O que faz o advogado especialista em construção civil
A construção civil reúne conflitos de lados diferentes da mesma obra. Há o comprador que recebeu o apartamento novo com infiltração ou rachadura, o dono que contratou um empreiteiro para levantar a casa, os adquirentes de um prédio cuja obra parou e a construtora que precisa de contrato e de registro em ordem antes de vender. Em todos eles, a pergunta é a mesma: quem responde pelo problema, até quando e por qual caminho.
O advogado de construção civil lê o contrato, identifica a regra que se aplica a cada situação (Código Civil, Código de Defesa do Consumidor ou Lei de Incorporações) e confere se o prazo para agir ainda está aberto. Esse último ponto costuma decidir o caso, porque cada lei tem o seu prazo e eles não se somam.
Desistir da compra na planta e o atraso na entrega das chaves têm página própria, a de advogado de distrato imobiliário.
Responsabilidades e prazos, lado a lado
| Situação | O que a lei prevê | Prazo | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Defeito de solidez e segurança em edifício feito por empreitada de materiais e execução | O empreiteiro responde pela solidez e segurança do trabalho, pelos materiais e pelo solo | Cinco anos de responsabilidade; a ação deve ser proposta em 180 dias do aparecimento do defeito | Art. 618 do Código Civil |
| Vício aparente em imóvel novo comprado de quem vende como fornecedor | O consumidor pode reclamar do vício de fácil constatação | 90 dias da entrega efetiva | Art. 26, II e § 1º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) |
| Vício oculto em imóvel novo | O mesmo direito de reclamar, para o defeito que só aparece depois | 90 dias contados de quando o defeito fica evidente | Art. 26, § 3º, do CDC |
| Dano causado por defeito de construção | O construtor responde pela reparação, independentemente de culpa | Cinco anos do conhecimento do dano e de quem o causou | Arts. 12 e 27 do CDC |
| Imóvel com vício oculto comprado de particular | Devolver o imóvel desfazendo o contrato ou pedir abatimento no preço | Um ano da entrega efetiva | Arts. 441, 442 e 445 do Código Civil |
| Obra paralisada pelo incorporador sem justa causa | Notificação judicial para retomar a obra e, desatendida, destituição do incorporador pelos adquirentes | Paralisação por mais de 30 dias; prazo mínimo de 30 dias para retomar | Art. 43, VI, da Lei 4.591/1964 |
Defeitos na construção: aparente, oculto e de solidez
O CDC cita o construtor entre os que respondem, independentemente de culpa, pelos danos causados por defeitos de projeto, construção ou montagem, e também por informação insuficiente sobre o uso e os riscos do produto (art. 12 do CDC). Para o vício que torna o imóvel impróprio ao uso ou lhe diminui o valor, os fornecedores respondem solidariamente, ou seja, cada um pode ser cobrado pelo todo; não sanado o vício em 30 dias, o consumidor escolhe entre a substituição, a devolução da quantia paga corrigida ou o abatimento proporcional do preço (art. 18, § 1º, do CDC).
O vício aparente, como piso trincado ou esquadria fora de esquadro na vistoria de entrega, tem prazo de 90 dias a partir da entrega (art. 26, II e § 1º, do CDC). O vício oculto, como a infiltração que só aparece na primeira chuva forte, tem o mesmo prazo, mas a contagem começa quando o defeito fica evidente (art. 26, § 3º, do CDC). A reclamação feita à construtora, comprovada por escrito, suspende o prazo até a resposta negativa (art. 26, § 2º, I, do CDC).
Em obra feita por empreitada, o Código Civil traz uma regra própria para os edifícios e construções consideráveis: o empreiteiro que forneceu materiais e execução responde por cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo (art. 618 do Código Civil). Esse prazo de cinco anos não se reduz por contrato. Aparecido o defeito, porém, o dono da obra tem 180 dias para propor a ação, sob pena de perder o direito (art. 618, parágrafo único, do Código Civil).
Cláusula de contrato de consumo que exclua ou atenue a responsabilidade do fornecedor por vícios é nula (art. 51, I, do CDC). Os casos de indenização estão detalhados na página de indenização por vícios construtivos, e o imóvel usado com defeito escondido, na de vícios ocultos em imóvel.
Contrato de empreitada: dono da obra e empreiteiro
Na empreitada, o empreiteiro pode entrar só com o trabalho ou com o trabalho e os materiais; a obrigação de fornecer materiais não se presume, precisa estar na lei ou no contrato (art. 610, caput e § 1º, do Código Civil). Contratar o projeto também não obriga quem o elaborou a executá-lo nem a fiscalizar a execução (art. 610, § 2º, do Código Civil).
