A NR Advogados Imobiliários atua no inventário de imóvel em São Paulo, no cartório e na Justiça. Com o falecimento, a herança passa aos herdeiros naquele mesmo momento (art. 1.784 do Código Civil), mas a matrícula do imóvel continua no nome de quem faleceu. É o inventário que define a parte de cada herdeiro e gera o documento que leva a partilha ao Registro de Imóveis.
Até a partilha, a herança é um todo só: cada herdeiro tem uma fração do conjunto, não um imóvel determinado, e a relação entre eles segue as regras do condomínio (art. 1.791 do Código Civil).
Cartório ou Justiça: o que decide o caminho
Com todos os herdeiros maiores, capazes e de acordo com a partilha, o inventário pode ser feito por escritura pública no cartório de notas (art. 610, § 1º, do Código de Processo Civil (CPC)). A escritura serve direto para o registro do imóvel e para sacar valores em banco. O tabelião só lavra o ato se todas as partes estiverem assistidas por advogado ou defensor público (art. 610, § 2º, do CPC).
O CPC manda para a Justiça o inventário com testamento ou com herdeiro incapaz (art. 610, caput, do CPC). A Resolução CNJ 35/2007 abriu duas portas no cartório, pelos artigos incluídos pela Resolução CNJ 571/2024. Com herdeiro menor ou incapaz, a escritura é possível se a parte dele for paga em fração de cada bem, e não em um bem inteiro, e o Ministério Público se manifestar a favor (art. 12-A da Resolução CNJ 35/2007). Com testamento, a escritura depende da autorização do juiz na ação de abertura e cumprimento do testamento (art. 12-B da Resolução CNJ 35/2007). Havendo divergência entre os herdeiros sobre a partilha, o caminho é a Justiça.
Na Justiça, três ritos
| Rito | Quando cabe | Como anda | Regra |
|---|---|---|---|
| Arrolamento sumário | Herdeiros capazes e de acordo com a partilha, ou herdeiro único | O juiz homologa a partilha amigável de plano; depois sai o formal de partilha ou a carta de adjudicação | CPC, art. 659 |
| Arrolamento comum | Bens deixados pelo falecido (o espólio) de até 1.000 salários-mínimos | O inventariante apresenta o valor dos bens e o plano da partilha, sem termo de compromisso; se o valor for impugnado, o juiz nomeia avaliador | CPC, art. 664 |
| Inventário comum | Os demais casos, inclusive com divergência entre herdeiros | O juiz nomeia o inventariante pela ordem da lei, e o processo segue as declarações, a avaliação e a partilha | CPC, arts. 610 e 617 |
O formal de partilha e a carta de adjudicação são os documentos que, no inventário judicial, vão ao Registro de Imóveis (art. 659, § 2º, do CPC).
Quem herda e quem administra até a partilha
Sem testamento, a herança vai primeiro aos descendentes, em concorrência com o cônjuge, que em alguns regimes de bens não concorre com eles. Sem descendentes, vai aos ascendentes, também com o cônjuge; depois, ao cônjuge sozinho; por último, aos parentes colaterais, como irmãos e sobrinhos (art. 1.829 do Código Civil). Descendentes, ascendentes e cônjuge são herdeiros necessários (art. 1.845 do Código Civil), e metade da herança é deles por lei, a chamada legítima (art. 1.846 do Código Civil). O testamento só dispõe da outra metade.
Quem administra os bens até a partilha é o inventariante. Na Justiça, o juiz o nomeia nesta ordem: o cônjuge ou companheiro que vivia com o falecido, o herdeiro que já está na posse dos bens, qualquer herdeiro, e assim por diante (art. 617 do CPC). O regime de bens e a ordem de herança na comunhão universal estão em herança na comunhão universal de bens, e a conversa entre herdeiros sobre a divisão, em acordo entre herdeiros.
Prazo e ITCMD em São Paulo
O inventário deve ser aberto em até 2 meses do falecimento e concluído nos 12 meses seguintes, prazos que o juiz pode prorrogar (art. 611 do CPC). O prazo processual não impede a abertura depois: o inventário atrasado ainda pode ser feito.
O atraso pesa no imposto. O imposto estadual da transmissão por morte e da doação (ITCMD) tem alíquota de 4% em São Paulo, pela Lei estadual 10.705/2000. Inventário não requerido em 60 dias do falecimento paga multa de 10% do imposto, e de 20% se o atraso passar de 180 dias (art. 21, I, da Lei 10.705/2000). O ITCMD não se confunde com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o imposto municipal da compra e venda. Os gastos do cartório estão em quanto custa um inventário no cartório, e o ITCMD na herança, em ITCMD sobre a herança.
