O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.121.055-MG, por maioria, com relatoria da ministra Nancy Andrighi. A tese publicada no Informativo 889 diz que a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, quando há reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial. Nesse caso, o uso depende de previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.
A mesma decisão registra o outro lado. Para as duas Turmas de Direito Privado do STJ, anunciar o imóvel por plataforma digital, por si só, não muda a natureza residencial. O que pesa é a frequência e a habitualidade da oferta, em baixa quantidade de diárias.
O STJ também afastou, para esse uso, os dois enquadramentos mais comuns: não é locação residencial por temporada nem contrato de hospedagem, mas um contrato atípico de curta estadia. O histórico da discussão e o que mudou para quem já anuncia estão no artigo sobre o Airbnb em condomínio e a decisão do STJ.
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A convenção e o quórum de dois terços
O Código Civil obriga o condômino a dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação (art. 1.336, IV, do Código Civil). Por isso, o ponto de partida é ler o que a convenção diz sobre o uso das unidades, e não só o regimento interno ou um aviso da administração.
A alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022). Esse é o quórum que a assembleia precisa atingir para que a convenção passe a admitir a curta estadia. Questões de assembleia e convenção em geral estão na página de advogado condominial em SP.
Multa do condomínio: o limite da lei
O condômino que descumpre o dever de destinação paga a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, que não pode ser superior a cinco vezes o valor das suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem (art. 1.336, § 2º, do Código Civil). Se a convenção não prevê a multa, cabe à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança.
Ao receber uma notificação, confira três coisas: se a convenção prevê destinação residencial, se a multa está prevista nela ou foi aprovada pelo quórum da lei e se o valor respeita o teto de cinco contribuições mensais.
Locação por temporada: quando o contrato da Lei do Inquilinato vale
Fora da curta estadia reiterada, a locação por temporada tem regra própria. É a destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos que decorrem só de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (art. 48 da Lei 8.245/1991).
Com imóvel mobiliado, o contrato precisa trazer a descrição dos móveis e utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único, da Lei 8.245/1991). O locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir uma das garantias do art. 37 da Lei 8.245/1991 (art. 49 da Lei 8.245/1991).
O cuidado está no fim do prazo. Se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, a locação se presume prorrogada por tempo indeterminado, e o pagamento antecipado deixa de ser exigível (art. 50 da Lei 8.245/1991). Contratos de aluguel em geral estão na página de contrato de aluguel em São Paulo.
O que separar para a análise
Se você já tiver, reúna a convenção do condomínio, o regimento interno, as atas das assembleias recentes, as notificações ou boletos de multa e o histórico de reservas do anúncio. Para a locação por temporada, separe o contrato usado e a lista de móveis. Com esses documentos, dá para conferir o que a convenção permite, se a multa tem base e qual enquadramento cabe ao seu uso.
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Os demais canais estão na página de contato.
