O art. 1.784 do Código Civil estabelece que a herança se transmite aos herdeiros com a abertura da sucessão, no falecimento. Essa transmissão não significa que um imóvel específico já pertença exclusivamente a determinado herdeiro. A NR Advogados Imobiliários analisa a documentação do imóvel e da sucessão para orientar a definição dos direitos e o encaminhamento da partilha.
O que a matrícula mostra sobre o imóvel herdado?
A matrícula permite verificar quem figura como proprietário e quais registros e averbações constam do imóvel. Confrontar essas informações com contratos, escrituras e documentos familiares ajuda a identificar o que o falecido deixou e quais pendências precisam ser examinadas.
Há diferença entre herdar a propriedade de um imóvel e herdar direitos decorrentes de uma compra ainda não registrada. Um contrato em nome do falecido, por exemplo, exige análise da aquisição; ele não permite presumir que a propriedade já esteja registrada em seu nome.
Como tratar pendências de escritura e registro?
O caminho depende do documento existente e da origem da pendência. A tabela reúne situações que podem aparecer na análise inicial, sem substituir o exame da matrícula e dos títulos.
| Situação encontrada | O que precisa ser examinado |
|---|---|
| O falecido consta como proprietário na matrícula | A inclusão do imóvel no inventário, sua destinação na partilha e o título a registrar |
| Há contrato de compra, mas o registro continua em nome do vendedor | Os direitos adquiridos, as obrigações do contrato e a documentação necessária para regularizar a aquisição |
| A matrícula está em nome de outro familiar já falecido | A sucessão anterior e a sequência dos títulos necessários para chegar aos atuais interessados |
| A descrição do imóvel diverge dos documentos apresentados | A natureza da divergência e a necessidade de regularização registral ou documental |
O art. 167, I, item 25, da Lei de Registros Públicos prevê o registro dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha. O registro do título sucessório deve ser tratado conforme o procedimento adotado e a situação documental. Para entender as etapas da sucessão, consulte a página de inventário em São Paulo.
Quem pode usar ou negociar o imóvel antes da partilha?
Se um dos herdeiros mora no imóvel, os demais podem ter dúvidas sobre seus próprios direitos. Morar ali, por si só, não atribui propriedade exclusiva ao ocupante. Até a partilha, a herança permanece indivisível e os coerdeiros seguem as regras do condomínio, conforme o art. 1.791 do Código Civil. Para definir o uso do imóvel, é preciso considerar os direitos dos demais interessados e eventual direito de habitação aplicável ao caso.
Também é necessário distinguir a venda do imóvel da cessão de direitos hereditários. O art. 1.793 do Código Civil prevê escritura pública para a cessão do direito à sucessão aberta ou do quinhão do coerdeiro. Seu § 2º considera ineficaz a cessão, por um coerdeiro, de direito hereditário sobre um bem da herança considerado isoladamente.
Na cessão a pessoa estranha à sucessão, o art. 1.794 do Código Civil assegura preferência aos demais coerdeiros nas mesmas condições. Essas regras exigem análise antes de assinar um instrumento ou receber valores. Quando há divergência sobre uso, venda ou divisão, a página de inventário litigioso explica o tratamento do conflito.
Quais documentos ajudam na análise da herança de imóvel?
A matrícula atualizada e os documentos de aquisição ajudam a identificar a situação do imóvel. Certidão de óbito, documentos dos familiares e informações sobre casamento, união estável, testamento e inventário já iniciado permitem relacionar o bem à sucessão.
Se houver contrato sem registro, financiamento, ocupação por um dos interessados ou sucessão anterior pendente, os documentos correspondentes também devem ser examinados. A NR avalia o material disponível e indica o que precisa ser complementado conforme a questão apresentada.
