Usucapião de apartamento: o que muda em relação à casa
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse contínua e sem oposição, durante o prazo que a lei fixa para cada situação (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil). Ela também vale para apartamento. O que muda é o objeto: num prédio em condomínio, cada apartamento é propriedade exclusiva, e junto com ele vai uma fração ideal, a parte do terreno e das áreas comuns que pertence àquela unidade (art. 1.331, §§ 1º e 3º, do Código Civil).
Essa diferença aparece em dois pontos do pedido: o que se confere no Registro de Imóveis e quem precisa ser chamado. Esta página trata dos dois no apartamento e nas outras unidades de condomínio, como sala e loja. A análise da posse em qualquer imóvel está na página de advogado especialista em usucapião, e as modalidades, na página de usucapião.
O que se confere na matrícula do apartamento
A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, onde ficam o dono e os atos que atingem o imóvel, e cada imóvel tem a sua (art. 176, § 1º, I, da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos). No prédio, o condomínio nasce de um ato registrado nesse cartório, que separa as unidades umas das outras e das áreas comuns e define a fração ideal de cada uma (art. 1.332, I e II, do Código Civil).
Antes do pedido, confira na certidão da matrícula:
- se a instituição do condomínio está registrada e se o apartamento tem matrícula própria;
- em nome de quem a unidade está registrada;
- se há financiamento, penhora (o bloqueio do imóvel para pagar uma dívida num processo) ou outro direito anotado nela;
- se a área e a fração ideal descritas batem com o apartamento que você ocupa.
Quem tem direito anotado na matrícula do apartamento assina a planta do pedido ou é notificado pelo cartório para se manifestar (art. 216-A, II e § 2º, da Lei 6.015/1973). Por isso a lista acima vem antes de qualquer outro passo.
Quem é chamado quando o imóvel é apartamento
Na casa, o pedido envolve os vizinhos de divisa, que a lei chama de confinantes. No apartamento, a lei simplifica esse passo, no cartório e na Justiça, onde o rito segue o Código de Processo Civil (CPC).
| Etapa | Casa ou terreno | Apartamento ou outra unidade de condomínio | Fundamento |
|---|---|---|---|
| No cartório: quem tem direito anotado na matrícula dos vizinhos | Assina a planta ou é notificado para se manifestar em 15 dias | Consentimento dispensado; basta notificar o síndico | Art. 216-A, II, §§ 2º e 11, da Lei 6.015/1973 |
| Na Justiça: citação dos confinantes, o aviso formal de que o processo existe | Pessoal | Dispensada | Art. 246, § 3º, do CPC |
| Quem tem direito anotado na matrícula do próprio imóvel | Assina a planta ou é notificado | Assina a planta ou é notificado | Art. 216-A, II e § 2º, da Lei 6.015/1973 |
Se a casa faz divisa com um prédio em condomínio, também basta notificar o síndico, sem chamar cada condômino (art. 216-A, § 12, da Lei 6.015/1973). Quem é notificado e fica em silêncio no prazo de 15 dias é tratado como quem concordou (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973).
O resto do chamamento não muda. No cartório, União, Estado e Município são avisados e um edital chama terceiros interessados (art. 216-A, §§ 3º e 4º, da Lei 6.015/1973). Na Justiça, a ação de usucapião tem edital publicado (art. 259, I, do CPC).
Prazo e modalidade no apartamento
As modalidades são as mesmas do imóvel urbano. O prazo depende da sua situação:
- 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, sem precisar de documento; 10 anos se o apartamento é sua moradia habitual (art. 1.238 do Código Civil).
- 10 anos com justo título, o documento que mostra de onde veio a posse, e boa-fé (art. 1.242 do Código Civil). Um contrato de compra que nunca foi registrado pode valer como justo título.
- 5 anos se o imóvel é a moradia sua ou da sua família, a área urbana é de até 250 m² e você não tem outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil; art. 183 da Constituição).
No apartamento, qual área entra na conta dos 250 m² é um dos pontos da análise, a partir da descrição da unidade na matrícula.
Para mostrar a posse ao longo dos anos, a lei aceita qualquer documento que prove a origem, a continuidade e o tempo dela, como o pagamento dos impostos do imóvel (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973). Guarde os carnês do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), as contas de consumo e os boletos do condomínio no seu nome.
Comprou com contrato e nunca passou a escritura
Quem comprou o apartamento por promessa de compra e venda, pagou tudo e não recebeu a escritura tem, além da usucapião, outro caminho na lei: a adjudicação compulsória, o pedido para registrar o imóvel em seu nome com base no contrato quando quem vendeu não entrega o título de propriedade.
Ela pode ser feita no cartório de registro de imóveis, com advogado, e não depende de a promessa estar registrada (art. 216-B, caput e §§ 1º e 2º, da Lei 6.015/1973). O pedido leva o contrato, a prova de que o vendedor foi notificado e não assinou em 15 dias, ata notarial com a prova do pagamento do preço e o comprovante do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) (art. 216-B, § 1º, I, II, III e V, da Lei 6.015/1973). A ata notarial é o documento em que o tabelião registra fatos que ele próprio constatou. Na Justiça, quem tem a promessa registrada, sem cláusula de arrependimento, pode exigir a escritura e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).
Qual dos dois caminhos serve depende do contrato, da prova do pagamento e do que consta na matrícula. Mais sobre o tema na página de adjudicação compulsória.
Atendimento na Zona Sul
A sede da NR Advogados Imobiliários fica na Av. Ibirapuera, 2033, conjunto 81, em Moema, na Zona Sul de São Paulo. O atendimento é presencial na sede e online, e o escritório atua em direito imobiliário desde 2014.
O pedido no cartório corre no registro de imóveis do local do apartamento (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973), e a certidão da matrícula mostra qual é. A análise parte dessa certidão, do contrato ou recibo de compra, se houver, e dos documentos da posse. Com eles se aponta se a posse conta, por qual prazo e qual caminho cabe: usucapião no cartório, na Justiça ou adjudicação compulsória.
