Quem comprou por contrato particular e ainda não registrou tem a página de contrato de gaveta; quem comprou de devedor e viu a venda questionada, a de fraude à execução. Aqui fica o caminho dos embargos em si.
Quem pode entrar com embargos de terceiro
| Quem | Situação | Regra |
|---|---|---|
| Proprietário, inclusive o credor fiduciário (o banco, no financiamento com alienação fiduciária) | Imóvel penhorado num processo contra outra pessoa | Código de Processo Civil, art. 674, § 1º |
| Possuidor sem registro | Comprou e mora no imóvel, mas a matrícula ainda está no nome de quem vendeu, e o credor dele pede a penhora | Código de Processo Civil, art. 674, § 1º; Código Civil, art. 1.245, § 1º |
| Cônjuge ou companheiro | Defende bem próprio ou a sua meação, que é a sua metade dos bens comuns do casal; em bem indivisível, a quota dele recai sobre o valor apurado na venda | Código de Processo Civil, arts. 674, § 2º, I, e 843 |
| Quem comprou de devedor | A venda foi declarada ineficaz por fraude à execução | Código de Processo Civil, arts. 674, § 2º, II, e 792, § 4º |
| Quem teve bens atingidos pela desconsideração da personalidade jurídica | Não fez parte do incidente que estendeu a dívida da empresa ao sócio, ou do sócio à empresa | Código de Processo Civil, arts. 674, § 2º, III, e 133 |
| Credor com hipoteca ou outra garantia real | Não foi intimado dos atos de venda do imóvel dado em garantia | Código de Processo Civil, art. 674, § 2º, IV |
Até quando e onde entrar com os embargos
O prazo depende da fase do processo. Enquanto o processo ainda discute quem tem razão (o processo de conhecimento), os embargos cabem a qualquer tempo, até a sentença transitar em julgado, isto é, até não caber mais recurso contra ela (art. 675 do Código de Processo Civil).
Quando o processo já está na fase de cobrança (a execução ou o cumprimento de sentença), o prazo é mais curto. Os embargos cabem até 5 dias depois de o imóvel ser vendido em leilão (arrematação), vendido por iniciativa particular ou entregue ao próprio credor (adjudicação), e sempre antes da assinatura da carta, o documento que transfere o imóvel a quem ficou com ele (art. 675 do Código de Processo Civil). Se o juiz identificar um terceiro com interesse em embargar, manda intimá-lo pessoalmente (art. 675, parágrafo único, do Código de Processo Civil).
Os embargos não precisam esperar a penhora. A lei admite pedi-los diante da ameaça de constrição, para impedir o ato antes que ele aconteça (art. 674 do Código de Processo Civil).
Os embargos são uma ação à parte, com processo próprio, mas são encaminhados à mesma vara e ao mesmo juiz que mandou fazer a penhora (art. 676 do Código de Processo Civil). Quando a penhora foi feita por carta precatória, isto é, por um juiz de outra comarca a pedido do juiz do processo, os embargos vão ao juiz que a cumpriu, salvo se o juiz do processo indicou o bem ou se a carta já foi devolvida (art. 676, parágrafo único, do Código de Processo Civil).
O que provar na petição inicial
Na petição inicial, quem embarga faz a prova sumária da posse ou do domínio (a propriedade) e de que é terceiro no processo, com documentos e rol de testemunhas; o juiz pode marcar uma audiência preliminar para a prova da posse (art. 677, caput e § 1º, do Código de Processo Civil). Prova sumária é a que basta para o juiz decidir de início, sem a instrução completa.
Para o imóvel, os documentos costumam ser a matrícula atualizada, o contrato ou a escritura de compra, os comprovantes de pagamento e o que mostra quem ocupa e mantém o imóvel: IPTU, condomínio e contas em nome de quem embarga. O possuidor direto, que tem o imóvel em seu poder por um tempo, em virtude de um direito pessoal ou real, pode alegar, além da sua posse, o domínio de outra pessoa (art. 677, § 2º, do Código de Processo Civil, e art. 1.197 do Código Civil).
Os embargos são propostos contra quem se beneficia da constrição, em regra o credor, e também contra o devedor quando foi ele quem indicou o imóvel para a penhora (art. 677, § 4º, do Código de Processo Civil).
A liminar, a defesa e a sentença
Se o juiz considerar suficientemente provado o domínio ou a posse, suspende as medidas constritivas sobre o imóvel e, se pedido, mantém ou devolve provisoriamente a posse a quem embargou. Essa ordem pode depender de caução, que é uma garantia prestada em juízo, salvo para quem não tem condições econômicas de prestá-la (art. 678 do Código de Processo Civil).
Os embargos podem ser contestados em 15 dias, e depois seguem o procedimento comum, o rito padrão das ações (art. 679 do Código de Processo Civil). Acolhido o pedido, a constrição é cancelada, com o reconhecimento do domínio, da manutenção da posse ou da reintegração definitiva do bem (art. 681 do Código de Processo Civil).
Quando quem embarga é o credor com garantia real, a defesa contra ele é restrita: só se pode alegar que o devedor comum é insolvente, isto é, não tem bens para pagar todas as dívidas, que o título é nulo ou não obriga terceiro, ou que a coisa dada em garantia é outra (art. 680 do Código de Processo Civil).
Embargos de terceiro, embargos à execução e oposição
| Medida | Quem usa | Para quê | Regra |
|---|---|---|---|
| Embargos de terceiro | Quem não é parte no processo | Desfazer ou impedir a constrição sobre bem que possui ou de que é dono | Código de Processo Civil, arts. 674 e 675 |
| Embargos à execução | O executado, que é parte | Opor-se à execução, independentemente de penhora, no prazo de 15 dias | Código de Processo Civil, arts. 914 e 915 |
| Oposição | Quem pretende para si a coisa ou o direito disputado entre autor e réu | Reivindicar o bem contra os dois, até a sentença | Código de Processo Civil, art. 682 |
A diferença prática está na pergunta de partida. Nos embargos de terceiro, quem embarga não discute a dívida, só que o imóvel não deveria responder por ela. Na oposição, quem se opõe disputa o próprio bem que autor e réu discutem.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande o número do processo em que houve a penhora, a matrícula atualizada, o contrato ou a escritura de compra e os comprovantes de pagamento e de posse: o prazo depende da fase do processo, e é por ele que a leitura começa.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Quando o imóvel está no nome de outra pessoa, o caminho para passá-lo ao seu nome está em imóvel em nome de terceiro; os demais casos de imóvel irregular, em regularização imobiliária, e os canais, na página de contato.
