Compra e financiamento são contratos diferentes
Quem compra um imóvel financiado costuma assinar pelo menos dois contratos. Um é a compra, com o vendedor ou a construtora. O outro é o financiamento, com o banco, que empresta o dinheiro e recebe uma garantia sobre o imóvel. Desistir da compra não apaga sozinho o segundo contrato, e cancelar a compra não quita automaticamente a dívida bancária.
Por isso a primeira pergunta é qual contrato você quer encerrar e com quem. Um acordo com a construtora obriga você e a construtora; o banco que não assinou esse acordo continua com o contrato dele até que se combine outra coisa com ele. A saída da operação inteira, na maior parte dos casos, depende de resolver a compra e de definir o destino do saldo devedor ao mesmo tempo.
Se a sua questão é só o encerramento da compra com a incorporadora, as regras de devolução estão na página de distrato imobiliário em São Paulo, e a revisão de uma proposta pronta está em distrato por acordo.
Em que ponto está o seu financiamento
O que você pode fazer muda conforme a etapa. Antes de qualquer conversa, identifique até onde a operação avançou.
A aprovação de crédito é, em regra, uma etapa anterior ao contrato: o banco informa que aceita emprestar, sob condições. Confira se você chegou a assinar o contrato de financiamento, se pagou alguma tarifa e se autorizou algum débito.
Com o contrato assinado, verifique se ele já foi registrado. A alienação fiduciária transfere ao banco a propriedade resolúvel do imóvel enquanto a dívida existir (Lei 9.514/1997, art. 22), e essa propriedade só se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis (Lei 9.514/1997, art. 23). A matrícula atualizada mostra se isso já aconteceu.
Depois, confira se o banco já liberou o crédito ao vendedor. Se o dinheiro já saiu, existe uma dívida em curso com o banco. Se o contrato também já foi registrado, o imóvel fica em garantia até que essa dívida seja paga.
Cenários mais comuns
| Situação | O que costuma existir | O que conferir |
|---|---|---|
| Crédito aprovado, sem contrato assinado | Proposta ou carta de aprovação | Se houve assinatura, tarifa paga ou autorização de débito |
| Contrato com o banco assinado, sem registro | Contrato de compra e contrato de financiamento | Se o crédito foi liberado e como cada contrato será desfeito |
| Contrato registrado e crédito liberado | Garantia na matrícula e saldo devedor com o banco | Quem quita o saldo, em que data e como a garantia será baixada |
| Imóvel na planta com atraso ou defeito | Compra com a incorporadora e financiamento vinculado à obra | A causa do desfazimento, as comunicações e o papel de cada empresa na operação |
| Repasse do imóvel a outra pessoa | Novo comprador que assume os direitos e a dívida | Concordância expressa do banco por escrito |
| Parcelas em atraso | Dívida vencida e notificações do credor | Prazo informado na intimação e possibilidade de acordo com o banco |
Quem recebe cada pagamento e o que cada um deve
Separe os pagamentos por destinatário. O sinal e as parcelas pagas ao vendedor ou à construtora são discutidos com eles. As prestações, os juros e as tarifas foram pagos ao banco e seguem o contrato de financiamento. Seguro, avaliação do imóvel, registro e uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) têm destinatários e regras próprias. Não existe devolução automática desses valores: cada um depende do contrato, de quem recebeu e do motivo do desfazimento.
O saldo devedor precisa de um responsável definido. Quando outra pessoa ou a construtora assume a dívida no seu lugar, o Código Civil exige o consentimento expresso do credor (Código Civil, art. 299). Na venda do imóvel financiado a um terceiro, a Lei 9.514/1997 também exige a anuência expressa do banco (Lei 9.514/1997, art. 29). Com o pagamento da dívida e dos encargos, o banco fornece o termo de quitação, e o cartório cancela o registro da garantia a partir dele (Lei 9.514/1997, art. 25).
Pedir o cancelamento ao banco não suspende as prestações. Se a dívida vence e não é paga, a lei prevê a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor, depois da intimação do devedor (Lei 9.514/1997, art. 26). Qualquer suspensão depende de acordo formalizado com o banco ou de decisão judicial.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou um caso de compra na planta com alienação fiduciária, atraso e problemas estruturais (Recurso Especial 1.992.178, Terceira Turma, 2022). O tribunal entendeu que o banco não precisava ser parte da ação que rescindia a compra, porque a decisão não atingia o direito dele sobre o imóvel. Naquele processo, a incorporadora foi condenada a devolver à compradora as parcelas pagas e a pagar o saldo diretamente ao banco. É um caso concreto: mostra que desfazer a compra e cuidar da dívida bancária são questões distintas, sem garantir o mesmo desfecho em outro contrato.
O banco que financia não é, só por isso, responsável pela obra. Se houve atraso ou defeito, a participação do banco na operação precisa ser apurada nos documentos antes de qualquer conclusão sobre o papel dele.
Documentos para analisar a saída
Reúna o contrato de compra e seus aditivos, o contrato de financiamento, a matrícula atualizada do imóvel, os extratos do financiamento e os comprovantes de pagamento separados por destinatário. Inclua as comunicações com a construtora e com o banco e, se já existir, a minuta de acordo.
Com esses papéis é possível ver o que cada parte deve, em que forma o encerramento precisa ser feito e o que pode ser negociado. O distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato (Código Civil, art. 472), e quando há descumprimento a parte lesada pode pedir a resolução ou exigir o cumprimento, com perdas e danos (Código Civil, art. 475). Se a compra é relação de consumo, cláusulas que coloquem você em desvantagem exagerada podem ser examinadas à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A NR Advogados Imobiliários analisa esses contratos para indicar as obrigações de cada parte e a formalização adequada da saída.
