Distrato Imobiliário em São Paulo, SP
NR Advogados Imobiliários
Distrato imobiliário em São Paulo com equipe especializada em direito imobiliário no escritório NR Advogados Imobiliários.
Nossa equipe está à disposição para esclarecer seus direitos, analisar seu contrato e apresentar os caminhos jurídicos disponíveis para a rescisão — com base na Lei nº 13.786/2018 e nas melhores práticas jurídicas.
Atendimento pelo WhatsApp: +55 (11) 91571-5529
Sobre o NR Advogados Imobiliários
Com mais de 12 anos de atuação exclusiva em direito imobiliário em São Paulo, o escritório NR Advogados Imobiliários assessora compradores, vendedores e investidores em todas as etapas do distrato imobiliário — da análise do contrato à negociação extrajudicial com construtoras e incorporadoras, e à representação judicial quando necessário. Nossa equipe conhece em profundidade a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) e a jurisprudência atual dos Tribunais Superiores sobre o tema.
Nossos diferenciais:
Especialização exclusiva em direito imobiliário há mais de 12 anos
Conhecimento atualizado da Lei nº 13.786/2018 e da jurisprudência do TJSP e STJ
Análise completa do contrato antes de qualquer iniciativa de distrato
Negociação extrajudicial direta com construtoras e incorporadoras
Representação judicial em ações de rescisão contratual quando necessário
Atendimento presencial em Moema e online para todo o Brasil
O Que é o Distrato Imobiliário
O distrato imobiliário é a rescisão formal de um contrato de compra e venda de imóvel — o desfazimento do negócio, cancelando todas as obrigações entre as partes. Pode ocorrer de forma consensual, quando ambos concordam em encerrar o contrato, ou unilateral, quando uma das partes descumpre obrigações contratuais ou legais.
A Lei nº 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato Imobiliário — estabelece as regras para rescisão de contratos de incorporação imobiliária e loteamento, definindo limites de retenção de valores, prazos de devolução e obrigações de cada parte. O distrato é mais comum em imóveis comprados na planta, mas também pode ocorrer com imóveis prontos.
Principais situações que motivam o distrato:
Desistência do comprador por mudança na situação financeira ou pessoal
Atraso na entrega do imóvel pela construtora além do prazo contratual e da tolerância de 180 dias
Descumprimento de outras obrigações contratuais pela construtora ou incorporadora
Problemas com a documentação, matrícula ou regularidade do imóvel
Comercialização irregular de imóvel HIS ou HMP sem informação adequada ao comprador
Cláusulas abusivas ou vício de consentimento no contrato original
O Que Diz a Lei do Distrato Imobiliário
A Lei nº 13.786/2018 trouxe regras objetivas para equilibrar os direitos de compradores e incorporadoras nas rescisões contratuais, reduzindo a judicialização e garantindo maior previsibilidade para ambas as partes.
Pontos principais da Lei nº 13.786/2018:
Retenção máxima de 25% dos valores pagos pela incorporadora quando o comprador desiste, em empreendimentos sem patrimônio de afetação
Retenção máxima de 50% dos valores pagos em empreendimentos com patrimônio de afetação
Devolução em até 180 dias após o distrato nos empreendimentos sem patrimônio de afetação
Devolução em até 30 dias após o “habite-se” nos empreendimentos com patrimônio de afetação
Tolerância de 180 dias para atraso na entrega sem penalidade à incorporadora
Indenização ao comprador quando o atraso ultrapassar os 180 dias de tolerância
Quadro resumo obrigatório nos contratos, com destaque para penalidades e condições de rescisão
Distrato por Iniciativa do Comprador × por Culpa da Construtora
O fundamento do distrato determina as condições de rescisão, os valores a serem devolvidos e as eventuais penalidades aplicáveis a cada parte.
Como Funciona o Processo de Distrato
O processo de distrato imobiliário pode ser conduzido de forma extrajudicial ou judicial, dependendo da postura da construtora ou incorporadora e das circunstâncias específicas do caso.
