O que conferir antes de assinar uma compra está na página de due diligence para compra de imóvel. Esta página trata de quem paga cada dívida e do que acontece quando ela não é paga.
Quem responde pela dívida em cada situação
| Situação | IPTU | Condomínio | Regra |
|---|---|---|---|
| Imóvel vendido com dívida | Passa para quem compra, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação | Passa para quem compra, inclusive multas e juros | Código Tributário Nacional, art. 130; Código Civil, art. 1.345 |
| Imóvel alugado | O dono, salvo cláusula do contrato que passe ao inquilino | Perante o condomínio, o dono; no contrato, o inquilino paga as despesas ordinárias | Lei 8.245/1991, arts. 22, VIII, e 23, XII; Código Civil, art. 1.336, I |
| Imóvel com alienação fiduciária (financiado, com o banco como dono até a quitação) e retomado pelo banco | Quem financiou, até o banco receber a posse do imóvel; depois, o banco | Quem financiou, até o banco receber a posse do imóvel; depois, o banco | Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único |
| Imóvel vendido em leilão judicial | A dívida passa a ser paga com o preço da venda | Paga com o preço da venda, pela ordem de preferência | Código Tributário Nacional, art. 130, parágrafo único; Código de Processo Civil, art. 908, § 1º |
Por que a dívida acompanha o imóvel
A dívida de condomínio nasce do imóvel, e não da pessoa que morava nele. Por isso quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). A lei do condomínio exige ainda que a venda da unidade venha com a prova de que o vendedor está quite com o condomínio (art. 4º, parágrafo único, da Lei 4.591/1964).
O IPTU segue regra parecida. O imposto do imóvel passa para quem o compra, a não ser que o título traga a prova de quitação (art. 130 do Código Tributário Nacional). É por isso que o tabelião registra na escritura as certidões fiscais apresentadas (art. 1º, § 2º, da Lei 7.433/1985). A certidão da prefeitura na escritura é o que separa a dívida do vendedor da dívida de quem compra.
Como cada credor cobra
O condomínio não precisa provar a dívida num processo longo antes de cobrar. As contribuições previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, quando comprovadas por documento, já valem como título executivo extrajudicial, isto é, permitem cobrar direto em execução, sem uma ação anterior para reconhecer a dívida (art. 784, X, do Código de Processo Civil). Sobre a parcela atrasada correm correção monetária, juros e multa de até 2% (art. 1.336, § 1º, do Código Civil).
A prefeitura segue outro caminho. O IPTU não pago no prazo é inscrito em dívida ativa, o cadastro oficial de créditos públicos vencidos (art. 201 do Código Tributário Nacional), e cobrado em execução fiscal. A ação de cobrança do crédito tributário prescreve em cinco anos, contados da sua constituição definitiva (art. 174 do Código Tributário Nacional). Saber se parte da dívida já passou desse prazo depende das datas de cada lançamento e dos atos que interrompem a prescrição.
A penhora alcança até o bem de família
O imóvel onde a família mora é, em regra, protegido contra a penhora por dívidas. A Lei 8.009/1990 abre exceção justamente para os impostos e taxas do próprio imóvel e para as contribuições devidas em função dele (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990). Na prática, o IPTU e o condomínio atrasados podem levar à penhora do único imóvel da família, e esse é o ponto em que a dívida pequena se torna risco de perder a casa.
As outras exceções e a defesa da moradia estão na página de impenhorabilidade do bem de família.
Vender, comprar ou financiar imóvel com dívida
O imóvel com IPTU atrasado pode ser vendido, e a lei define quem fica com a dívida: sem a prova de quitação na escritura, ela passa para quem compra (art. 130 do Código Tributário Nacional). No condomínio, a venda da unidade depende da prova de quitação (art. 4º, parágrafo único, da Lei 4.591/1964), e o débito que ficar para trás passa para quem compra (art. 1.345 do Código Civil). Na compra com financiamento a regra é a mesma: sem a prova de quitação, quem compra fica com o IPTU atrasado.
Por isso o caminho comum é quitar ou parcelar antes da escritura, ou usar parte do preço para quitar no próprio ato, com a certidão da prefeitura e a declaração do condomínio juntadas. Quem vende pede as duas antes de anunciar. Quem compra confere as duas antes de pagar o sinal. A redação dessas cláusulas no contrato está na página de análise de contrato de compra e venda.
A dívida pessoal de quem vende, como um processo ou um débito de outro imposto, é outro assunto: ela não acompanha o imóvel, mas pode tornar a venda ineficaz, e está na página de fraude à execução.
Imóvel com dívida que vai a leilão
Quando o imóvel é vendido em leilão judicial para pagar a dívida, o IPTU passa a ser pago com o preço da arrematação (art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional). As dívidas que recaem sobre o próprio bem, como o condomínio, também passam a ser pagas com o preço, pela ordem de preferência entre os credores (art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil).
Quem deve ainda tem o processo para se defender e negociar antes da data do leilão. A suspensão do leilão está na página de suspensão de leilão de imóvel, e o que o edital diz sobre as dívidas do imóvel, na de análise de edital de leilão.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula do imóvel, o extrato da dívida do IPTU ou do condomínio e, se já houver processo, a citação ou o número dele. Se a dívida apareceu numa compra, mande também a proposta ou o contrato.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
