A NR Advogados Imobiliários analisa controvérsias com imobiliárias em São Paulo, presencialmente, e em todo o Brasil, de forma online, para proprietários, inquilinos e compradores. A análise parte do contrato que liga você à imobiliária e da conduta atribuída a ela. Outras questões da relação de aluguel estão na página de aluguel e inquilinato.
Quando a imobiliária responde pelo prejuízo
A imobiliária pode atuar em papéis diferentes, e cada papel traz deveres próprios. Na administração de aluguel, ela costuma agir como mandatária do proprietário: o Código Civil (Lei nº 10.406/2002, art. 653) define o mandato como o recebimento de poderes para praticar atos ou administrar interesses em nome de outra pessoa. Na venda ou na locação intermediada, ela atua como corretora, contratada para obter o negócio para o cliente (art. 722).
A responsabilidade depende de uma falha da própria imobiliária. Pelo Código Civil, quem causa dano por ato ilícito fica obrigado a repará-lo (arts. 186 e 927), e o mandatário deve indenizar o prejuízo causado por culpa sua (art. 667). Administrar o imóvel não faz a imobiliária assumir, por si, as obrigações do locador nem garantir o pagamento do inquilino. Isso depende do contrato de administração e do que ela fez ou deixou de fazer.
| Situação | Documentos para conferir | Limite da responsabilidade |
|---|---|---|
| Aluguel pago e não repassado ao proprietário | Contrato de administração, extratos, comprovantes de pagamento do inquilino | Verificar se o valor foi efetivamente recebido pela imobiliária |
| Falta de prestação de contas | Contrato de administração, relatórios mensais, pedidos de informação por escrito | O dever de dar contas é do mandatário perante quem lhe deu os poderes |
| Caução não devolvida ao inquilino | Contrato de locação, comprovante do depósito, vistorias de entrada e saída | Verificar quem recebeu e guarda o valor e em nome de quem |
| Informação omitida na compra ou na locação intermediada | Proposta, anúncio, mensagens trocadas com o corretor | O corretor deve informar o cliente sobre o andamento do negócio |
| Atraso na entrega de imóvel na planta | Contrato com a incorporadora, recibo da corretagem | Em regra, o corretor não responde pelo inadimplemento da construtora |
Cobranças, caução e prestação de contas
A taxa de administração, a caução e os repasses de aluguel exigem conferências diferentes. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 22, VII) atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e as de intermediação. Se esses valores aparecerem na cobrança do inquilino, confira o contrato e os recibos.
A caução exige conferir o depósito e as condições para sua devolução. Quando prestada em dinheiro, ela deve ser depositada em caderneta de poupança, e as vantagens desse depósito revertem ao locatário no levantamento (Lei nº 8.245/1991, art. 38, § 2º). Na saída, o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações do uso normal (Lei nº 8.245/1991, art. 23, III), e os defeitos anteriores à locação são responsabilidade do locador (Lei nº 8.245/1991, art. 22, IV). Qualquer retenção para custear reparos precisa ser comparada com as vistorias.
A prestação de contas interessa ao proprietário. O mandatário deve dar contas de sua gerência e transferir ao mandante as vantagens obtidas com o mandato (Código Civil, art. 668). Aluguel recebido e retido sem justificativa, ou relatório que não permite conferir os valores, entra nessa análise.
Reparação por dano material e moral
O dano material é o prejuízo que pode ser demonstrado, como aluguel não repassado, valor cobrado indevidamente ou caução retida. Para pedi-lo, é preciso mostrar o valor e a relação entre ele e a conduta da imobiliária.
O dano moral não decorre automaticamente do descumprimento do contrato. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) afirmou no REsp 1.634.751/SP que o simples descumprimento contratual não basta, por si, para gerar dano moral, embora as circunstâncias do caso possam demonstrar uma lesão que vai além do prejuízo financeiro. O pedido se apoia, portanto, no que os fatos mostram, e não apenas na existência da falha.
Na compra de imóvel na planta, o STJ fixou no Tema 1.173 que o corretor, em regra, não responde pelo inadimplemento da construtora ou da incorporadora. A tese ressalva os casos em que o corretor se envolveu na incorporação ou na construção, integra o mesmo grupo econômico das empresas responsáveis ou se beneficiou de confusão ou desvio patrimonial. A falha de informação do próprio corretor é outra questão, examinada pelos deveres da corretagem.
Documentos para analisar a controvérsia
Reúna o contrato de administração ou de corretagem, o contrato de locação ou o compromisso de compra, as vistorias, os extratos e comprovantes de pagamento, os relatórios de prestação de contas e as mensagens trocadas com a imobiliária. Esse conjunto mostra quem recebeu cada valor, qual obrigação deixou de ser cumprida e quem responde por ela.
Uma reclamação administrativa sobre a conduta profissional e um pedido de reparação do prejuízo têm funções diferentes, e a escolha do caminho depende do objetivo de quem foi prejudicado. Disputas que chegam à Justiça seguem o que está descrito na página de litígios imobiliários.
Se você tem dúvida sobre a responsabilidade da imobiliária no seu caso, a NR Advogados Imobiliários pode examinar os documentos e indicar, de forma informativa, os fundamentos aplicáveis e a quem eles se dirigem.
