A NR Advogados Imobiliários atua nos problemas de aluguel dos dois lados do contrato: o proprietário que não recebe ou quer o imóvel de volta e o inquilino que discute multa, reparo, reajuste ou a venda do imóvel onde mora. A regra é a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. O primeiro passo é ler o contrato e o que as partes já trocaram por escrito.
Quando o inquilino não paga o aluguel
A falta de pagamento do aluguel e dos encargos é uma das hipóteses em que a locação pode ser desfeita, pelo art. 9º, III, da Lei 8.245/1991. O artigo não fixa um número mínimo de meses em atraso. Seja qual for o motivo, o caminho do proprietário para reaver o imóvel é a ação de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991).
Na ação por falta de pagamento, o pedido de rescisão pode vir junto com a cobrança dos aluguéis. O inquilino e o fiador podem evitar a rescisão depositando o débito atualizado em 15 dias contados da citação (art. 62, I e II, da Lei 8.245/1991). Quando o contrato não tem nenhuma garantia, como fiança, caução ou seguro-fiança, a lei prevê liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três meses de aluguel prestada pelo proprietário (art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991).
Cada caminho tem página própria: a ação de despejo por falta de pagamento, a cobrança de aluguéis e encargos e o despejo de inquilino pelos demais motivos.
Para o inquilino: multa, reparos e a venda do imóvel
Quem devolve o imóvel antes do fim do prazo paga a multa do contrato, proporcional ao período já cumprido (art. 4º da Lei 8.245/1991). Fica dispensado dela quem é transferido pelo empregador para outra localidade e avisa o proprietário por escrito com 30 dias de antecedência, pelo parágrafo único do mesmo artigo. Os detalhes estão na página de rescisão do contrato de locação.
Nos reparos, o defeito anterior à locação é do proprietário, que também deve entregar o imóvel em condição de uso (art. 22, I e IV, da Lei 8.245/1991). O dano causado pelo inquilino, pela família ou por visitantes é dele (art. 23, V, da Lei 8.245/1991). No condomínio, a despesa extraordinária, como obra na estrutura, pintura de fachada e fundo de reserva, fica com o proprietário; a ordinária, com o inquilino (art. 22, X, e art. 23, XII, da Lei 8.245/1991).
Se o imóvel for vendido, o inquilino tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros e 30 dias para aceitar a proposta inteira (art. 27 e art. 28 da Lei 8.245/1991). O comprador pode denunciar a locação em até 90 dias do registro, com 90 dias para a desocupação. A exceção é o contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/1991), um detalhe que quase nunca se confere na assinatura.
Reajuste, revisão e renovação do aluguel
O reajuste segue a cláusula do contrato, e as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor ou mudar essa cláusula (art. 18 da Lei 8.245/1991). Sem acordo, depois de três anos de contrato ou do último acordo, proprietário ou inquilino pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19 da Lei 8.245/1991). É o caso da ação revisional de aluguel.
Na locação de loja ou sala comercial, o inquilino tem direito à renovação quando três requisitos se somam: contrato escrito e por prazo determinado, cinco anos de contrato ou de contratos escritos sem interrupção e três anos no mesmo ramo (art. 51 da Lei 8.245/1991). A ação renovatória tem janela: entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor (art. 51, § 5º, da Lei 8.245/1991). Perdida a janela, o direito à renovação cai.
Mais sobre locação comercial, sobre o contrato de locação de loja e sobre a locação em shopping center.
| Situação | Quem pede | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| O inquilino não paga o aluguel | Proprietário | A ação de despejo por falta de pagamento pode pedir a cobrança dos aluguéis junto (art. 62, I, da Lei 8.245/1991) | O inquilino e o fiador evitam a rescisão se depositarem o débito atualizado em 15 dias da citação (art. 62, II, da Lei 8.245/1991). Se o contrato não tem garantia, cabe liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991) |
| O inquilino quer devolver o imóvel antes do prazo | Inquilino | O inquilino devolve o imóvel e paga a multa do contrato, proporcional ao período já cumprido (art. 4º da Lei 8.245/1991) | Quem é transferido pelo empregador para outra localidade e avisa o proprietário por escrito 30 dias antes fica dispensado da multa (art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/1991) |
| O aluguel ficou fora do preço de mercado | Proprietário ou inquilino | As partes combinam novo valor (art. 18 da Lei 8.245/1991) ou uma delas pede a revisão judicial (art. 19 da Lei 8.245/1991) | A revisão judicial cabe depois de três anos de contrato ou do último acordo (art. 19 da Lei 8.245/1991) |
Antes de assinar o contrato de aluguel
O contrato aceita uma só garantia: mais de uma é nula (art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991). A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991). Ler antes de assinar mostra o prazo, a multa, a garantia, quem paga cada despesa e se há cláusula de vigência para o caso de venda.
Há páginas próprias para o contrato de aluguel residencial e para a elaboração de contrato de locação. Quem aluga por temporada em plataforma, dentro de condomínio, deve conferir a convenção: em 07/05/2026, a 2ª Seção do STJ decidiu que a locação de curta duração reiterada exige aprovação de 2/3 dos condôminos. Mais em locação por Airbnb.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Se você já tiver, mande o contrato de locação, os comprovantes de pagamento e qualquer notificação ou citação recebida: é a leitura desses documentos que mostra os caminhos possíveis.
Quando há prazo correndo, como a citação numa ação de despejo, diga isso já na primeira mensagem pelo WhatsApp; o atendimento a distância está explicado na página do advogado imobiliário online. Os demais canais estão na página de contato.
