A NR Advogados Imobiliários atua na usucapião de imóvel em São Paulo, no cartório e na Justiça: a análise da posse, a montagem dos documentos e o acompanhamento até o registro. A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, nas condições que a lei fixa para cada modalidade.
O reconhecimento vem por sentença do juiz ou pelo registro feito no cartório, e só então o imóvel passa ao nome de quem tinha a posse. A sentença serve de título para o registro no Registro de Imóveis (art. 1.241 do Código Civil).
Modalidades e prazo de posse
| Modalidade | Prazo de posse | Condições | Regra |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos | Posse como dono, sem interrupção nem oposição; não exige título nem boa-fé | Código Civil, art. 1.238, caput |
| Extraordinária com moradia ou obra | 10 anos | As mesmas, com moradia habitual no imóvel ou obras e serviços de caráter produtivo | Código Civil, art. 1.238, parágrafo único |
| Ordinária | 10 anos | Posse contínua e sem contestação, com justo título (um documento de compra, por exemplo, que não chegou a transferir o imóvel) e boa-fé | Código Civil, art. 1.242, caput |
| Ordinária com registro cancelado | 5 anos | Imóvel comprado com base no registro do cartório, depois cancelado, com moradia ou investimento de interesse social e econômico | Código Civil, art. 1.242, parágrafo único |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não é dono de outro imóvel | Constituição Federal, art. 183; Código Civil, art. 1.240 |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo próprio trabalho ou da família, com moradia nela, por quem não é dono de outro imóvel | Constituição Federal, art. 191; Código Civil, art. 1.239 |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, com posse direta e exclusiva para moradia, por quem não é dono de outro imóvel | Código Civil, art. 1.240-A |
Para completar o prazo, quem tem a posse pode somar a dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas; na ordinária, também com justo título e boa-fé (art. 1.243 do Código Civil). As causas que interrompem ou suspendem a prescrição valem para a usucapião (art. 1.244 do Código Civil). Imóvel público não pode ser adquirido por usucapião (art. 102 do Código Civil e art. 183, § 3º, da Constituição Federal).
A prova da posse é o centro do caso; o que costuma servir está em como comprovar a usucapião e em posse mansa e pacífica. A modalidade rural tem página própria, a usucapião especial rural, e a familiar está em usucapião por abandono de lar.
Usucapião no cartório
O pedido extrajudicial corre no Registro de Imóveis da comarca (a região atendida por um fórum) onde o imóvel fica, e quem pede precisa estar representado por advogado (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973). O pedido vai com quatro grupos de documentos, pelos incisos I a IV do art. 216-A da Lei 6.015/1973:
- a ata notarial, em que o tabelião atesta o tempo de posse de quem pede e dos antecessores;
- a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos na matrícula do imóvel e na dos vizinhos;
- as certidões negativas dos distribuidores (as que mostram se há processos) da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede;
- o justo título ou outros documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos impostos e taxas do imóvel.
O passo a passo no cartório está em usucapião extrajudicial em cartório.
Os prazos do pedido no cartório
| Quem | Como é chamado | Prazo | Se não responder | Regra |
|---|---|---|---|---|
| Titular de direito na matrícula do imóvel ou dos vizinhos que não assinou a planta | Notificação pelo registrador, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento | 15 dias | O silêncio é concordância | Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º |
| Notificado que não é encontrado | Edital (aviso público) publicado duas vezes em jornal local | 15 dias cada | O silêncio é concordância | Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 13 |
| União, Estado, Distrito Federal e Município | Ciência dada pelo registrador | 15 dias | O pedido segue | Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 3º |
| Terceiros interessados | Edital em jornal de grande circulação | 15 dias | O pedido segue | Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 4º |
O silêncio do vizinho notificado vale como concordância desde a redação que a Lei 13.465/2017 deu ao § 2º do art. 216-A da Lei 6.015/1973; o texto anterior dizia o oposto. Em apartamento ou outra unidade de condomínio, os vizinhos de divisa não precisam consentir: basta notificar o síndico (art. 216-A, §§ 11 e 12, da Lei 6.015/1973).
Passados os prazos, sem diligência pendente e com a documentação em ordem, o registrador registra a aquisição, e pode abrir matrícula nova (art. 216-A, § 6º, da Lei 6.015/1973). Se faltar documento da posse, ela pode ser provada numa justificação administrativa no próprio cartório (art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/1973).
Usucapião na Justiça
O pedido no cartório não fecha a porta da Justiça: a via extrajudicial é admitida sem prejuízo da judicial (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973), e a rejeição no cartório não impede a ação de usucapião (art. 216-A, § 9º, da Lei 6.015/1973). Quando alguém se opõe ao pedido no cartório com fundamento, o registrador envia o caso ao juiz da comarca e o pedido segue como processo (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973).
A ação de usucapião segue o Código de Processo Civil (CPC): os vizinhos de divisa são citados pessoalmente, salvo quando o imóvel é unidade de condomínio (art. 246, § 3º, do CPC), e é publicado edital para os interessados desconhecidos (art. 259, I, do CPC). A sentença que reconhece a usucapião vai a registro no Registro de Imóveis (art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil).
Cartório ou Justiça: do que depende a escolha
O cartório exige documentos em ordem e nenhuma oposição fundamentada até o fim dos prazos; com isso, o pedido se resolve sem processo. A Justiça é o caminho quando há disputa pela posse, quando alguém se opõe ao pedido no cartório ou quando falta a prova que o registrador pede. Em qualquer dos dois, quem pede está representado por advogado; quando a lei pede advogado e o que muda em cada via está em precisa de advogado para usucapião.
Usucapião e regularização do imóvel
A usucapião é um dos caminhos para o imóvel que nunca teve escritura ou registro em nome de quem mora nele. Os outros, como a adjudicação compulsória e a averbação de construção, estão na página de regularização imobiliária, e a usucapião em loteamento e núcleo informal, em usucapião para regularização fundiária.
O imóvel de família que ficou sem inventário tem dois caminhos possíveis, comparados em usucapião de imóvel herdado e na página de inventário com imóveis. Quem vai comprar um imóvel ainda em usucapião encontra os pontos de atenção em riscos ao comprar um imóvel com usucapião.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| A posse de quem pede não completa o prazo sozinha | Quem tem a posse | Soma da posse dos antecessores | As posses precisam ser contínuas e pacíficas; na ordinária, também com justo título e boa-fé (art. 1.243 do Código Civil) |
| Falta documento que prove a posse | Quem pede a usucapião | Justificação administrativa no próprio cartório | A posse pode ser provada no Registro de Imóveis, sem processo (art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/1973) |
| O imóvel é apartamento ou outra unidade de condomínio | Quem pede a usucapião | Notificação do síndico | Os vizinhos de divisa não precisam consentir (art. 216-A, §§ 11 e 12, da Lei 6.015/1973) |
| Alguém se opõe ao pedido no cartório com fundamento | Registrador | Envio do caso ao juiz da comarca | O pedido segue como processo (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973) |
| O cartório rejeita o pedido | Quem pede a usucapião | Ação de usucapião na Justiça | A rejeição no cartório não impede a ação, que segue o CPC, com citação dos vizinhos de divisa e edital (art. 216-A, § 9º, da Lei 6.015/1973; arts. 246, § 3º, e 259, I, do CPC) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande o que mostra a posse e o tempo dela: contrato de compra ou cessão, carnês de IPTU, contas de consumo e a matrícula do imóvel, se houver. É a partir desses papéis que se avalia a modalidade e a via.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