Etapas do processo:
Avaliação jurídica do contrato — análise das cláusulas, condições de rescisão, fundamento do distrato e valores envolvidos
Cálculo dos valores — apuração do montante pago, retenções cabíveis, multas e valores a restituir conforme a lei
Notificação extrajudicial — comunicação formal à construtora ou incorporadora com o pedido de distrato e as condições exigidas
Negociação extrajudicial — tratativas diretas com a construtora para acordo sobre os valores e condições da rescisão
Ação judicial — quando a negociação extrajudicial não resulta em acordo satisfatório, ajuizamento de ação de rescisão contratual com pedido de restituição e, conforme o caso, indenização por danos
Acompanhamento até o encerramento — monitoramento do processo e comunicação direta com o advogado responsável
Distrato e Jurisprudência Atual
Os Tribunais Superiores têm consolidado entendimentos relevantes sobre o distrato imobiliário que impactam diretamente os direitos dos compradores em São Paulo.
Entendimentos relevantes:
O STJ tem reconhecido que cláusulas de retenção superiores aos limites legais são abusivas e podem ser revistas judicialmente
O TJSP tem decisões favoráveis a compradores em casos de atraso superior a 180 dias, com devolução integral dos valores e indenização por lucros cessantes
Em casos de distrato HIS/HMP com omissão de informações pelo vendedor, o TJSP tem reconhecido o direito à rescisão com restituição integral dos valores pagos
A jurisprudência reconhece o direito do comprador à restituição imediata dos valores quando o distrato ocorre por culpa da incorporadora, sem necessidade de aguardar o habite-se
Nossas Áreas de Atuação Relacionadas
Atendimento em São Paulo e Todo o Brasil
O escritório NR Advogados Imobiliários atende presencialmente em Moema e de forma online para clientes em qualquer cidade do Brasil, com a mesma qualidade, ética e dedicação em todos os casos.
Presencial: Avenida Ibirapuera, 2033, cj 81, 8º andar, Moema, São Paulo, SP, 04029-901
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Estamos prontos para analisar seu contrato, esclarecer seus direitos com base na legislação vigente e agendar uma avaliação jurídica personalizada sem qualquer compromisso prévio.
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Esclareceram todas a s minhas dúvidas, obrigada!
Agradeço a Dr Natasha pelo atendimento e pela dedicação obrigada 🙏
Ponderou para esclarecer e resolver a questão.
Bons préstimos como advogada e mediadora.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Distrato Imobiliário em São Paulo, SP
1. Como contratar um advogado para análise de contrato imobiliário?
Para contratar um advogado para análise de contrato imobiliário, você pode enviar o documento em PDF ou Word por e-mail ou WhatsApp, agendar uma consulta e receber um orçamento antes de qualquer contratação. O contrato é examinado cláusula a cláusula, e o retorno costuma ocorrer em prazo previamente combinado, normalmente em até 48 horas úteis.
2. O que o advogado verifica na análise de um contrato de imóvel?
Na análise de contratos imobiliários, o advogado verifica a qualificação das partes, descrição correta do imóvel, condições de pagamento, índices de reajuste, multas, prazos, cláusulas de rescisão e distrato, garantias, responsabilidades de cada parte e eventuais cláusulas abusivas ou desequilibradas. Também avalia se o contrato está em conformidade com a legislação vigente e com o que foi efetivamente negociado.
3. Vale a pena contratar advogado para analisar contrato de imóvel na planta?
Sim, porque contratos de imóveis na planta costumam ser extensos e cheios de cláusulas técnicas sobre prazo de entrega, tolerância, reajuste de parcelas, multa, distrato e penalidades em favor da construtora. A análise jurídica prévia ajuda a identificar riscos, pontos que podem ser negociados e consequências em caso de atraso ou rescisão, antes de você assumir obrigações de longo prazo.
4. Qual a diferença entre análise de contrato imobiliário e due diligence do imóvel?
A análise de contrato imobiliário foca no texto contratual, avaliando as cláusulas e obrigações entre comprador e vendedor ou locador e locatário. Já a due diligence investiga a situação jurídica do imóvel e do vendedor (matrícula, ônus, penhoras, ações, dívidas, regularidade registral), funcionando como um “raio-x” do bem. O ideal é combinar due diligence com análise contratual para reduzir riscos na transação.
5. Quanto custa a análise de um contrato imobiliário?
O valor da análise de um contrato imobiliário varia de acordo com o tamanho e a complexidade do documento, o tipo de negócio (imóvel na planta, usado, financiamento, locação, comercial ou residencial) e o nível de detalhamento exigido. Em geral, o escritório apresenta um orçamento após ver o contrato, explicando o que será analisado e o prazo de entrega, sem compromisso de contratação até a aprovação dos honorários.