O edital do leilão judicial, item por item
No leilão judicial, o Código de Processo Civil (CPC) diz o que o edital precisa conter, e cada item tem um documento de onde ele sai. A análise é a comparação de um com o outro:
| O que o edital informa | Com o que se compara | Fundamento |
|---|---|---|
| Descrição do imóvel, situação e divisas, com remissão à matrícula e aos registros | Matrícula atualizada, para ver se a descrição, a área e o número batem | Art. 886, I, CPC |
| Valor da avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e comissão do leiloeiro | Laudo de avaliação nos autos; o lance abaixo do mínimo, ou abaixo de 50% da avaliação sem mínimo fixado, é preço vil e não é aceito | Arts. 886, II, e 891, CPC |
| Site e período do leilão eletrônico, ou local, dia e hora do presencial | Se o leilão é eletrônico ou presencial, o que o edital precisa dizer de forma expressa | Arts. 886, IV, e 887, § 2º, CPC |
| Local, dia e hora do segundo leilão presencial | A data da segunda tentativa, se não houver interessado na primeira | Art. 886, V, CPC |
| Ônus, recurso ou processo pendente sobre o imóvel | Matrícula, onde aparecem hipoteca, penhora e usufruto, e o andamento do processo | Art. 886, VI, CPC |
O edital precisa ser publicado pelo menos 5 dias antes do leilão, na internet, em site designado pelo juízo, com descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada do imóvel (art. 887, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil). Ônus, aqui, é o direito de outra pessoa que pesa sobre o imóvel.
O que o edital não mostra, mas o processo mostra
O edital resume o processo; ele não diz se cada pessoa que a lei manda avisar foi avisada. Antes da venda, precisam ser cientificados, com pelo menos 5 dias de antecedência, o executado e, conforme o caso, o coproprietário, o titular de usufruto, o credor hipotecário ou com penhora anterior e o promitente comprador com promessa registrada, entre outros (art. 889 do Código de Processo Civil). A venda é ineficaz em relação ao credor hipotecário, ao promitente comprador com promessa registrada e ao titular de usufruto que não foram intimados (art. 804, caput, § 1º e § 6º, do Código de Processo Civil). A conferência dessas intimações e das preferências na arrematação está na página de arrematação em leilão judicial.
O edital do leilão extrajudicial
No leilão de imóvel retomado por banco em financiamento com alienação fiduciária, as regras vêm da Lei 9.514/1997, e o edital pode ser publicado por meio eletrônico (arts. 27, § 10, e 37-C da Lei 9.514/1997). Três pontos do edital se conferem contra a lei:
- Valor do primeiro leilão: é o valor do imóvel indicado no contrato de financiamento, e o segundo leilão só acontece se o maior lance do primeiro ficar abaixo dele (arts. 24, VI, e 27, § 1º, da Lei 9.514/1997).
- Mínimo do segundo leilão: o lance precisa cobrir a dívida, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e o condomínio; sem lance nesse valor, o credor pode aceitar, a critério dele, lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º, da Lei 9.514/1997).
- Imóvel locado: a locação pode ser denunciada com prazo de 30 dias para desocupação, se a denúncia for feita em até 90 dias da consolidação e a condição constar de cláusula específica e destacada do contrato, salvo se o credor concordou por escrito com a locação (art. 27, § 7º, da Lei 9.514/1997).
Quem arremata tem direito à reintegração na posse, concedida em liminar, uma decisão dada logo no início do processo, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade, isto é, o registro do imóvel em nome do credor (art. 30, caput, da Lei 9.514/1997). Arrematado o imóvel, as ações do devedor sobre o contrato ou o procedimento não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, com exceção da que discute a falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997). Por isso a forma como o devedor foi notificado entra na análise mesmo do lado de quem compra.
Dívidas de IPTU e condomínio: o que o edital diz e o que a lei diz
No leilão judicial, os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive o condomínio, se sub-rogam no preço da arrematação, ou seja, são pagos com o valor do lance, observada a ordem de preferência (art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil). Para o IPTU e as taxas do imóvel, o Código Tributário Nacional tem regra no mesmo sentido na arrematação em hasta pública, o leilão feito pelo poder público (art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional). No extrajudicial, impostos, taxas e condomínio ficam a cargo do devedor até o credor ser imitido (posto) na posse (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997), mas quem adquire a unidade responde perante o condomínio pelos débitos de quem vendeu, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil).
Por isso a cláusula do edital sobre débitos se lê junto com as certidões da prefeitura e do condomínio, pedidas antes do lance. Quem já arrematou e encontrou dívida tem os próximos passos na página de imóvel arrematado com dívida.
Quando o edital omitiu um ônus
No leilão judicial, o arrematante pode desistir da arrematação, com a devolução imediata do depósito, se provar nos 10 dias seguintes a existência de ônus real ou gravame, isto é, uma restrição registrada sobre o imóvel, que o edital não mencionou (art. 903, § 5º, I, do Código de Processo Civil). O prazo é curto e conta da arrematação, então a matrícula atualizada e a leitura do edital vêm antes do lance, não depois. Os demais pontos do leilão de imóvel, da leitura do edital à posse depois do lance, estão reunidos na página de leilão de imóveis.
Como a análise do edital acontece
A análise parte do edital publicado, da matrícula atualizada do imóvel e, no leilão judicial, da cópia do processo; no extrajudicial, do que o edital informa sobre a consolidação da propriedade, o registro que passou o imóvel para o nome do banco. Com esses documentos, a advogada compara cada item do edital com a matrícula e os autos, confere as intimações, levanta as dívidas que acompanham o imóvel e a situação de ocupação, e aponta o que fica a cargo de quem arremata. A análise mostra as condições e os riscos do negócio; a decisão de dar o lance e o valor dele continuam com quem vai arrematar.
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