Cada tipo de conflito tem a sua página: distrato com a construtora, problemas no aluguel, reintegração de posse e condomínio. Aqui fica o que vale para todos eles.
Acordo, arbitragem ou processo
O Código de Processo Civil manda o Estado promover, sempre que possível, a solução consensual dos conflitos, e juízes e advogados estimularem a conciliação e a mediação, inclusive com o processo em andamento (art. 3º, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil). Antes da ação, a notificação extrajudicial costuma ser o primeiro passo: quando a obrigação não tem data certa de vencimento, é ela que coloca o devedor em mora, isto é, em atraso para os efeitos da lei (art. 397, parágrafo único, do Código Civil).
| Caminho | Como funciona | Regra |
|---|---|---|
| Notificação extrajudicial | Comunicação formal à outra parte, por cartório ou outro meio que deixe prova, com o que se pede e em que prazo | Código Civil, art. 397, parágrafo único |
| Conciliação ou mediação no processo | Aberto o processo, o juiz marca uma audiência com pelo menos 30 dias de antecedência; ela deixa de acontecer se as duas partes recusarem ou se o caso não admitir acordo, e a falta sem justificativa gera multa de até 2% da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa | Código de Processo Civil, art. 334, caput, § 4º, I e II, e § 8º |
| Arbitragem | Com cláusula de arbitragem no contrato, o conflito vai a um árbitro em vez do juiz; alegada a cláusula pelo réu, o juiz encerra a ação sem decidir quem tem razão | Código de Processo Civil, arts. 3º, § 1º, 337, X, e 485, VII |
| Ação judicial | O caminho quando não há acordo, e também quando há cláusula de arbitragem mas o réu não a alega na contestação | Código de Processo Civil, art. 3º, caput |
Se o réu não alegar a convenção de arbitragem na contestação, a lei entende que ele aceitou a Justiça comum e renunciou ao árbitro (art. 337, § 6º, do Código de Processo Civil).
Em que foro a ação corre
A regra muda conforme o que está em disputa. Ação fundada em direito real, que é o direito sobre o próprio imóvel (a propriedade, a servidão, a posse protegida pelas ações possessórias), corre em regra no foro onde o imóvel fica, e em parte desses casos o autor pode escolher outro foro, como mostra a tabela; ação sobre contrato, cobrança ou indenização corre, em regra, no foro do domicílio do réu.
| Tipo de ação | Foro | Regra |
|---|---|---|
| Propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova (a ação para impedir obra nova que prejudique o imóvel vizinho) | Onde o imóvel fica, sem escolha | Código de Processo Civil, art. 47, caput e § 1º |
| Outra ação fundada em direito real sobre imóvel | Onde o imóvel fica, ou, à escolha do autor, o domicílio do réu ou o foro de eleição | Código de Processo Civil, art. 47, § 1º |
| Ação possessória (reintegração ou manutenção de posse) | Onde o imóvel fica, com competência absoluta: só o juízo do local pode julgar, e as partes não podem combinar outro | Código de Processo Civil, art. 47, § 2º |
| Contrato, cobrança ou indenização | Domicílio do réu, salvo foro de eleição válido no contrato | Código de Processo Civil, arts. 46 e 63 |
| Réu sem domicílio nem residência no Brasil | Domicílio do autor | Código de Processo Civil, art. 46, § 3º |
O foro de eleição só vale se estiver em contrato escrito, se referir a esse negócio e tiver relação com o domicílio ou a residência de uma das partes ou com o local da obrigação; no contrato de consumo, vale a cláusula favorável ao consumidor (art. 63, § 1º, do Código de Processo Civil). A cláusula abusiva pode ser declarada ineficaz pelo juiz antes da citação; depois dela, cabe ao réu alegá-la na contestação (art. 63, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil).
Prazos para ir à Justiça
Há dois tipos de prazo. A prescrição faz perder o direito de exigir na Justiça; a decadência faz perder o próprio direito. O despacho do juiz que manda citar o réu interrompe a prescrição, com efeito desde a data em que a ação foi proposta, desde que o autor tome as providências para a citação em 10 dias (art. 240, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil).
| Situação | Prazo | Regra |
|---|---|---|
| Regra geral, quando a lei não fixa prazo menor | 10 anos | Código Civil, art. 205 |
| Cobrança de aluguel de imóvel urbano ou rural | 3 anos | Código Civil, art. 206, § 3º, I |
| Indenização por dano (reparação civil) | 3 anos | Código Civil, art. 206, § 3º, V |
| Cobrança de dívida líquida prevista em contrato escrito, público ou particular | 5 anos | Código Civil, art. 206, § 5º, I |
| Vício oculto no imóvel comprado, para desfazer a compra ou abater o preço | 1 ano da entrega; se o comprador já estava no imóvel, metade do prazo, contada da venda; vício que só pode ser conhecido mais tarde, da ciência, com o limite de um ano para imóveis | Código Civil, art. 445, caput e § 1º |
| Defeito de solidez e segurança em obra por empreitada | O empreiteiro responde por 5 anos; a ação contra ele, em 180 dias do aparecimento do defeito | Código Civil, art. 618 e parágrafo único |
Decisão urgente e proteção do imóvel durante o processo
O juiz pode conceder tutela de urgência, uma decisão provisória antes da sentença, quando houver elementos que mostrem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil). Ela pode vir logo no início ou depois de uma justificação prévia, em que o autor apresenta provas antes de o juiz decidir, e o juiz pode exigir caução, que é uma garantia em juízo para cobrir o prejuízo da outra parte, dispensada para quem não tem condições econômicas de prestá-la (art. 300, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil).
A tutela que antecipa o próprio pedido não é concedida quando os efeitos da decisão não puderem ser desfeitos (art. 300, § 3º, do Código de Processo Civil). Para que o imóvel não seja vendido ou desviado antes do fim, a lei prevê medidas como o arresto (a apreensão de bens do devedor para assegurar uma dívida), o sequestro (a guarda judicial do próprio bem disputado), o arrolamento de bens (a lista oficial dos bens, para que não desapareçam) e o registro de protesto contra a alienação do bem, que avisa a terceiros que ele está em disputa (art. 301 do Código de Processo Civil).
O que muda quando o imóvel está em litígio
A citação válida torna litigiosa a coisa disputada (art. 240 do Código de Processo Civil). Daí em diante, o imóvel pode ser vendido, mas a venda não muda quem é parte no processo: o comprador só toma o lugar do vendedor se a parte contrária concordar, pode intervir no processo ao lado dele, e a sentença também o alcança (art. 109, caput e §§ 1º a 3º, do Código de Processo Civil).
Na prática, quem compra um imóvel em litígio fica sujeito ao resultado de um processo do qual não participou desde o começo. A pesquisa de ações em nome de quem vende faz parte da due diligence imobiliária. Quando o vendedor é devedor numa execução, a venda ainda pode ser declarada ineficaz: o caminho está na página de fraude à execução, e a defesa de quem teve o imóvel penhorado num processo alheio, na de embargos de terceiro.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande o contrato, a matrícula atualizada, as notificações já trocadas e, se houver processo, o número dele: o foro e o prazo dependem do tipo de ação, e é por eles que a leitura começa.
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