Cartório ou Justiça: as duas vias lado a lado
| Ponto | No cartório (extrajudicial) | Na Justiça (ação de usucapião) |
|---|---|---|
| Onde corre | Registro de Imóveis da comarca do imóvel (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973) | Fórum da comarca onde o imóvel fica (art. 47 do Código de Processo Civil) |
| Representação | Advogado (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973) | Advogado inscrito na OAB (art. 103 do Código de Processo Civil) |
| Prova da posse | Ata notarial e documentos da posse; justificação administrativa se faltarem (art. 216-A, I, IV e § 15, da Lei 6.015/1973) | Todos os meios legais de prova, inclusive testemunhas e ata notarial (arts. 369, 384 e 442 do Código de Processo Civil) |
| Vizinhos de divisa | Assinam a planta ou são notificados; o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973) | Chamados ao processo pessoalmente (citação), salvo em unidade de condomínio (art. 246, § 3º, do Código de Processo Civil) |
| Interessados desconhecidos | Edital (aviso público), com 15 dias para manifestação (art. 216-A, § 4º, da Lei 6.015/1973) | Edital (art. 259, I, do Código de Processo Civil) |
| Oposição | Impugnação justificada leva o pedido ao juiz (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973) | Discutida no próprio processo |
| Resultado | O oficial registra a aquisição e pode abrir matrícula própria (art. 216-A, § 6º, da Lei 6.015/1973) | Sentença que serve de título para o registro (art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil) |
O passo a passo do pedido no cartório, com as exigências do oficial e o procedimento de dúvida, está em usucapião extrajudicial.
Quando a Justiça é o caminho
A lei leva o pedido à Justiça em três situações. A primeira: alguém apresenta impugnação justificada ao pedido no cartório, e o oficial envia o processo do cartório ao juiz da comarca do imóvel (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973). A segunda: o oficial rejeita o pedido porque a documentação não está em ordem, e a rejeição não impede a ação (art. 216-A, §§ 8º e 9º, da Lei 6.015/1973). A terceira é a escolha de quem pede, porque a via do cartório existe sem prejuízo da via judicial (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973).
Na prática, a pergunta é se há alguém que vai se opor com fundamento, como um herdeiro do antigo dono ou um vizinho que discute a divisa, e se a prova da posse está reunida. A análise de quando a posse conta para a lei está em advogado especialista em usucapião.
Como a ação de usucapião corre
1. Petição inicial. Quem tem a posse, representado por advogado, pede ao juiz que declare adquirida a propriedade (art. 1.241 do Código Civil; art. 103 do Código de Processo Civil (CPC)). A ação corre no fórum da comarca onde o imóvel está (art. 47 do CPC). 2. Procedimento. A ação segue o procedimento comum, o rito padrão das ações no Código de Processo Civil (art. 318 do CPC). Quando o caso vem do cartório por impugnação, quem pede ajusta o pedido escrito para que ele siga por esse rito (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973). 3. Citação dos vizinhos de divisa. Os vizinhos de divisa são chamados ao processo pessoalmente, pela citação; em unidade de condomínio, essa citação é dispensada (art. 246, § 3º, do CPC). 4. Edital. Na ação de usucapião de imóvel, publica-se edital, um aviso público, para chamar interessados (art. 259, I, do CPC). 5. Prova. Valem todos os meios legais de prova (art. 369 do CPC): documentos da posse, testemunhas (art. 442 do CPC) e ata notarial em que o tabelião atesta fatos, inclusive com imagens e sons (art. 384 do CPC). 6. Sentença e registro. A sentença que declara a usucapião é o título levado ao Registro de Imóveis (art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil).
A via não muda o prazo nem os requisitos
Cartório e Justiça são caminhos para o mesmo direito, e o prazo de posse vem da modalidade, não da via. A extraordinária pede 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, ou 10 anos se o imóvel é a moradia habitual ou recebeu obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil). A ordinária pede 10 anos com justo título, como um documento de compra que não chegou a transferir o imóvel, e boa-fé (art. 1.242 do Código Civil). A especial urbana pede 5 anos em área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não é dono de outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil; art. 183 da Constituição).
As demais modalidades, como a familiar e a rural, estão na tabela de advogado para usucapião em São Paulo. Em nenhuma das vias o imóvel público é adquirido por usucapião (art. 102 do Código Civil; arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição).
Documentos para a primeira análise
- Certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, se houver
- Documentos da posse ao longo dos anos: carnês de IPTU, contas de consumo, contrato particular, recibos
- Se já houve pedido no cartório: a nota de exigência, a impugnação ou a decisão de rejeição
- Nome e endereço dos vizinhos de divisa e de quem pode ter direito sobre o imóvel
- A data em que a posse começou, contando a dos antecessores
Como a análise do caso acontece
A análise parte da matrícula e dos documentos da posse para apontar a modalidade, o tempo de posse já cumprido e quem pode se opor. Com isso, indica-se se o pedido cabe no cartório ou se a ação na Justiça é o caminho, e o que falta provar em cada um.
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