A proteção não depende de escritura nem de registro: o art. 1º da Lei 8.009/1990 a dá ao imóvel de quem é dono e mora nele. O que se discute no processo é se o imóvel se encaixa na regra e se a dívida cobrada está numa das exceções.
O que a lei protege e o que fica de fora
| Situação | O que diz a lei | Regra |
|---|---|---|
| Imóvel em que a família mora | Protegido, com a construção, as plantações, as benfeitorias e os móveis e equipamentos quitados que guarnecem a casa, inclusive os de uso profissional | Lei 8.009/1990, art. 1º e parágrafo único |
| Veículos, obras de arte e adornos suntuosos | Ficam fora da proteção e podem ser penhorados | Lei 8.009/1990, art. 2º |
| Família que mora de aluguel | Os móveis quitados do inquilino que guarnecem a casa ficam protegidos | Lei 8.009/1990, art. 2º, parágrafo único |
| Família com mais de um imóvel usado como residência | A proteção recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado para esse fim no Registro de Imóveis | Lei 8.009/1990, art. 5º, parágrafo único |
| Residência em imóvel rural | Só a sede de moradia, com os móveis, e a área da pequena propriedade rural, quando for o caso | Lei 8.009/1990, art. 4º, § 2º |
Para a lei, residência é um único imóvel usado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente (art. 5º da Lei 8.009/1990). Por isso o centro do caso costuma ser a prova da moradia: a matrícula em nome do devedor ou da família, contas de consumo, correspondência e o carnê do IPTU no endereço.
Quando a proteção não vale
A impenhorabilidade pode ser alegada em qualquer execução, civil, fiscal, previdenciária ou trabalhista, salvo quando a cobrança vem de uma destas origens (art. 3º da Lei 8.009/1990):
| Quem cobra | Limite | Regra |
|---|---|---|
| Quem financiou a construção ou a compra do próprio imóvel | Até o valor do crédito e dos acréscimos do contrato | Lei 8.009/1990, art. 3º, II |
| Credor de pensão alimentícia | Ficam resguardados os direitos do coproprietário que é cônjuge ou companheiro do devedor, salvo quando os dois respondem pela dívida | Lei 8.009/1990, art. 3º, III |
| Município ou outro ente, por IPTU, imposto territorial, taxas e contribuições do próprio imóvel | A dívida é do próprio imóvel | Lei 8.009/1990, art. 3º, IV |
| Credor de hipoteca que o casal ou a família deu sobre o imóvel | A garantia foi dada pelos próprios donos | Lei 8.009/1990, art. 3º, V |
| Quem executa sentença penal de ressarcimento, indenização ou perda de bens, ou quando o imóvel foi comprado com produto de crime | Origem criminal | Lei 8.009/1990, art. 3º, VI |
| Locador, contra o fiador do contrato de aluguel | A dívida é da fiança | Lei 8.009/1990, art. 3º, VII |
O inciso I do art. 3º da Lei 8.009/1990, que tratava das dívidas com empregados da própria casa, foi revogado pela Lei Complementar 150/2015. O Código de Processo Civil (CPC) segue a mesma linha para a dívida do próprio bem, inclusive a contraída para comprá-lo (art. 833, § 1º, do CPC).
Há ainda a perda por má-fé: quem, sabendo que não tem como pagar as dívidas, compra um imóvel mais valioso para mudar a residência da família não se beneficia da lei. O juiz pode passar a proteção para a moradia anterior ou anular a venda dela (art. 4º, caput e § 1º, da Lei 8.009/1990). A transferência de bens com processo em andamento tem página própria, a de fraude à execução imobiliária.
Bem de família da lei e bem de família por escritura
| Ponto | Bem de família da Lei 8.009/1990 | Bem de família do Código Civil |
|---|---|---|
| Como nasce | Pela própria lei, para o imóvel em que a família mora (Lei 8.009/1990, art. 1º) | Por escritura pública ou testamento dos cônjuges ou da entidade familiar, ou por doação ou testamento de terceiro, e só vale com o registro no Registro de Imóveis (Código Civil, arts. 1.711 e 1.714) |
| Limite | A lei não fixa valor | Até um terço do patrimônio líquido no momento da instituição (Código Civil, art. 1.711) |
| Contra quais dívidas | Todas, menos as exceções do art. 3º da Lei 8.009/1990 | As posteriores à instituição, menos os tributos do imóvel e as despesas de condomínio (Código Civil, art. 1.715) |
| Quanto tempo dura | Enquanto a família morar no imóvel | Enquanto viver um dos cônjuges ou até os filhos completarem a maioridade (Código Civil, art. 1.716) |
| Venda do imóvel | Livre | Só com o consentimento dos interessados, ouvido o Ministério Público (Código Civil, art. 1.717) |
A escritura serve sobretudo para quem tem mais de um imóvel residencial e quer escolher qual fica protegido, já que, sem registro, a proteção recai sobre o de menor valor (art. 5º, parágrafo único, da Lei 8.009/1990). A organização do patrimônio da família por outra via, a sociedade, está na página de holding patrimonial imobiliária.
Como a impenhorabilidade é alegada no processo
O caminho depende do tipo de cobrança. Na fase de cumprimento de sentença, a penhora incorreta é matéria da impugnação, apresentada em 15 dias depois do prazo de pagamento voluntário (art. 525, caput e § 1º, IV, do CPC). Na execução de título extrajudicial, como um contrato ou um cheque, ela é matéria dos embargos à execução, também em 15 dias (arts. 915 e 917, II, do CPC).
Penhora feita depois desses prazos não fica sem resposta: a incorreção pode ser apontada por simples petição, em 15 dias contados da ciência do ato (art. 917, § 1º, e art. 525, § 11, do CPC). Como esse prazo corre da ciência da penhora, é por ele que a análise do caso começa.
Imóvel penhorado na compra e venda
A penhora também aparece do outro lado: quem vai comprar um imóvel encontra na matrícula uma penhora ou um processo contra o vendedor. Os cuidados de cada etapa estão na página de advogado de compra e venda de imóvel, e o que olhar antes de comprar um imóvel com penhora, em compra de imóvel penhorado. O imóvel que vai a leilão por dívida tem a página de leilão de imóveis.
As exceções da lei se ligam a outras áreas: a do fiador está na página de problemas em aluguéis, a da cobrança de condomínio, na de direito condominial, e a do financiamento do próprio imóvel, na de financiamento imobiliário. O conceito, em texto mais curto, está no artigo sobre bem de família.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a intimação ou o auto de penhora, a matrícula do imóvel e o que mostra que a família mora nele, como contas de consumo e o carnê do IPTU. É a partir desses papéis que se avaliam o prazo e o caminho no processo.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
