O que muda quando o imóvel ainda não existe
Na compra na planta, você assina hoje por uma unidade que só vai existir no fim da obra. O contrato é feito com a incorporadora, a empresa que lança e vende o empreendimento, e segue a Lei 4.591/1964, a lei das incorporações. Por isso a análise começa por documentos que não aparecem na compra de um imóvel pronto: o registro da incorporação, o quadro-resumo do contrato e o prazo de entrega.
A incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar no cartório de registro de imóveis o memorial de incorporação, o conjunto de documentos do empreendimento que reúne o título do terreno, as certidões e o projeto aprovado (art. 32 da Lei 4.591/1964). O número desse registro e o cartório devem constar de anúncios, propostas e contratos, salvo nos classificados (art. 32, § 3º, da Lei 4.591/1964), e o cartório fornece certidão desses documentos a quem pedir (art. 32, § 4º, da Lei 4.591/1964).
O contrato de promessa de compra da unidade é irretratável, ou seja, não se desfaz pela vontade de uma das partes. Registrado, ele vale contra terceiros e dá ao comprador o direito de exigir a transferência da unidade da incorporadora ou de quem a suceder, a chamada adjudicação compulsória, inclusive se ela ficar insolvente depois do fim da obra (art. 32, § 2º, da Lei 4.591/1964).
O que conferir antes de assinar
Comece pelo quadro-resumo, a parte que abre o contrato. O art. 35-A da Lei 4.591/1964 lista o que ele deve trazer, e a tabela reúne os itens que mais pesam na compra na planta.
| Ponto | O que conferir | Dispositivo |
|---|---|---|
| Registro da incorporação | Número do registro do memorial, matrícula do imóvel e cartório; certidão pedida ao próprio cartório | Art. 35-A, XI, e art. 32, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/1964 |
| Preço e pagamento | Preço total, entrada, valores e vencimentos das parcelas, juros e sistema de amortização | Art. 35-A, I, II, IV e VII, da Lei 4.591/1964 |
| Correção do preço | Índices de correção e o período de cada um; reajuste do preço só se estiver previsto de forma expressa | Art. 35-A, V, e art. 43, V, da Lei 4.591/1964 |
| Corretagem | Valor, condições de pagamento e quem recebe | Art. 35-A, III, da Lei 4.591/1964 |
| Prazo de entrega | Data final para o habite-se, o documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra, e o efeito do atraso; tolerância de até 180 dias só se pactuada de forma expressa, clara e destacada | Art. 35-A, XII, e art. 43-A, caput, da Lei 4.591/1964 |
| Saldo depois da obra | Prazo para quitar o restante depois do habite-se | Art. 35-A, IX, da Lei 4.591/1964 |
| Garantias sobre o imóvel | Ônus que recaem sobre o terreno, como a garantia dada ao banco que financia a construção | Art. 35-A, X, da Lei 4.591/1964 |
| Desfazimento | Penalidades e prazos de devolução em negrito, com a sua assinatura junto a essas cláusulas | Art. 35-A, VI e § 2º, da Lei 4.591/1964 |
Faltando alguma dessas informações, o § 1º do art. 35-A da Lei 4.591/1964 dá 30 dias para o aditamento do contrato. Se a omissão não for corrigida, ela é justa causa para o comprador rescindir.
Veja também se a obra adota o patrimônio de afetação. Nesse regime, que é opção da incorporadora, o terreno, a construção e os recursos do empreendimento ficam separados do restante do patrimônio dela e só respondem pelas dívidas daquela incorporação (art. 31-A, caput e § 1º, da Lei 4.591/1964). O regime também muda quanto pode ser descontado numa eventual desistência.
Guarde anúncios, folhetos e o material de venda. Pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC, Lei 8.078/1990), a informação ou publicidade suficientemente precisa obriga quem a divulga e integra o contrato (art. 30 do CDC). Pergunte ainda pelo seguro que devolve ao comprador o que ele pagou se a incorporadora ou a construtora não entregar a obra: na venda de unidade em incorporação, a contratação é escolha do comprador, e a incorporadora é obrigada a informar essa possibilidade (art. 5º, § 3º, da Lei 9.514/1997).
Durante a obra
A incorporadora não pode alterar o projeto, em especial a sua unidade e as áreas comuns, nem modificar as especificações, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV, da Lei 4.591/1964). Também não pode mudar as condições de pagamento nem reajustar o preço, mesmo com a alta de materiais e mão de obra, salvo se o reajuste tiver sido ajustado de forma expressa (art. 43, V, da Lei 4.591/1964). Aplicar índice de reajuste diferente do legal ou do contratado é prática abusiva (art. 39, XIII, do CDC).
O acompanhamento da obra é coletivo: a cada três meses, a incorporadora encaminha à comissão de representantes dos compradores um demonstrativo do estado da obra e da sua correspondência com o prazo de entrega (art. 43, I, da Lei 4.591/1964). Ela responde pelos prejuízos se a obra não for concluída ou atrasar sem justificativa (art. 43, II, da Lei 4.591/1964). Se as obras ficarem paradas por mais de 30 dias sem justa causa, o juiz pode notificar a incorporadora para retomá-las no prazo mínimo de 30 dias (art. 43, VI, da Lei 4.591/1964).
O atraso na entrega tem regra própria, com tolerância, indenização e a possibilidade de desfazer o contrato, detalhada na página de distrato de imóvel na planta atrasado.
Na entrega das chaves
Concedido o habite-se, cabe à incorporadora averbar a construção na matrícula, o registro de que o prédio passou a existir, e ela responde perante os compradores pelas perdas e danos causados pela demora. Se a incorporadora e a construtora não pedirem a averbação, qualquer comprador pode pedir (art. 44, caput e § 2º, da Lei 4.591/1964).
Na vistoria de entrega, anote por escrito os defeitos que estão à vista. Quando a compra é relação de consumo, o direito de reclamar de vício aparente em produto durável caduca em 90 dias contados da entrega efetiva (art. 26, II e § 1º, do CDC). A reclamação comprovada feita à incorporadora impede que esse prazo corra até a resposta negativa (art. 26, § 2º, I, do CDC). No vício oculto, o prazo começa quando o defeito aparece (art. 26, § 3º, do CDC). Os defeitos de construção que surgem depois da entrega estão na página de vícios construtivos.
Como a análise do caso acontece
Na consulta, a análise parte do contrato, do quadro-resumo, da certidão do registro da incorporação e do material de venda, para apontar o que falta, o que diverge do anunciado e o que cada cláusula prevê para atraso e desfazimento. Quem já quer sair do contrato encontra as regras na página de desistir de apartamento na planta, e o panorama dos problemas com a construtora, do atraso à desistência, está na de distrato imobiliário. A compra de imóvel pronto tem página própria: compra e venda de imóvel.
A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo e online.
