A usucapião de quem mora no imóvel
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse contínua e sem oposição, durante o prazo que a lei fixa. Para quem usa a casa como moradia, a lei prevê prazos menores. São três situações, cada uma com requisitos próprios:
| Situação | Prazo de posse | Área | Outras condições | Fundamento |
|---|---|---|---|---|
| Moradia em área urbana | 5 anos | Até 250 m² | Moradia sua ou da família; nenhum outro imóvel urbano ou rural em seu nome; reconhecida uma vez só para a mesma pessoa | Art. 1.240 do Código Civil; art. 183 da Constituição |
| Imóvel dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixou o lar | 2 anos | Urbano, até 250 m² | Posse direta, isto é, você mesmo ocupa o imóvel, e exclusiva; moradia sua ou da família; nenhum outro imóvel; uma vez só | Art. 1.240-A do Código Civil |
| Moradia habitual, ou obras e serviços de caráter produtivo no imóvel | 10 anos | A lei não fixa limite | Não exige documento de compra nem boa-fé | Art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil |
Nas três, a posse precisa ser contínua e sem oposição. Quem entrou no imóvel como inquilino, caseiro ou por empréstimo, e quem tem documento de compra, segue outras regras, explicadas na página de advogado especialista em usucapião. As demais modalidades estão na página de usucapião.
Os requisitos que se conferem antes de tudo
O prazo curto vem com condições, e cada uma se confere com documento:
- Nenhum outro imóvel. As usucapiões de 5 e de 2 anos exigem que você não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (arts. 1.240 e 1.240-A do Código Civil).
- Uma vez só. O direito não é reconhecido duas vezes para a mesma pessoa (art. 1.240, § 2º, e art. 1.240-A, § 1º, do Código Civil).
- Moradia. O imóvel precisa servir de moradia sua ou da sua família. Se ele é usado só como ponto comercial, os prazos de 5 e de 2 anos não se aplicam. Para quem fez no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo, vale o de 10 anos (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil).
- Área particular. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião (art. 102 do Código Civil; art. 183, § 3º, da Constituição). Confira de quem é a área antes de qualquer pedido.
O título de propriedade sai em nome do homem, da mulher ou dos dois, seja qual for o estado civil (art. 1.240, § 1º, do Código Civil; art. 183, § 1º, da Constituição).
Usucapião familiar: o que a lei pede
A usucapião familiar resolve uma situação específica: o casal tinha o imóvel em conjunto, um dos dois saiu de casa e o outro ficou morando. A lei pede, ao mesmo tempo (art. 1.240-A do Código Civil):
- que o imóvel seja urbano, de até 250 m², e de propriedade dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro;
- que esse ex-cônjuge ou ex-companheiro tenha abandonado o lar;
- 2 anos de posse direta, exclusiva, sem interrupção e sem oposição, como moradia sua ou da sua família;
- que você não tenha outro imóvel urbano ou rural.
Cumpridos os requisitos, quem ficou passa a ter a propriedade inteira do imóvel. Se o imóvel não está em nome de nenhum dos dois, esta modalidade não se aplica, e a análise passa para as outras linhas da tabela. O início do prazo de 2 anos se confere caso a caso, a partir de quando a saída aconteceu e de como ficou o imóvel depois dela. Mais sobre o tema no artigo sobre usucapião por abandono de lar.
A casa que você construiu ou ampliou
Em casa, é comum o possuidor ter erguido a construção, aumentado um cômodo ou feito um segundo pavimento. A lei presume que toda construção em um terreno foi feita pelo proprietário e à custa dele, até que se prove o contrário (art. 1.253 do Código Civil). Quem construiu precisa, então, mostrar a obra: notas de material, recibos de mão de obra, fotos datadas.
Esses papéis entram no pedido como documentos da origem, da continuidade e do tempo da posse, ao lado dos carnês do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e das contas de consumo (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos). Se faltarem documentos, a posse pode ser comprovada em justificação administrativa no próprio cartório (art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/1973).
A casa também precisa ser medida. O pedido no cartório leva planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, o registro do serviço no conselho profissional (art. 216-A, II, da Lei 6.015/1973). Os vizinhos de divisa, que a lei chama de confinantes, são chamados: no cartório, quem tem direito anotado na matrícula deles assina a planta ou é notificado para se manifestar em 15 dias (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973); na Justiça, eles são citados pessoalmente, isto é, recebem o aviso formal do processo (art. 246, § 3º, do Código de Processo Civil).
Atendimento para quem mora na Zona Leste
A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial na sede, na Av. Ibirapuera, 2033, em Moema, e online, o que inclui quem tem imóvel na Zona Leste.
O pedido no cartório corre no registro de imóveis do local do imóvel (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973). A análise parte da matrícula, quando existe, dos documentos da posse e da obra e da história de como você chegou ao imóvel. Com isso se aponta qual das três situações da tabela se aplica, desde quando o prazo corre e o que falta reunir.
