Primeiro, de que leilão se trata
O caminho para tentar parar um leilão depende de quem o marcou. No leilão extrajudicial, o imóvel foi dado em garantia de um financiamento com alienação fiduciária, e o procedimento corre no Registro de Imóveis, sem processo: vencida e não paga a dívida, o devedor é intimado pelo oficial do cartório e, sem pagamento, a propriedade passa para o credor, que leva o imóvel a leilão (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997). No leilão judicial, o imóvel foi penhorado num processo de execução, e é o juiz que conduz a venda (arts. 826 e 889 do Código de Processo Civil).
O documento que você recebeu costuma mostrar qual é o caso. Uma intimação do Registro de Imóveis para pagar em 15 dias indica o procedimento extrajudicial (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997). Uma citação (o ato que chama a pessoa para fazer parte do processo) ou uma intimação com número de processo indica o judicial. Para ver o leilão também pelo lado de quem arremata, confira a página de leilão de imóveis.
Leilão extrajudicial: as janelas que a lei abre ao devedor
No procedimento da alienação fiduciária, cada fase tem um prazo próprio e uma forma diferente de manter o imóvel. O marco do meio é a consolidação, isto é, a passagem da propriedade do imóvel para o nome do credor, que o oficial do cartório faz por averbação, ou seja, por uma anotação na matrícula do imóvel (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/1997). Em cada fase, a lei permite ao devedor:
| Momento | O que a lei permite ao devedor | Fundamento |
|---|---|---|
| Depois da intimação do cartório | Pagar em 15 dias as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança; pago, o contrato volta a valer | Art. 26, §§ 1º e 5º, Lei 9.514/1997 |
| Financiamento para comprar ou construir imóvel residencial, até a averbação da consolidação | Pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato volta a valer; a averbação só ocorre 30 dias depois do fim do prazo de pagamento | Art. 26-A, §§ 1º e 2º, Lei 9.514/1997 |
| Depois da consolidação, até o segundo leilão | Direito de preferência para comprar o imóvel pelo valor da dívida, somado às despesas, aos encargos, aos tributos da consolidação e aos custos da nova aquisição | Art. 27, § 2º-B, Lei 9.514/1997 |
| Antes de cada leilão | Receber a comunicação das datas, horários e locais dos leilões nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico | Art. 27, § 2º-A, Lei 9.514/1997 |
Feita a consolidação, o credor tem 60 dias para promover o primeiro leilão; se o maior lance ficar abaixo do valor do imóvel fixado no contrato, o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes (art. 27, caput e § 1º, da Lei 9.514/1997).
Onde a intimação do cartório costuma falhar
A intimação é o ato que abre o prazo para pagar, e a lei descreve a forma dela em detalhe. É ali que a análise começa:
- Pessoal: a intimação é feita pessoalmente ao devedor e, se houver, ao terceiro que deu o imóvel em garantia, e precisa avisar que, sem pagamento, a propriedade será consolidada e o imóvel irá a leilão (art. 26, § 3º, da Lei 9.514/1997).
- Hora certa: se o devedor foi procurado duas vezes em casa sem ser encontrado e há suspeita motivada de que se oculta, o oficial avisa um familiar ou vizinho de que voltará no dia útil seguinte, na hora marcada (art. 26, § 3º-A, da Lei 9.514/1997). Em condomínio com controle de acesso, esse aviso pode ser entregue ao funcionário da portaria (art. 26, § 3º-B, da Lei 9.514/1997).
- Edital: só cabe quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível, fato que o oficial precisa certificar; o edital sai por pelo menos 3 dias em jornal, e o prazo para pagar conta da última publicação (art. 26, § 4º, da Lei 9.514/1997).
- Contato eletrônico: se o contrato traz um contato eletrônico do devedor, a intimação precisa ser enviada por essa via com pelo menos 15 dias de antecedência da intimação por edital (art. 26, § 4º-B, da Lei 9.514/1997).
A lei também põe um dever do lado do devedor: informar ao credor a mudança de domicílio (art. 26, § 4º-A, da Lei 9.514/1997). Quem se mudou sem avisar precisa considerar isso antes de alegar que não foi encontrado. Quando algum desses passos não seguiu a forma da lei, a discussão sobre a suspensão vai para o Judiciário, que decide diante das provas do caso.
Leilão judicial: remição e ciência do executado
No processo de execução, o executado pode, a qualquer tempo antes de o bem ser adjudicado (transferido ao próprio credor como pagamento) ou alienado (vendido), remir a execução, isto é, pagar ou depositar a dívida atualizada, com juros, custas e honorários advocatícios, e encerrar a execução (art. 826 do Código de Processo Civil). No leilão de bem hipotecado, o executado pode ainda remir o imóvel até a assinatura do auto de arrematação (o documento que formaliza a venda feita no leilão), oferecendo preço igual ao maior lance (art. 902 do Código de Processo Civil).
Antes da venda, o executado precisa ser cientificado da alienação judicial com pelo menos 5 dias de antecedência, por meio do advogado dele ou, sem advogado nos autos, por carta registrada, mandado, edital ou outro meio adequado para que ele tome conhecimento (art. 889, I, do Código de Processo Civil). Se ele for revel (não respondeu ao processo), sem advogado e sem endereço atualizado no processo, a intimação se considera feita pelo próprio edital do leilão (art. 889, parágrafo único, do Código de Processo Civil). A defesa contra a própria execução, com embargos (a ação de defesa do executado), avaliação e preço vil (o lance abaixo do mínimo que a lei aceita), está na página de defesa contra leilão de imóvel.
Se o leilão extrajudicial já aconteceu
O leilão não encerra todas as contas entre devedor e credor. Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o credor entrega ao devedor a diferença nos 5 dias seguintes, incluída a indenização das benfeitorias, ou seja, das obras e melhorias feitas no imóvel (art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997). Se o valor do leilão não cobrir a dívida, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução (art. 27, § 5º-A, da Lei 9.514/1997). No financiamento para comprar ou construir imóvel residencial, se o segundo leilão não tiver lance que atinja o mínimo da lei, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, ou seja, nem o devedor nem o credor podem cobrar mais nada um do outro por essa dívida (art. 26-A, § 4º, da Lei 9.514/1997).
Como a análise do caso acontece
A análise parte dos documentos: o contrato de financiamento com a cláusula de alienação fiduciária, a matrícula atualizada do imóvel, a intimação recebida e as comunicações das datas dos leilões, ou, no judicial, a cópia do processo e o edital. Com eles, a advogada confere em que fase o procedimento está, quais janelas da tabela ainda estão abertas e se a intimação seguiu a forma da lei. Cada fase tem prazo próprio, e a data de cada documento importa tanto quanto o conteúdo.
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