A troca de um imóvel por outro, com ou sem dinheiro de diferença, é permuta, e tem página própria: permuta de imóvel.
O que se cede em cada tipo de cessão
| O que se cede | O que quem recebe passa a ter | Cuidado principal | Regra |
|---|---|---|---|
| Direitos da promessa de compra e venda | O lugar de quem comprou na promessa | Registro da cessão na matrícula e anuência, quando a lei exigir | Lei 6.015/1973, art. 167, I, 9; Código Civil, art. 1.417 |
| Promessa de lote em loteamento registrado | O lugar de quem comprou o lote | Não depende da anuência do loteador, mas só vale contra ele depois de avisado por escrito ou do registro | Lei 6.766/1979, art. 31 e §§ 1º e 2º |
| Direitos de imóvel com alienação fiduciária (financiado, com o banco como dono até a quitação) | O lugar de quem financiou, com as parcelas que faltam | Anuência expressa do banco | Lei 9.514/1997, art. 29 |
| Crédito das parcelas que quem vendeu tem a receber | O direito de receber as parcelas | Aviso a quem paga e instrumento público ou particular com as formalidades da lei | Código Civil, arts. 286, 288 e 290 |
| Posse | A posse, que pode somar o tempo do antecessor | A posse não transfere a propriedade | Código Civil, arts. 1.207 e 1.245 |
| Parte do herdeiro na herança | A parte dele na herança, como um todo | Só por escritura pública, e nunca sobre um bem isolado da herança | Código Civil, art. 1.793 e § 2º |
Cessão da promessa de compra e venda
É a cessão mais comum: quem prometeu comprar um imóvel passa a outra pessoa o seu lugar no contrato, com o que já pagou e o que falta pagar. A cessão pode ser registrada na matrícula, assim como a promessa (art. 167, I, 9, da Lei 6.015/1973). Registrada e sem cláusula de arrependimento, a promessa dá direito real à aquisição do imóvel, isto é, um direito que vale contra qualquer pessoa, e não só contra quem vendeu (art. 1.417 do Código Civil).
A anuência de quem vendeu depende do caso. No lote de loteamento registrado, a cessão não depende da anuência do loteador; ela só produz efeito em relação a ele depois de cientificado por escrito ou do registro da cessão, e o cartório o avisa em 10 dias quando registra uma cessão feita sem a anuência dele (art. 31, §§ 1º e 2º, da Lei 6.766/1979). No imóvel financiado com alienação fiduciária, a transferência dos direitos exige a anuência expressa do banco, e quem recebe assume as parcelas (art. 29 da Lei 9.514/1997).
A cessão que ficou só no papel, sem registro, é o contrato de gaveta, tratado na página de contrato de gaveta.
Cessão das parcelas a receber
Quem vendeu a prazo pode ceder a outra pessoa o direito de receber as parcelas, por exemplo para antecipar o dinheiro. A cessão do crédito é permitida quando a natureza da obrigação, a lei ou o contrato com quem paga não a proíbem (art. 286 do Código Civil), e leva junto o que vem ligado a ele, como os juros e a multa por atraso, salvo combinação em contrário (art. 287 do Código Civil).
Para valer contra terceiros, a cessão precisa ser feita por instrumento público ou por instrumento particular com as formalidades do art. 654, § 1º, do Código Civil (art. 288 do Código Civil). Para valer contra quem paga as parcelas, ele precisa ser avisado (art. 290 do Código Civil).
Cessão de posse
A cessão de posse passa a outra pessoa o uso e o poder de fato sobre o imóvel (art. 1.196 do Código Civil), e não a propriedade. A propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Quem recebe a posse por cessão pode somá-la à do antecessor (art. 1.207 do Código Civil), e essa soma conta no tempo exigido para o usucapião, desde que as posses sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243 do Código Civil).
Por isso o contrato de cessão de posse costuma ser o primeiro documento de um pedido de usucapião, tratado na página de usucapião em São Paulo.
Cessão de direitos hereditários
O herdeiro pode ceder a sua parte na herança antes da partilha, mas só por escritura pública (art. 1.793 do Código Civil). A cessão de um bem específico da herança, como “o apartamento”, é ineficaz enquanto a herança não foi partilhada (art. 1.793, § 2º, do Código Civil).
A preferência dos outros herdeiros e o caminho pelo inventário estão na página de inventário, e o cuidado de quem compra de herdeiros, na de due diligence para compra de imóvel.
Parceria entre dono do terreno e construtora
Quando o dono do terreno e uma construtora se unem para levantar um prédio e vender as unidades antes da obra pronta, a lei chama esse negócio de incorporação, e exige um incorporador responsável por ele (art. 29 da Lei 4.591/1964). Incorporador pode ser o próprio dono do terreno ou a construtora (art. 31, a e b, da Lei 4.591/1964). Se for a construtora, ela precisa de mandato do dono do terreno por instrumento público para vender as frações (art. 31, § 1º, da Lei 4.591/1964).
O dono do terreno que contrata a construção e começa a vender antes do fim da obra também passa a ser tratado como incorporador (art. 30 da Lei 4.591/1964). Toda incorporação tem um ou mais incorporadores que respondem juntos pelo empreendimento (art. 31, § 3º, da Lei 4.591/1964). Antes de assinar, vale definir no contrato quem fica nesse papel.
A parceria se divide de dois modos. No primeiro, o dono do terreno recebe unidades prontas em troca do terreno, que é uma permuta por área construída, explicada na página de permuta de imóvel. No segundo, os parceiros dividem o lucro das vendas, e o contrato precisa dizer quem compra, vende e responde perante terceiros.
Parceria em sociedade em conta de participação
Um formato usado na parceria por divisão de lucro é a sociedade em conta de participação. Nela, só um parceiro (o sócio ostensivo) aparece nos negócios, em seu próprio nome e sob sua responsabilidade, e os demais participam dos resultados (art. 991 do Código Civil). Perante terceiros, só o sócio ostensivo se obriga (art. 991, parágrafo único, do Código Civil).
O contrato produz efeito só entre os sócios e não cria uma pessoa jurídica, mesmo que seja levado a registro (art. 993 do Código Civil). O sócio participante pode fiscalizar a gestão, mas, se tomar parte nas relações com terceiros, responde junto com o sócio ostensivo pelas obrigações em que interferir (art. 993, parágrafo único, do Código Civil). A opção de manter o terreno e a obra separados do resto do patrimônio de quem incorpora, chamada patrimônio de afetação, está na página de parecer jurídico em negócio imobiliário.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula do imóvel e a minuta ou o contrato que já existe; na cessão, também o contrato original que está sendo cedido.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
