A usucapião rural: o que a lei pede
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse contínua e sem oposição, durante o prazo que a lei fixa. Para o campo, a lei criou uma modalidade própria, a usucapião especial rural, com prazo de 5 anos para quem mora na terra e a faz produzir (art. 1.239 do Código Civil; art. 191 da Constituição). Os requisitos valem todos ao mesmo tempo:
- 5 anos sem interrupção. A posse não pode ter sido interrompida no período.
- Sem oposição. Ninguém contestou a ocupação durante o prazo, nem o dono registrado nem outra pessoa.
- Posse como sua. Você ocupa a terra como se fosse o dono, e não em nome de outra pessoa.
- Área rural de até 50 hectares.
- Terra produtiva. A produção vem do seu trabalho ou do trabalho da sua família.
- Moradia. Você mora na própria terra.
- Nenhum outro imóvel. Você não é proprietário de outro imóvel, rural ou urbano.
Sem moradia, ou com área maior que 50 hectares, a modalidade especial não se aplica, e a análise passa para os prazos gerais da lei, que dispensam documento de compra e boa-fé (art. 1.238 do Código Civil):
| Situação no campo | Prazo de posse | Área | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Mora na terra e a faz produzir com o próprio trabalho ou o da família, sem outro imóvel | 5 anos | Até 50 hectares | Art. 1.239 do Código Civil; art. 191 da Constituição |
| Mora na terra, ou fez nela obras ou serviços de caráter produtivo | 10 anos | A lei não fixa limite | Art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil |
| Ocupa a terra como dono, sem moradia nem obra produtiva | 15 anos | A lei não fixa limite | Art. 1.238, caput, do Código Civil |
A usucapião de moradia em área urbana tem regras próprias, explicadas na página de usucapião na Zona Leste. As demais modalidades estão na página de usucapião.
Quem trabalha a terra para outra pessoa
No campo, é comum a pessoa estar na terra há muitos anos sem ser possuidora para a lei. O caseiro, o administrador e o empregado da fazenda são detentores: estão na terra por dependência de outra pessoa e a conservam em nome dela, cumprindo ordens ou instruções dela (art. 1.198 do Código Civil). Quem é detentor não possui a terra como sua, que é o que os arts. 1.238 e 1.239 do Código Civil exigem. E quem começou nessa condição é presumido detentor até que prove o contrário (art. 1.198, parágrafo único, do Código Civil).
Com o arrendatário e o parceiro, que entraram na terra por contrato com o dono, vale a mesma lógica: a posse mantém o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário (art. 1.203 do Código Civil). Nesses casos, a análise procura quando e como a ocupação deixou de ser em nome do dono, e é a partir daí que o prazo pode começar a contar. Como essa análise se faz em qualquer imóvel está na página de advogado especialista em usucapião.
Terra pública e terras devolutas
Os imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (art. 191, parágrafo único, da Constituição; art. 102 do Código Civil). No campo, a questão aparece com as terras devolutas, que pertencem ao poder público: à União, quando indispensáveis à defesa das fronteiras, a construções militares, às vias federais de comunicação ou à preservação ambiental, definidas em lei, e aos Estados nos demais casos (arts. 20, II, e 26, IV, da Constituição).
Por isso a primeira conferência é de quem é a terra. Ela parte da matrícula, que é a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis, quando existe, e, sem ela, da pesquisa da origem da área.
Os cadastros do imóvel rural não provam a propriedade
O imóvel rural aparece em três cadastros, e nenhum deles faz de quem está inscrito o dono:
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR). É emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) (art. 3º da Lei 5.868/1972). Os documentos que o Incra expede para fins de cadastro não fazem prova de propriedade nem de direitos sobre ela (art. 3º, parágrafo único, da Lei 5.868/1972).
- Cadastro Ambiental Rural (CAR). A inscrição é obrigatória para todas as propriedades e posses rurais (art. 29, § 3º, da Lei 12.651/2012, o Código Florestal), mas o cadastro não é título para reconhecer propriedade ou posse (art. 29, § 2º, da Lei 12.651/2012).
- Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). O imposto incide também sobre a posse, e quem possui a terra a qualquer título é contribuinte (arts. 1º e 4º da Lei 9.393/1996).
Mesmo sem provar propriedade, esses papéis contam a favor de quem possui. O pedido de usucapião é instruído com documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos impostos que incidem sobre o imóvel (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos). Os comprovantes de ITR pagos, a inscrição no CAR e os documentos da produção entram aí.
A reserva legal, a área com cobertura de vegetação nativa que todo imóvel rural deve manter (art. 12 da Lei 12.651/2012), é registrada pela inscrição no CAR (art. 18 da Lei 12.651/2012). Na posse, ela é assegurada por um termo de compromisso que o possuidor assina com o órgão ambiental (art. 18, § 2º, da Lei 12.651/2012). Quem recebe a posse passa a responder pelas obrigações desse termo no lugar de quem saiu, o que a lei chama de sub-rogação (art. 18, § 3º, da Lei 12.651/2012).
Medição e registro da terra
A terra precisa ser medida antes de ir para a matrícula. Nos processos judiciais sobre imóveis rurais, a localização, os limites e os vizinhos de divisa saem de um memorial descritivo, a descrição técnica do perímetro, assinado por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica (ART), que é o registro do serviço no conselho profissional. O memorial traz as coordenadas de cada ponto do limite amarradas ao Sistema Geodésico Brasileiro, o que se chama georreferenciamento (art. 225, § 3º, da Lei 6.015/1973). Os vizinhos de divisa, que a lei chama de confinantes, são citados pessoalmente, isto é, recebem o aviso formal do processo (art. 246, § 3º, do Código de Processo Civil).
O pedido também pode ser feito no cartório, sem prejuízo da via judicial. Ele corre no registro de imóveis da comarca onde a terra está, com advogado, e leva ata notarial, o documento em que o tabelião registra o tempo de posse que constatou; planta e memorial descritivo com a ART; certidões negativas dos distribuidores, que mostram se há processos sobre o imóvel ou contra você; e os documentos da posse (art. 216-A, I a IV, da Lei 6.015/1973).
Reconhecida a usucapião, a sentença é registrada na matrícula (art. 167, I, 28, da Lei 6.015/1973). A matrícula do imóvel rural traz o código do imóvel e os dados do CCIR (art. 176, § 1º, II, 3, a, da Lei 6.015/1973), e os atos de registro exigem o comprovante de pagamento do ITR dos cinco últimos exercícios, salvo as exceções da própria lei (art. 21 da Lei 9.393/1996). Depois do registro, para vender, desmembrar, arrendar ou hipotecar a terra, o proprietário apresenta o CCIR com a quitação do ITR dos últimos cinco exercícios (art. 22, §§ 1º e 3º, da Lei 4.947/1966).
Atendimento para quem tem terra em qualquer parte do Brasil
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O pedido no cartório corre na comarca onde a terra está (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973). A análise parte da matrícula, quando existe, dos cadastros da terra, dos documentos da posse e da produção e da história de como você chegou a ela. Com isso se aponta qual linha da tabela se aplica, desde quando o prazo corre, o que falta reunir e se a medição georreferenciada já existe.
