A conferência do imóvel e de quem vende, com matrícula, dívidas e processos, é outra etapa: a due diligence imobiliária. O roteiro do negócio inteiro, do sinal ao registro, e quem paga cada custo estão na página de compra e venda de imóvel.
O que se confere em cada cláusula do contrato
| Cláusula | O que conferir | Regra |
|---|---|---|
| Sinal (arras) | Se o sinal só confirma o negócio ou dá direito de desistir, e quanto se perde ou se devolve em cada caso | Código Civil, arts. 418 e 420 |
| Arrependimento | Se a promessa tem cláusula de arrependimento; sem ela, cada parte pode exigir o contrato definitivo | Código Civil, art. 463 |
| Multa (cláusula penal) | O valor da multa por descumprimento e se ele passa do valor da obrigação principal | Código Civil, arts. 412 e 413 |
| Área do imóvel | Se o preço foi fixado pela medida ou pelo imóvel como coisa certa | Código Civil, arts. 500 e 501 |
| Evicção | Se o contrato reduz ou exclui a garantia de quem vende contra a perda do imóvel para outra pessoa | Código Civil, arts. 447 a 449 |
| Condição | Se o negócio depende de um fato futuro, como a aprovação do financiamento, e o que acontece se ele não vier | Código Civil, art. 125 |
| Compra na planta | O quadro-resumo no início do contrato, com preço, corretagem, índices, juros e consequências do desfazimento | Lei 4.591/1964, art. 35-A |
Sinal, arrependimento e multa
O sinal, chamado de arras, segue duas regras diferentes. Sem direito de arrependimento no contrato, se quem deu o sinal não cumpre, a outra parte pode desfazer o negócio e ficar com ele; se quem recebeu não cumpre, devolve o sinal mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418 do Código Civil). Com direito de arrependimento, o sinal tem função só indenizatória: quem deu perde, quem recebeu devolve mais o equivalente, e não há indenização além disso (art. 420 do Código Civil).
A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento dá a qualquer das partes o direito de exigir a assinatura do contrato definitivo, com prazo para a outra cumprir (art. 463 do Código Civil). Os dois tipos de sinal estão explicados no artigo sobre arras confirmatórias e penitenciais.
A multa por descumprimento, chamada de cláusula penal, não pode passar do valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil). O juiz reduz a multa quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando o valor é manifestamente excessivo para a natureza e a finalidade do negócio (art. 413 do Código Civil).
Área do imóvel: venda pela medida ou como coisa certa
Quando o preço é fixado pela medida, ou o contrato determina a área, e a área real é menor, quem compra pode exigir o complemento; não sendo possível, pode pedir o desfazimento do contrato ou o abatimento proporcional do preço (art. 500 do Código Civil). Se a diferença não passa de um vigésimo da área declarada, presume-se que a medida era só uma referência, mas quem compra pode provar que, nessas condições, não teria feito o negócio (art. 500, § 1º, do Código Civil).
Se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, a chamada venda “ad corpus”, com a medida citada apenas como referência, não há complemento de área nem devolução de excesso (art. 500, § 3º, do Código Civil). O prazo para reclamar é de um ano, contado do registro do título (art. 501 do Código Civil). Por isso a descrição do imóvel no contrato se compara com a da matrícula antes de assinar.
Evicção: se outra pessoa reclamar o imóvel
Evicção é a perda do imóvel, no todo ou em parte, por decisão que reconhece o direito de outra pessoa sobre ele. Nos contratos onerosos, quem vende responde pela evicção (art. 447 do Código Civil), e as partes podem, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir essa responsabilidade (art. 448 do Código Civil).
Mesmo com a cláusula que exclui a garantia, quem perdeu o imóvel tem direito a receber o preço que pagou, se não sabia do risco ou se, informado dele, não o assumiu (art. 449 do Código Civil). O que pesa, então, é o trecho em que quem compra declara conhecer e assumir um risco determinado.
Contrato com construtora: quadro-resumo e cláusulas em destaque
Na compra de unidade em incorporação, o contrato começa por um quadro-resumo com o preço total, a entrada, a corretagem e quem a recebe, os índices de correção, os juros e o sistema de amortização, as consequências do desfazimento e o prazo do habite-se (art. 35-A da Lei 4.591/1964). Faltando alguma dessas informações, há 30 dias para corrigir o contrato; sem a correção, a omissão é justa causa para quem compra rescindir (art. 35-A, § 1º, da Lei 4.591/1964).
As penalidades do desfazimento só valem com a anuência específica de quem compra, por assinatura junto a essas cláusulas, redigidas com destaque (art. 35-A, § 2º, da Lei 4.591/1964, e art. 54, § 4º, do Código de Defesa do Consumidor). Nos contratos de compra de imóvel em prestações, é nula a cláusula de perda total das prestações pagas quando o credor pede o desfazimento por falta de pagamento (art. 53 do Código de Defesa do Consumidor).
Quando o contrato é assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o quadro-resumo informa a possibilidade de desistir em 7 dias, prevista no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor (art. 35-A, VIII, da Lei 4.591/1964). Multa de distrato, atraso de obra e devolução de valores estão na página de distrato e problemas com construtora, e o restante da compra na planta, na de imóvel na planta.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a minuta ou o contrato já assinado e a matrícula atualizada; na compra na planta, também o quadro-resumo. Se ainda falta conferir o imóvel e quem vende, a página de due diligence para compra de imóvel mostra o que muda com herança, financiamento e procuração.
Permuta e cessão de direitos têm contrato próprio, tratado na página de permuta, cessão e parceria, e a assinatura final, na de escritura pública. O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
