O que conferir na matrícula e nas certidões antes de assinar está na página de due diligence imobiliária. Esta página trata de quando a venda é considerada fraude e de como quem comprou se defende.
As cinco situações de fraude à execução
| Situação na data da venda | Onde aparece | Regra |
|---|---|---|
| Ação sobre o próprio imóvel, com a pendência anotada na matrícula | Matrícula | Código de Processo Civil, art. 792, I |
| Execução admitida pelo juiz e anotada na matrícula | Matrícula | Código de Processo Civil, art. 792, II, e art. 828, § 4º |
| Penhora, hipoteca judiciária ou outra ordem judicial sobre o imóvel, anotada na matrícula | Matrícula | Código de Processo Civil, art. 792, III, e art. 844 |
| Ação contra o vendedor capaz de deixá-lo sem bens para pagar as dívidas | Distribuidores judiciais | Código de Processo Civil, art. 792, IV |
| Outros casos que a lei prevê, como a dívida inscrita com o Fisco | Certidões fiscais | Código de Processo Civil, art. 792, V; Código Tributário Nacional, art. 185 |
O que está na matrícula pesa contra quem compra
Nas três primeiras situações, a anotação na matrícula é o que faz a venda ser fraude. Depois que o credor anota na matrícula que a execução foi admitida, a lei presume que a venda feita em seguida é fraude à execução (art. 828, § 4º, do Código de Processo Civil). Com a penhora anotada, ninguém pode alegar que não sabia dela: a presunção é absoluta (art. 844 do Código de Processo Civil).
A quarta situação não depende de anotação. Pelo art. 792, IV, do Código de Processo Civil, basta que já corresse contra o vendedor uma ação capaz de levá-lo à insolvência, isto é, de deixá-lo sem bens suficientes para pagar o que deve. É o caso que a certidão dos distribuidores judiciais mostra e a matrícula não.
Fraude à execução não é fraude contra credores
As duas têm nomes parecidos e caminhos diferentes. Na fraude à execução já existe um processo contra o vendedor, e o juiz desse processo declara que a venda não vale contra o credor (art. 792, § 1º, do Código de Processo Civil).
Na fraude contra credores ainda não há processo de cobrança: o devedor já sem bens doa ou vende o imóvel, e o credor precisa entrar com uma ação própria para anular o negócio (arts. 158, 159 e 161 do Código Civil). A doação pode ser anulada mesmo que quem doou não soubesse da própria insolvência (art. 158 do Código Civil). Na venda, a anulação depende de a insolvência ser notória ou de haver motivo para quem comprou conhecê-la (art. 159 do Código Civil).
Vendedor com dívida inscrita no Fisco
A dívida com o Fisco segue regra própria. O art. 185 do Código Tributário Nacional presume fraudulenta a venda feita por quem tem débito tributário inscrito em dívida ativa, sem exigir anotação na matrícula. A presunção não se aplica se o devedor reservou bens ou rendas suficientes para pagar toda a dívida inscrita (art. 185, parágrafo único, do Código Tributário Nacional).
Por isso as certidões fiscais de quem vende entram na escritura (art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985). As dívidas que acompanham o próprio imóvel, como o IPTU e o condomínio, são outro assunto, tratado na página de imóvel com dívidas.
Comprei e o imóvel foi penhorado: o que fazer
Antes de declarar a fraude à execução, o juiz precisa intimar quem comprou o imóvel, que pode se defender por embargos de terceiro no prazo de 15 dias (art. 792, § 4º, do Código de Processo Civil). Os embargos de terceiro são a ação de quem não é parte no processo e sofre a penhora sobre um bem que é seu ou que está na sua posse (art. 674 do Código de Processo Civil), e a lei inclui nesse grupo quem comprou o imóvel cuja venda foi declarada ineficaz por fraude à execução (art. 674, § 2º, II, do Código de Processo Civil).
Se a intimação não aconteceu, os embargos podem ser apresentados na execução até 5 dias depois da arrematação, da adjudicação ou da venda do imóvel, sempre antes da assinatura da carta (art. 675 do Código de Processo Civil). Passado esse momento, o caminho fica mais estreito. A defesa se apoia no que a matrícula mostrava no dia da compra e nas certidões que você pediu. Se o imóvel for a moradia da família, veja também a página de impenhorabilidade do bem de família.
Comprar de empresa ou de sócio de empresa
Quando o credor pede para cobrar a dívida da empresa no patrimônio do sócio (a chamada desconsideração da personalidade jurídica), a fraude à execução passa a contar da citação desse sócio (art. 792, § 3º, do Código de Processo Civil). Quem compra de um sócio cuja empresa está sendo cobrada precisa olhar os processos da empresa, e não só os do vendedor. Os cuidados que mudam conforme quem vende estão na página de due diligence para compra de imóvel, e a compra de imóvel que já tem penhora na matrícula, na de compra de imóvel penhorado.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada e, se o imóvel já foi penhorado, a intimação ou o número do processo. Se a compra ainda não aconteceu, mande o nome e o CPF ou CNPJ de quem vende.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
