Esta página trata de outra coisa: direitos de outras pessoas sobre o imóvel que não são dívida: alguns continuam valendo depois que você compra, outros impedem a venda. Um inquilino com contrato anotado na matrícula, um usufruto, uma cláusula que proíbe a venda ou uma servidão de passagem mudam o que você pode fazer com o imóvel, mesmo com todas as certidões limpas.
Direitos de terceiros que a due diligence encontra
| Situação | O que aparece na matrícula | O que muda para quem compra | Regra |
|---|---|---|---|
| Imóvel alugado, contrato com cláusula de vigência | Registro do contrato de locação | Você precisa respeitar o contrato até o fim do prazo | Lei 8.245/1991, art. 8º; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 3 |
| Imóvel alugado, contrato sem cláusula de vigência | Nada, ou a averbação do contrato | Você pode pedir o imóvel com 90 dias para o inquilino sair, se avisar em até 90 dias do registro da compra | Lei 8.245/1991, art. 8º, caput e § 2º |
| Inquilino que não recebeu a proposta | Averbação do contrato de locação | O inquilino pode ficar com o imóvel depositando o preço, se pedir em até 6 meses do registro da venda | Lei 8.245/1991, art. 33; Lei 6.015/1973, art. 167, II, 16 |
| Usufruto | Registro do usufruto | Quem tem o usufruto continua morando no imóvel ou recebendo o aluguel | Código Civil, art. 1.394; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7 |
| Cláusula de inalienabilidade | Averbação da cláusula | O imóvel só pode ser vendido com autorização do juiz | Código Civil, art. 1.911; Lei 6.015/1973, art. 167, II, 11 |
| Servidão | Registro da servidão | A passagem ou o uso em favor do vizinho continua depois da venda | Código Civil, art. 1.378; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 6 |
Imóvel alugado: o contrato pode seguir depois da compra
Comprar um imóvel com inquilino não encerra a locação sozinho. Se o contrato tem prazo determinado, traz cláusula de vigência em caso de venda e está anotado na matrícula, você fica com o inquilino até o fim do prazo (art. 8º da Lei 8.245/1991). Sem essas três condições, você pode pôr fim ao contrato e dar 90 dias para o inquilino sair.
Esse aviso tem prazo. Ele precisa ser dado em até 90 dias contados do registro da compra; passado esse prazo, a lei presume que você concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/1991). Quem compra para morar precisa saber disso antes de marcar a mudança. Quem compra para investir, pelo contrário, quer o contrato e confere valor, prazo e garantia antes de assinar.
Quando o inquilino pode tomar a compra
Antes de vender, o proprietário precisa oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições, com preço, forma de pagamento e ônus (art. 27 da Lei 8.245/1991). O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta inteira (art. 28 da Lei 8.245/1991).
O risco para você está no art. 33 da Lei 8.245/1991. Se o inquilino não recebeu a proposta e o contrato estava averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, ele pode depositar o preço e as despesas e ficar com o imóvel, desde que peça em até 6 meses do registro. Por isso a due diligence pede a prova de que o inquilino recebeu a proposta e a deixou passar, e não só a declaração de quem vende.
Usufruto: você compra, mas outra pessoa usa
O usufruto dá a outra pessoa o direito de morar no imóvel, administrá-lo e receber o aluguel (art. 1.394 do Código Civil). Aparece muito na doação de pais para filhos com reserva de usufruto, explicada na página de doação de imóvel em vida. Quem é dono sem o usufruto tem a chamada nua-propriedade: é dono no papel, mas não usa.
Comprar só a nua-propriedade é possível, e você passa a usar o imóvel quando o usufruto acabar, por morte de quem o tem, por fim do prazo ou por renúncia, entre outras causas (art. 1.410 do Código Civil). Para comprar o imóvel livre, quem tem o usufruto precisa renunciar a ele, e o registro do usufruto é cancelado. O usufruto em si não pode ser vendido a você (art. 1.393 do Código Civil).
Cláusula de inalienabilidade: o imóvel que não pode ser vendido
Quem doa um imóvel ou o deixa em testamento pode proibir a venda. Essa cláusula de inalienabilidade também impede a penhora e a divisão do imóvel com o cônjuge (art. 1.911 do Código Civil), e fica averbada na matrícula (art. 167, II, 11, da Lei 6.015/1973).
Com a cláusula, a venda só acontece com autorização do juiz, por conveniência econômica de quem recebeu o imóvel, e o dinheiro da venda vai para outro bem, que passa a ter a mesma restrição (art. 1.911, parágrafo único, do Código Civil). Sem essa autorização, a venda não se registra. Uma promessa de compra assinada antes dela deixa o seu sinal preso a um negócio que pode não acontecer.
Servidão: a passagem que fica com o imóvel
A servidão é o direito de um imóvel vizinho de usar parte do seu, como passagem, cano ou janela. Ela nasce por acordo ou testamento e vale a partir do registro na matrícula (art. 1.378 do Código Civil) e acompanha o imóvel quando ele é vendido.
Nem toda servidão está na matrícula. Uma passagem visível usada sem oposição por 10 anos, com título, ou por 20 anos, sem título, pode ser registrada por usucapião em nome do vizinho (art. 1.379 do Código Civil). Por isso a due diligence também olha o imóvel, e não só o papel. Os conflitos de passagem estão na página de servidão de passagem.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada e a proposta ou minuta do contrato, se já existir. Se o imóvel estiver alugado, mande também o contrato de locação; se houver usufruto ou cláusula, a escritura de doação ou o testamento que a criou.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. A locação tem página própria, a de contratos de locação, e os cuidados de cada etapa da compra estão na de advogado de compra e venda de imóvel. Os demais canais estão na página de contato.
