Comprei um imóvel HIS ou HMP e descobri restrições
Se você comprou um imóvel de Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP) em São Paulo e só depois soube das restrições de uso, renda ou locação, reúna o contrato e a oferta recebida. A possibilidade de desfazer a compra depende das regras aplicáveis à unidade e das informações prestadas antes da contratação.
A classificação não torna o distrato automático. É preciso distinguir uma compra feita sem informação adequada de uma desistência por mudança de planos. Essa diferença interfere na discussão sobre responsabilidade e devolução dos valores pagos.
A NR Advogados Imobiliários analisa a documentação da compra e os fundamentos do pedido de desfazimento. Para outras situações, consulte a página de distrato imobiliário em São Paulo.
Quais limites de renda valem para HIS e HMP em São Paulo?
Para conferir se sua família se enquadra na categoria da unidade, compare a renda com os tetos mensais de 2026 fixados pelo Decreto municipal nº 64.895/2026:
| Categoria | Renda familiar mensal máxima | Renda mensal máxima por pessoa |
|---|---|---|
| HIS-1 | R$ 4.863,00 | R$ 810,50 |
| HIS-2 | R$ 9.726,00 | R$ 1.621,00 |
| HMP | R$ 16.210,00 | R$ 2.431,50 |
O art. 1º do Decreto municipal nº 64.895/2026 apresenta os critérios de renda familiar ou de renda por pessoa. Esta última considera a renda familiar dividida pelo número de integrantes da família. Esses valores são referências de 2026; para examinar uma compra anterior, confira as normas vigentes na contratação e o enquadramento da unidade.
Também verifique matrícula, documentos do empreendimento e certidão de enquadramento. A renda acima de um teto, isoladamente, não demonstra direito ao distrato: a análise deve considerar a destinação da aquisição, inclusive eventual locação regular.
É permitido comprar para alugar?
Se você comprou para alugar, confira a destinação registrada e quem poderá ocupar a unidade antes de oferecê-la a um inquilino. O art. 7º do Decreto municipal nº 63.130/2024 exige averbação da destinação na matrícula e enquadramento da família destinatária, além de regras para o contrato. Há também limite para o aluguel no art. 7º-A do mesmo Decreto municipal nº 63.130/2024. O aluguel de curta duração para estadia temporária não atende à finalidade habitacional prevista nesse regime.
Se a oferta apresentava o imóvel como investimento sem restrições, preserve anúncios e conversas. Compare o uso anunciado com o permitido para aquela unidade antes de concluir se houve descumprimento da oferta.
Quando a falta de informação pode fundamentar o distrato?
Se você descobriu uma restrição que impede o uso pretendido, compare essa limitação com as informações recebidas na compra. Os arts. 6º, III, 30 e 31 do Código de Defesa do Consumidor tratam da informação clara e da vinculação da oferta. O art. 46 do Código de Defesa do Consumidor também protege o conhecimento prévio e a compreensão do contrato.
Uma restrição relevante omitida pode fundamentar discussão sobre o desfazimento da compra. Para avaliar o pedido, importa saber se a informação estava acessível, como foi explicada e se o uso pretendido foi apresentado ao vendedor. Uma cláusula assinada deve ser analisada no conjunto desses documentos.
A devolução integral não decorre apenas da classificação HIS ou HMP. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça distingue a culpa exclusiva do vendedor, com restituição integral das parcelas pagas, da causa atribuída ao comprador, com restituição parcial, em contratos submetidos à legislação de consumo.
Quando o comprador desiste ou deixa de cumprir suas obrigações, contratos sujeitos ao art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 podem envolver deduções e prazos próprios de restituição. É necessário conferir a data, o regime do contrato e o motivo do encerramento antes de calcular valores ou aceitar uma proposta.
Quais documentos ajudam a avaliar o pedido?
Separe o contrato e seus anexos, os comprovantes de pagamento, a matrícula e a documentação que identifica a categoria da unidade. Inclua anúncios, mensagens com corretores e construtora, comprovantes de renda utilizados na compra e eventual certidão de enquadramento.
Esses documentos ajudam a reconstruir o que foi oferecido e o que você sabia ao contratar. Confira também eventual proposta de distrato, sobretudo quanto às deduções sobre o valor pago, à forma de devolução e às cláusulas de quitação.
Conforme o caso, a análise pode levar a uma tentativa de acordo ou à discussão judicial do contrato. Não há resultado ou duração definidos apenas pelo enquadramento do imóvel como HIS ou HMP.
