPTU, salvo quando a escritura traz a prova de quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional). O levantamento completo é a due diligence imobiliária.
Duas situações mudam o negócio. Se o vendedor é casado, a venda precisa da autorização do cônjuge, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil). Se o imóvel está alugado, o inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições e deve ser comunicado do preço e da forma de pagamento (art. 27 da Lei 8.245/1991).
Contrato de compra e venda: promessa, sinal e escritura
Muitos negócios começam por uma promessa de compra e venda, com sinal. Registrada no cartório de imóveis e sem cláusula de arrependimento, ela dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil); se o vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva, o comprador pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418 do Código Civil). O sinal tem regras próprias, explicadas no artigo sobre arras confirmatórias e penitenciais.
Para imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade do negócio (art. 108 do Código Civil). Na compra com financiamento e alienação fiduciária, o contrato do banco pode ser feito por instrumento particular com caráter de escritura pública (art. 38 da Lei 9.514/1997); o que muda nessa compra está na página de financiamento imobiliário. O que se lê em cada cláusula está em análise de contrato de compra e venda de imóvel; o passo a passo no tabelionato, em advogado para escritura pública.
Quem paga o quê na compra e venda
| Custo | Quem paga | Regra |
|---|---|---|
| ITBI | Comprador | Contribuinte é o adquirente (art. 6º, I, da Lei Municipal 11.154/1991); na cidade de São Paulo, 3% na compra sem financiamento |
| Escritura e registro | Comprador, salvo cláusula em contrário | Art. 490 do Código Civil |
| Despesas da tradição (entrega do imóvel) | Vendedor, salvo cláusula em contrário | Art. 490 do Código Civil |
| Débitos do imóvel até a tradição | Vendedor, salvo convenção em contrário | Art. 502 do Código Civil |
Na cidade de São Paulo, o ITBI é pago antes da escritura, quando ela é por instrumento público, e em até 10 dias, quando o instrumento é particular (art. 12 da Lei Municipal 11.154/1991). Em 2026, para um imóvel de R$ 384.200,01 a R$ 768.400,00, os emolumentos são de R$ 5.427,43 na escritura, num tabelionato da Capital, e de R$ 3.324,04 no registro. A conta com o valor do seu imóvel está na calculadora de custo da compra do imóvel.
Registro: quando o comprador vira dono
Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Protocolado o título, o cartório de registro de imóveis registra ou devolve com exigências em até 10 dias; a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências e com custas e emolumentos pagos é registrada em até 5 dias (art. 188 da Lei 6.015/1973). Esse é o prazo do cartório, não o da transação inteira.
Para quem vende
Quem vende responde pelos débitos do imóvel até a entrega, salvo convenção em contrário (art. 502 do Código Civil), e a documentação do vendedor é a que mais costuma atrasar a escritura. Imóvel ainda financiado, imóvel de herança ainda sem partilha e imóvel com locatário pedem um passo a mais antes da assinatura. No de herança, o caminho do inventário está na página de inventário de imóvel.
O mesmo roteiro vale para imóvel residencial, comercial ou rural. Os problemas da compra na planta, do atraso na entrega à desistência, estão na página de distrato imobiliário, e a permuta e a cessão de direitos têm página própria.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| O imóvel tem condomínio ou IPTU atrasado | Quem vai comprar | Conferir as certidões do imóvel antes de assinar | O condomínio atrasado passa para quem compra, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil), e o IPTU também, salvo quando a escritura traz a prova de quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional) |
| O vendedor é casado | Quem vende | Obter a autorização do cônjuge para a venda | A venda precisa da autorização do cônjuge, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil) |
| O imóvel à venda está alugado | Quem vende | Comunicar ao inquilino o preço e a forma de pagamento | O inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições (art. 27 da Lei 8.245/1991) |
| A promessa de compra e venda foi registrada e o vendedor se recusa a outorgar a escritura | Quem comprou | Pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418 do Código Civil) | A promessa registrada no cartório de imóveis e sem cláusula de arrependimento dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil) |
| A escritura foi assinada, mas ainda não foi registrada | Quem comprou | Protocolar o título no cartório de registro de imóveis | Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). O cartório registra ou devolve com exigências em até 10 dias; a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências e com custas e emolumentos pagos é registrada em até 5 dias (art. 188 da Lei 6.015/1973) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Se você vai comprar, mande a matrícula e a proposta ou a minuta do contrato, se já tiver. Se vai vender, mande a matrícula e diga se o imóvel é financiado, alugado ou de herança: é a leitura desses documentos que mostra o que falta antes da escritura.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