Concluída a obra conforme o combinado, o dono é obrigado a recebê-la. Ele pode rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções, dos planos ou das regras técnicas, ou recebê-la com abatimento no preço (arts. 615 e 616 do Código Civil). Mudança no projeto só autoriza cobrança a mais quando resulta de instrução escrita do dono, salvo se ele acompanhava a obra de perto, não podia ignorar a mudança e nunca protestou (art. 619 do Código Civil).
Por isso o contrato de empreitada escrito, com memorial dos materiais, cronograma e forma de aprovar mudanças, é o documento que mais pesa quando o conflito aparece.
Incorporação imobiliária: o que a lei exige do incorporador
Incorporação é a atividade de promover e realizar a construção para vender, no todo ou em parte, edificações com unidades autônomas, como os apartamentos de um prédio (art. 28, parágrafo único, da Lei 4.591/1964). O incorporador é quem vende as frações do terreno vinculadas às futuras unidades e responde pela entrega das obras no prazo, preço e condições combinados (art. 29 da Lei 4.591/1964).
Antes de vender, o incorporador precisa registrar o memorial de incorporação no registro de imóveis competente (art. 32 da Lei 4.591/1964). Ele responde civilmente pela execução da incorporação e indeniza os adquirentes pelo prejuízo de a obra não terminar ou atrasar sem justificativa (art. 43, II, da Lei 4.591/1964). Também não pode alterar o projeto, as especificações ou o plano da construção sem autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV, da Lei 4.591/1964).
A incorporação pode ser submetida ao patrimônio de afetação, que separa o terreno e a obra do restante do patrimônio do incorporador; esse patrimônio só responde pelas dívidas da própria incorporação (art. 31-A, caput e § 1º, da Lei 4.591/1964). O tema tem página própria, a de patrimônio de afetação, e a assessoria a quem incorpora está na de advogado de incorporação imobiliária.
Obra parada
Se o incorporador paralisa a obra por mais de 30 dias sem justa causa comprovada, ou a atrasa excessivamente, o juiz pode notificá-lo para retomá-la em no mínimo 30 dias. Desatendida a notificação, os adquirentes podem destituí-lo pelo voto da maioria absoluta, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal (art. 43, VI, da Lei 4.591/1964).
A paralisação da obra por mais de 30 dias, ou o atraso excessivo, sem justa causa, também está entre as contravenções que a lei atribui ao incorporador (art. 66, VI, da Lei 4.591/1964). Quando o caminho do adquirente é desfazer a compra, o assunto passa para a página de distrato imobiliário.
Obra embargada e auto de infração
Do lado de quem constrói, a obra pode ser parada pela prefeitura por falta de alvará ou por desacordo com o projeto aprovado. A defesa administrativa e o caminho para liberar a obra estão na página de defesa contra embargo de obras, e a resposta à autuação, na de defesa em auto de construção irregular. Quando a construção já está pronta e precisa ser averbada, isto é, anotada na matrícula do imóvel, ou regularizada perante a prefeitura, o tema é o da página de regularização de imóveis.
A obra do vizinho que ameaça a estrutura do seu imóvel segue as regras do direito de vizinhança, explicadas na página de problemas de vizinhança.
Prova técnica: vistoria e perícia
Em conflito de construção, quase sempre a discussão é técnica: a causa da trinca, a origem da infiltração, a diferença entre o memorial e o que foi entregue. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação (art. 464 do Código de Processo Civil (CPC)).
Quando há risco de o defeito ser reparado ou de piorar antes do processo, a lei permite a produção antecipada da prova, que também serve para facilitar um acordo ou para avaliar se vale a pena entrar com a ação (art. 381, I a III, do CPC). Havendo perigo de dano, o pedido ao juiz pode vir com tutela de urgência, a decisão provisória chamada de liminar (art. 300 do CPC).
O que reunir para a análise
- Contrato de compra e venda ou de empreitada, com o memorial descritivo
- Termo de vistoria e de entrega das chaves, com as ressalvas anotadas
- Fotos e vídeos datados do defeito e da evolução dele
- Protocolos, e-mails e mensagens com a construtora ou o empreiteiro, e as respostas
- Laudo técnico de engenheiro ou arquiteto, se houver
- Certidão da matrícula do imóvel e, em incorporação, o registro do memorial de incorporação
Como a orientação jurídica atua nesses casos
A análise identifica qual lei rege o caso, se o contrato é de consumo, de empreitada ou de incorporação, e confere qual prazo está correndo. A partir daí, define o pedido: reparar o defeito, abater o preço, indenizar o dano, retomar a obra ou desfazer o contrato. Antes da ação, a notificação por escrito à construtora registra a reclamação e suspende o prazo do CDC; sem solução, vem o pedido ao juiz, com perícia e, quando há urgência, liminar.
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