Vender o imóvel antes da partilha
No inventário judicial, a venda de bem do espólio depende de autorização do juiz, pedida pelo inventariante depois de ouvidos os herdeiros (art. 619, I, do CPC). No cartório, a escritura pode autorizar o inventariante a vender o imóvel sem passar pelo juiz, desde que parte ou todo o preço fique vinculado às despesas do inventário e o inventariante preste garantia (art. 11-A da Resolução CNJ 35/2007).
O herdeiro também pode ceder a parte dele na herança, por escritura pública (art. 1.793 do Código Civil). A cessão transfere a fração do conjunto, não um imóvel determinado: ceder o direito sobre um bem específico da herança é ineficaz (art. 1.793, § 2º, do Código Civil). Antes de ceder a quem não é herdeiro, a quota precisa ser oferecida aos outros herdeiros pelo mesmo preço (art. 1.794 do Código Civil); o herdeiro que não foi avisado pode depositar o preço e ficar com a quota em até 180 dias da transmissão (art. 1.795 do Código Civil). O passo a passo está em venda de imóvel antes de finalizar o inventário e em posso vender minha parte da herança; quem está do lado de quem compra encontra os cuidados em compra de imóvel de espólio.
Dívidas, bens esquecidos e renúncia
A herança paga as dívidas do falecido. Feita a partilha, cada herdeiro responde só na proporção do que recebeu (art. 1.997 do Código Civil), e nunca além do valor herdado (art. 1.792 do Código Civil). O inventário é a prova desse valor.
Bem descoberto depois da partilha, bem sonegado e bem em litígio vão para a sobrepartilha (art. 669 do CPC), explicada em sobrepartilha de bens na herança. Quem não quer a herança precisa renunciar por escritura pública ou por termo no processo (art. 1.806 do Código Civil); os efeitos estão em renúncia de herança.
Imóvel com problema na matrícula
A partilha entra no registro pela matrícula, então ela precisa refletir o imóvel como ele é. Construção que não consta da matrícula, área diferente da registrada ou imóvel que nunca teve escritura no nome do falecido podem travar o registro da partilha. Nesses casos, a regularização imobiliária anda junto com o inventário, e os dois cenários mais comuns estão em inventário de imóvel sem escritura e em regularizar imóvel irregular antes da partilha.
Quem quer organizar a herança ainda em vida encontra a doação e o usufruto em doação de imóvel com usufruto para filhos e a empresa da família em holding patrimonial imobiliária.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| Os herdeiros estão de acordo com a partilha | Herdeiros, com advogado | Inventário extrajudicial, por escritura pública no cartório de notas | Escritura pública quando todos concordam, sempre com advogado (art. 610, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil) |
| Há herdeiro menor ou incapaz | Herdeiros e Ministério Público | Escritura no cartório, com o quinhão do menor pago em parte ideal de cada bem | Possível com a manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A da Resolução CNJ 35/2007, incluído pela Resolução CNJ 571/2024) |
| O falecido deixou testamento | Herdeiros | Ação de abertura e cumprimento do testamento antes da escritura | A escritura depende de autorização do juiz nessa ação (art. 12-B da Resolução CNJ 35/2007) |
| É preciso vender o imóvel no inventário judicial | Inventariante | Pedir autorização ao juiz, ouvidos os herdeiros | A venda de bem do espólio depende de autorização do juiz (art. 619, I, do Código de Processo Civil) |
| É preciso vender o imóvel no inventário extrajudicial | Inventariante | Escritura pública que autoriza a venda sem autorização judicial | Parte ou todo o preço fica vinculado às despesas do inventário, e o inventariante presta garantia (art. 11-A da Resolução CNJ 35/2007) |
| Passaram 2 meses do falecimento e o inventário não foi aberto | Herdeiros | Abrir o inventário mesmo assim, com a multa | Abertura em até 2 meses e conclusão nos 12 meses seguintes, prorrogáveis pelo juiz (art. 611 do Código de Processo Civil); em São Paulo, multa de 10% do ITCMD depois de 60 dias e de 20% depois de 180 dias (art. 21, I, da Lei estadual 10.705/2000) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a certidão de óbito, a matrícula atualizada de cada imóvel, a lista dos herdeiros com o regime de bens do casamento do falecido e o testamento, se houver: é a partir desses papéis que se vê qual caminho cabe.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
