Quem comprou por contrato particular e não registrou tem a página de contrato de gaveta. Aqui ficam os casos em que o nome de outra pessoa foi posto de propósito e a compra de quem não é o dono no registro.
Por que o imóvel está no nome de outra pessoa, e o caminho
| Situação | Caminho | Regra |
|---|---|---|
| Comprou e pagou, mas a escritura saiu no nome de quem emprestou o nome | Escritura do titular para quem pagou, se ele concordar; se não, ação para declarar a simulação e fazer valer a compra real | Código Civil, art. 167, caput e § 1º, I |
| Pai ou mãe pagou e pôs o imóvel no nome de um filho | Pode valer como doação ao filho, que é adiantamento da herança e se confere no inventário | Código Civil, arts. 544 e 2.002 |
| Cônjuge comprou durante o casamento no nome de um terceiro | Na comunhão parcial, o bem comprado na constância do casamento entra na comunhão mesmo em nome de um só; em nome de terceiro, é preciso desfazer a aparência | Código Civil, arts. 1.660, I, e 167 |
| Comprou de quem não está na matrícula, porque o vendedor também não registrou | Registrar cada título da cadeia, na ordem, até o último; o cartório não registra pulando um elo | Lei 6.015/1973, arts. 195 e 237 |
| Imóvel financiado em nome de outra pessoa | Transferência do contrato com anuência expressa do banco, ou quitação do saldo | Lei 9.514/1997, art. 29 |
| Ocupa o imóvel há muitos anos, sem título | Usucapião, conforme o tempo e a modalidade | Código Civil, arts. 1.238 e 1.242 |
Os riscos enquanto o imóvel está no nome do outro
Quem está na matrícula pode vender o imóvel ou dá-lo em garantia, porque o registro é dele. Mesmo quando há simulação, a lei ressalva os direitos de terceiros de boa-fé que negociaram com ele (art. 167, § 2º, do Código Civil).
Se o titular for casado, ele só aliena o imóvel ou o grava de ônus real com a autorização do cônjuge, exceto no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil). A escritura para quem pagou, nesse caso, também depende da assinatura do cônjuge dele.
Se o titular morrer, a herança se transmite desde logo aos herdeiros dele (art. 1.784 do Código Civil), e o imóvel entra no inventário do titular. Quem pagou passa a discutir o direito com o espólio e os herdeiros; os passos do inventário estão na página de advogado para inventário em São Paulo.
Se um credor do titular pedir a penhora, quem tem a posse defende o imóvel por embargos de terceiro (art. 674 do Código de Processo Civil), explicados na página de embargos de terceiro.
Nome emprestado: a simulação
Há simulação quando o negócio aparenta transmitir direitos a uma pessoa diferente daquela a quem realmente se transmitem (art. 167, § 1º, I, do Código Civil). O negócio simulado é nulo, mas subsiste o que se dissimulou, se for válido na substância e na forma (art. 167, caput, do Código Civil).
A forma pesa: para imóvel de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo, a compra exige escritura pública (art. 108 do Código Civil). A nulidade pode ser alegada por qualquer interessado e não convalesce com o tempo (arts. 168 e 169 do Código Civil).
A prova da compra real costuma sair do caminho do dinheiro: transferências da conta de quem pagou para o vendedor, um documento entre quem pagou e o titular, e quem paga IPTU, condomínio e as contas do imóvel desde a compra.
Imóvel posto no nome do filho
A doação de pais a filhos importa adiantamento do que cabe ao filho por herança (art. 544 do Código Civil). No inventário dos pais, os filhos que concorrem à herança precisam conferir o valor das doações recebidas em vida, para igualar as legítimas, sob pena de sonegação (art. 2.002 do Código Civil).
O filho que tem o imóvel no nome é o dono no registro. Se o pai ou a mãe quer o imóvel de volta, ou se os irmãos discutem a divisão, o que se discute é se houve doação e quanto ela pesa na herança, não quem está na matrícula.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada, a escritura ou o contrato de compra, os comprovantes de pagamento e, se houver, qualquer documento assinado com o titular do registro.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais casos de imóvel irregular estão na página de regularização imobiliária, e os canais, na de contato.
