Lote vazio ou lote com casa: a modalidade muda
Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, nas condições que a lei fixa. No lote, a primeira pergunta é se há moradia nele: a modalidade urbana de 5 anos exige que o possuidor more no imóvel, e a redução da extraordinária para 10 anos pede moradia habitual ou obras ou serviços de caráter produtivo. Justo título, citado na tabela, é o documento que em tese transferiria o imóvel, como o contrato de compra. A tabela cita o Código Civil (CC) e a Constituição Federal (CF).
| Modalidade | Tempo de posse | Exigência que pesa no lote | Fonte |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos; 10 anos com moradia habitual ou com obras ou serviços de caráter produtivo | Dispensa título e boa-fé | Art. 1.238, CC |
| Ordinária | 10 anos | Documento de compra que em tese transferiria o imóvel (justo título) e boa-fé | Art. 1.242, CC |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não tem outro imóvel urbano ou rural | Art. 1.240, CC; art. 183, CF |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho, com moradia, por quem não tem outro imóvel rural ou urbano | Art. 1.239, CC |
Lote sem casa não entra na especial urbana, que pede o uso da área como moradia do possuidor ou da família (art. 1.240 do Código Civil). Para o lote vazio, o caminho costuma ser a extraordinária, de 15 anos, ou de 10 anos se houver obras ou serviços de caráter produtivo no lote, ou a ordinária, de 10 anos, quando há justo título, isto é, um documento que em tese transferiria o imóvel, como o contrato de compra, e boa-fé, a convicção de que a compra foi regular (arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil). Lote acima de 250 m² também fica fora da especial urbana, ainda que tenha casa. Terreno em zona rural segue a modalidade própria, tratada na página de usucapião rural.
O que conta como posse num lote
Possuidor é quem exerce de fato algum dos poderes de dono sobre o imóvel (art. 1.196 do Código Civil). Num lote sem construção, isso aparece em atos como cercar, murar, limpar, cuidar do terreno e pagar o que incide sobre ele. Uso por permissão ou tolerância do dono não gera posse, e a ocupação feita com violência ou às escondidas só passa a contar depois que a violência ou a clandestinidade cessam (art. 1.208 do Código Civil).
O tempo não precisa ser todo de uma pessoa só. O possuidor pode somar à sua a posse de quem ocupou o lote antes dele, desde que todas tenham sido contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243 do Código Civil). É o caso do lote que passou por vários contratos de gaveta, a venda feita por papel particular sem registro: a cadeia de contratos é o que documenta a soma.
Os documentos que mostram a origem, a continuidade e o tempo da posse entram no pedido, e a lei cita como exemplo o pagamento dos impostos e das taxas do imóvel (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos). Guias de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), contas, recibos de muro e fotos antigas podem servir a esse fim. Faltando documento, a posse pode ser provada em justificação administrativa, um procedimento de prova feito no próprio cartório (art. 216-A, § 15, da Lei 6.015/1973).
Lote já pago: confira se o caminho é outro
Quem comprou o lote, pagou tudo e não recebeu a escritura nem sempre precisa de usucapião. No loteamento registrado, o compromisso de compra e venda, isto é, o contrato em que o vendedor promete passar o lote depois do pagamento, vale como título para o registro da propriedade quando acompanhado da prova de quitação (art. 26, § 6º, da Lei 6.766/1979). No loteamento regularizado pela prefeitura, o comprador que comprova o depósito de todas as prestações também pode obter o registro com o compromisso firmado (art. 41 da Lei 6.766/1979).
Se o vendedor não assina o título, existe a adjudicação compulsória, o pedido para que o lote prometido seja transferido mesmo sem a assinatura dele, que pode ser feita no Registro de Imóveis, com a promessa, a prova do pagamento e a notificação do vendedor (art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973). A usucapião entra quando não há contrato que sustente esses caminhos, quando o vendedor não é localizado ou quando a cadeia de compradores se perdeu. A regularização do terreno por outras vias está na página de regularização de terreno.
Lote em loteamento irregular: o cuidado com a área pública
Desde o registro do loteamento, as vias, as praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos passam a integrar o domínio do município (art. 22, caput, da Lei 6.766/1979). Bem público não está sujeito a usucapião (art. 102 do Código Civil; art. 183, § 3º, da Constituição Federal). Em loteamento implantado sem registro, o município também pode registrar em seu nome as áreas de uso público que constam da planta do parcelamento (art. 22, § 1º, da Lei 6.766/1979).
Por isso, antes de qualquer pedido, se confere se o “lote” ocupado é de fato um lote ou uma área que o projeto do loteamento reservou para praça, rua ou equipamento público. A conferência parte da matrícula da gleba, a área maior de onde os lotes saíram, e da planta do loteamento na prefeitura. Quem está comprando lote em loteamento e quer evitar esse problema antes de assinar encontra o roteiro na página de compra de imóvel em loteamento.
Planta, memorial e vizinhos
O pedido de usucapião no cartório exige planta e memorial descritivo, o documento que descreve as medidas e os limites do lote, assinados por profissional habilitado com prova da anotação de responsabilidade técnica (ART) no conselho de classe, e também pelos titulares de direitos registrados na matrícula do lote e na dos confinantes, os vizinhos de divisa (art. 216-A, II, da Lei 6.015/1973). No lote, a planta é o que fixa a área que vai para a matrícula, e a divisa descrita nela é o ponto que os vizinhos conferem.
Faltando a assinatura de algum titular, o cartório o notifica para concordar em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973). Se o titular não é encontrado, a notificação é feita por edital, um aviso público, publicado duas vezes em jornal local, com o mesmo efeito do silêncio (art. 216-A, § 13, da Lei 6.015/1973). O dono antigo que sumiu, portanto, não trava o pedido por si só.
Cartório ou Justiça
A usucapião pode ser pedida diretamente no Registro de Imóveis da comarca do lote, com advogado, ata notarial, o documento do tabelião que atesta o tempo de posse do requerente e dos antecessores, planta e memorial, certidões negativas dos distribuidores, que mostram se há processo sobre o lote ou contra o requerente, e os documentos da posse (art. 216-A, caput e I a IV, da Lei 6.015/1973). O cartório dá ciência à União, ao estado e ao município e publica edital para terceiros (art. 216-A, §§ 3º e 4º, da Lei 6.015/1973). Documentação em ordem e sem pendência, o oficial registra a aquisição e pode abrir matrícula para o lote (art. 216-A, § 6º, da Lei 6.015/1973).
A via judicial continua aberta. Se o cartório rejeita o pedido, a ação de usucapião pode ser proposta (art. 216-A, § 9º, da Lei 6.015/1973); havendo impugnação justificada, ou seja, uma oposição fundamentada de alguém, o próprio cartório remete o caso ao juiz (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973). Na Justiça, a sentença que declara a usucapião serve de título para o registro (art. 1.238, caput, do Código Civil). O passo a passo do pedido em cartório na capital está na página de usucapião extrajudicial em São Paulo.
Como a orientação acontece
A orientação parte do que existe do lote: matrícula, contratos de compra em cadeia, guias de IPTU, contas e fotos. Com esses documentos, a advogada identifica se há caminho mais curto que a usucapião, qual modalidade o tempo e o uso do lote permitem, se a área é particular e o que a planta precisa mostrar, e indica se o pedido tem condições de seguir no cartório ou vai para a Justiça. As demais modalidades e situações de usucapião estão reunidas na página de usucapião.
A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo e online para todo o Brasil.
