Quando falta o próprio documento, como o imóvel comprado só com contrato particular, a construção que não aparece na matrícula ou a posse sem título, o caminho é outro, explicado na página de regularização de imóvel.
Problemas de documentação de imóvel, caso a caso
| Problema | O que acontece | Caminho | Regra |
|---|---|---|---|
| Escritura assinada e nunca registrada | O imóvel continua em nome de quem vendeu | Levar a escritura ao Registro de Imóveis do local do imóvel | Código Civil, art. 1.245, § 1º; Lei 6.015/1973, art. 169 |
| Escritura perdida | O original fica no livro do tabelião | Pedir a certidão da escritura no tabelionato que a fez | Código Civil, art. 217 |
| Escritura com dado errado | O Registro de Imóveis faz exigência por escrito e não registra | Corrigir a escritura no tabelionato e apresentar de novo | Lei 6.015/1973, art. 198; Código Civil, art. 215, § 1º |
| Casamento ou mudança de nome depois da compra | A matrícula mostra o nome e o estado civil antigos | Averbar a mudança com a certidão do Registro Civil | Lei 6.015/1973, art. 167, II, 5, e art. 246, § 1º |
| Divórcio com partilha do imóvel | A matrícula não mostra com quem o imóvel ficou | Averbar a sentença ou a escritura do divórcio | Lei 6.015/1973, art. 167, II, 14 |
Escritura sem registro: o imóvel ainda não é seu
Quem tem só a escritura ainda não é dono perante todos. Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua sendo considerado dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). O registro é feito no Registro de Imóveis do lugar onde o imóvel fica (art. 169 da Lei 6.015/1973).
O tempo sem registro tem custo. Se quem vendeu fizer outro negócio com o mesmo imóvel, vale a ordem de apresentação ao cartório: o título que chega primeiro tem prioridade (art. 186 da Lei 6.015/1973). Os cartórios de São Paulo por região e os prazos do registro estão na página de registro de imóveis em São Paulo.
Escritura perdida: a certidão vale o mesmo
Perder a escritura não faz você perder o imóvel. A escritura fica lançada no livro do tabelionato que a fez, e a certidão tirada desse livro tem a mesma força de prova que o documento que você recebeu (art. 217 do Código Civil).
Se a escritura já foi registrada, a prova de que você é dono é a matrícula. Qualquer pessoa pode pedir a certidão da matrícula, sem dizer o motivo (art. 17 da Lei 6.015/1973). O que importa saber, então, é em qual tabelionato a escritura foi feita e em qual Registro de Imóveis o imóvel está.
Escritura com erro: o cartório devolve
Nome, estado civil, regime de bens e o nome do cônjuge fazem parte do que a escritura precisa trazer (art. 215, § 1º, III, do Código Civil). Um dado errado ou diferente da matrícula faz o Registro de Imóveis apontar a exigência por escrito, de uma vez só, para que ela seja cumprida (art. 198 da Lei 6.015/1973).
A correção da escritura é feita no tabelionato de notas que a fez, com a participação das mesmas partes, e só depois ela volta ao Registro de Imóveis. Se uma das partes morreu ou não quer assinar de novo, a correção deixa de ser só de cartório. O que conferir antes de assinar uma escritura está na página de escritura pública.
Casamento, mudança de nome e divórcio na matrícula
A matrícula não muda sozinha quando a sua vida muda. Casamento, mudança de nome e outras circunstâncias que mexem com quem aparece no registro são averbadas na matrícula (art. 167, II, 5, da Lei 6.015/1973), a pedido do interessado, e a mudança de nome só entra com a certidão do Registro Civil (art. 246, § 1º, da Lei 6.015/1973).
No divórcio, a sentença com partilha de imóvel também é averbada (art. 167, II, 14, da Lei 6.015/1973). Até lá, a matrícula continua mostrando o casal, e a venda feita só por um dos dois esbarra nela. Como a partilha do imóvel funciona está na página de partilha de imóveis no divórcio.
Quando o documento não existe
Alguns problemas não se resolvem corrigindo um papel, porque o papel não existe. A compra de imóvel acima de 30 salários mínimos precisa de escritura pública para valer (art. 108 do Código Civil), e quem comprou só com contrato particular tem o caminho da página de contrato de gaveta.
O imóvel ainda em nome de quem morreu passa pelo inventário de imóvel. A posse longa sem título passa pela usucapião.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada e o documento que você tem: a escritura, a certidão de casamento ou a sentença do divórcio. Se a escritura se perdeu, diga em qual tabelionato e em que ano ela foi feita, se souber.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais canais estão na página de contato.
