A NR Advogados Imobiliários atua na due diligence imobiliária em São Paulo: a conferência jurídica do imóvel e de quem vende, feita antes do sinal e da escritura. O ponto de partida é o art. 1.245 do Código Civil: a propriedade só passa com o registro do título no Registro de Imóveis, e enquanto isso não acontece o vendedor continua sendo o dono no papel.
Por isso a matrícula vem primeiro, mas ela não conta a história inteira. Algumas dívidas acompanham o imóvel sem estar escritas nela, e algumas vendas podem ser desfeitas por causa de processos contra quem vende.
O que a due diligence imobiliária confere
| O que se confere | Onde | Por que importa | Regra |
|---|---|---|---|
| Quem é o dono e o que está registrado | Matrícula atualizada, no Registro de Imóveis | Só transmite a propriedade quem está registrado como dono | Código Civil, art. 1.245 |
| Penhora, hipoteca, indisponibilidade e ações averbadas | Matrícula | O que está anotado na matrícula vale contra quem compra | Lei 13.097/2015, art. 54, I a V |
| IPTU e taxas do imóvel | Prefeitura | A dívida passa para quem compra, salvo se o título trouxer a prova de quitação | CTN, art. 130 |
| Débitos de condomínio | Administradora ou síndico | Quem compra responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros | Código Civil, art. 1.345 |
| Processos contra quem vende | Distribuidores judiciais do domicílio do vendedor e do local do imóvel | A venda pode ser desfeita em favor do credor se já corria ação capaz de deixar o vendedor sem bens para pagar as dívidas | CPC, art. 792, IV |
| Estado civil de quem vende | Certidão de casamento ou de nascimento | A pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para vender, salvo no regime da separação absoluta | Código Civil, art. 1.647, I |
| Imóvel alugado | Contrato de locação | O inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições | Lei 8.245/1991, art. 27 |
A matrícula e o que a lei protege
A Lei 13.097/2015 concentrou na matrícula o que pode atingir quem compra. Pelo art. 54, § 1º, da Lei 13.097/2015, um problema que não está anotado na matrícula, em regra, não pode ser cobrado de quem compra o imóvel sem saber dele (o comprador de boa-fé). A mesma regra tem ressalvas: a falência do vendedor (arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005) e as formas de adquirir ou perder a propriedade que não dependem de registro, como a usucapião.
O art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015 também dispensa, para a validade do negócio e para a boa-fé do comprador, certidões além das que a escritura exige e as certidões dos distribuidores judiciais. A escritura exige o comprovante de pagamento do imposto municipal de transmissão do imóvel (ITBI), as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985). Como pedir e ler cada certidão está em certidões negativas, e a busca de penhora e hipoteca na matrícula está em como verificar se um imóvel tem penhora ou hipoteca.
Dívidas que acompanham o imóvel
Duas dívidas seguem o imóvel que você compra e não aparecem na matrícula. O IPTU e as taxas do imóvel passam para quem compra, salvo quando o título traz a prova de quitação (art. 130 do CTN); é por isso que a certidão da prefeitura entra na escritura. Os débitos de condomínio também passam para quem compra, com multas e juros (art. 1.345 do Código Civil), e a prova de que não há débito vem da administradora ou do síndico. Os cenários mais comuns estão em compra de imóvel usado com dívidas e em imóvel com dívidas.
Processos contra quem vende
O CPC chama de fraude à execução a venda feita quando já corria contra o vendedor uma ação capaz de deixá-lo sem bens para pagar as dívidas (art. 792, IV, do CPC). Se a cobrança já estava anotada na matrícula, a lei presume a fraude (art. 828, § 4º, do CPC). Na prática, a venda não vale contra o credor: o imóvel continua podendo ser penhorado para pagar a dívida do vendedor, mesmo já estando com o comprador (art. 792, § 1º, do CPC). A pesquisa nos distribuidores, mesmo dispensada para a boa-fé pela Lei 13.097/2015, é o jeito de você saber se a ação existe antes de pagar. O tema está detalhado em fraude à execução imobiliária.
Quem assina a venda
Se quem vende para você é casado, a venda precisa da autorização do cônjuge, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil). Quando o dono que aparece na matrícula já morreu, a venda passa pelo inventário; o roteiro está na página de inventário com imóveis. A conferência do documento de quem se apresenta como dono também está nesta etapa, e os golpes mais frequentes estão descritos em golpe do falso proprietário.
Quando fazer: antes do sinal
O sinal costuma ser pago na assinatura da proposta ou do compromisso. Se quem deu o sinal deixa de cumprir o contrato, a outra parte pode desfazê-lo e ficar com o valor (art. 418, I, do Código Civil); se o contrato prevê direito de arrependimento, quem desiste perde o sinal ou devolve em dobro, sem indenização a mais (art. 420 do Código Civil). Por isso a conferência rende mais antes de você pagar o sinal. Feita depois, ela ainda orienta a escritura e o que o contrato prevê para cada achado; a leitura do contrato está em análise de contrato de compra e venda de imóvel, e o caminho completo da compra, na página de compra e venda de imóvel.
Para imóvel comercial e de investimento, a mesma lista ganha licenças, contratos de locação em curso e uso do terreno: há roteiros para galpão industrial e para imóvel hoteleiro. O passo a passo para conferir sozinho está no checklist de due diligence imobiliária, e o que é a due diligence e quanto custa, no guia due diligence imobiliária.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| A cobrança contra o vendedor já está anotada na matrícula | Quem compra | Ler a matrícula atualizada antes de pagar o sinal | A lei presume a fraude à execução (art. 828, § 4º, do Código de Processo Civil); a venda não vale contra o credor, e o imóvel pode ser penhorado mesmo já estando com o comprador (art. 792, § 1º, do Código de Processo Civil) |
| O problema não está anotado na matrícula | Comprador de boa-fé | Conferir a matrícula e as certidões que a escritura exige | Em regra, não pode ser cobrado de quem comprou sem saber dele (art. 54, § 1º, da Lei 13.097/2015), com ressalvas como a falência do vendedor (arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005) e a usucapião |
| O contrato foi assinado e o sinal, pago, antes da conferência | Quem compra | Ler o contrato assinado junto com as certidões, enquanto a escritura não foi registrada | Quem deu o sinal e não cumpre o contrato pode perder o valor (art. 418, I, do Código Civil); com direito de arrependimento, quem desiste perde o sinal ou devolve em dobro, sem indenização a mais (art. 420 do Código Civil) |
| O imóvel foi apresentado por corretor | Corretor | Pedir ao corretor os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio | O corretor deve prestar esses esclarecimentos ao cliente (art. 723, parágrafo único, do Código Civil); a leitura jurídica dos documentos é do advogado |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada, o carnê do IPTU, a proposta ou o contrato e o nome de quem vende: é a partir desses papéis que se monta a lista de certidões do caso.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
