O que a matrícula rural precisa mostrar e quando o georreferenciamento é exigido estão na página de advogado rural. Aqui ficam os cadastros que correm fora do cartório e o momento em que cada um trava o negócio.
Matrícula, CCIR, ITR e CAR: o que cada um prova
| Documento | O que é | Prova que você é o dono? | Regra |
|---|---|---|---|
| Matrícula, no Registro de Imóveis | O registro do imóvel, com o código e os dados do CCIR, a denominação, as confrontações, a localização e a área | Sim: enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono | Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, II, 3, a; Código Civil, art. 1.245, § 1º |
| CCIR | Certificado que o INCRA fornece a partir do Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) | Não: os documentos cadastrais do INCRA não fazem prova de propriedade | Lei 5.868/1972, arts. 1º, 3º e parágrafo único |
| ITR | Imposto anual sobre o imóvel fora da zona urbana, devido também por quem só tem a posse | Não: o imposto incide até sobre a simples posse | Lei 9.393/1996, art. 1º |
| CAR | Registro eletrônico nacional, obrigatório para todo imóvel rural, com as informações ambientais da área | Não: o cadastramento não é título de propriedade nem de posse | Lei 12.651/2012, art. 29, caput e § 2º |
Quando o CCIR e o ITR são exigidos
Sem o CCIR, o proprietário não pode desmembrar, arrendar, hipotecar, vender nem prometer em venda o imóvel rural, sob pena de nulidade (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966). Na herança, nenhuma partilha, amigável ou judicial, é homologada sem ele (art. 22, § 2º, da Lei 4.947/1966).
O CCIR se apresenta sempre com a prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, salvo os casos de inexigibilidade e dispensa do art. 20 da Lei 9.393/1996 (art. 22, § 3º, da Lei 4.947/1966). Na escritura, o tabelião é obrigado a mencionar o código do imóvel, o nome e a nacionalidade do detentor, a denominação e a localização que constam do CCIR (art. 22, § 6º, da Lei 4.947/1966).
No cartório, a regra se repete: o registro da compra e os demais atos de registro e averbação só se praticam com a comprovação do pagamento do ITR dos cinco últimos exercícios (art. 21 da Lei 9.393/1996). O oficial que registra sem essa prova responde solidariamente pelo imposto (art. 21, parágrafo único, da Lei 9.393/1996). O imposto atrasado tem a página de ITR atrasado.
O crédito rural e os incentivos fiscais também dependem da prova do ITR dos últimos cinco exercícios, salvo quando a cobrança do imposto está suspensa ou quando ele já é cobrado na Justiça com um bem penhorado (art. 20 da Lei 9.393/1996). No financiamento pelo Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar (PRONAF), essa prova é dispensada (art. 20, parágrafo único, da Lei 9.393/1996).
Quando o cadastro não bate com a matrícula
O cadastro precisa ser atualizado sempre que o imóvel muda de área ou de titular (art. 2º, § 3º, da Lei 5.868/1972). Quem comprou, registrou e não atualizou a declaração fica com um CCIR em nome do vendedor, e a próxima venda, hipoteca ou partilha esbarra nessa divergência.
O cartório comunica ao INCRA, todo mês, as mudanças nas matrículas rurais, como troca de dono, divisão da área, junção de áreas e correção de medida, e o INCRA devolve o código de cada imóvel, que o cartório anota na matrícula sem precisar de pedido (art. 22, §§ 7º e 8º, da Lei 4.947/1966). Quando a divergência é de área ou de divisa, o caminho é a retificação de área antes de qualquer cadastro.
Na usucapião, o juiz intima o INCRA da sentença para o cadastramento do imóvel (art. 22, § 5º, da Lei 4.947/1966). A posse e os prazos estão na página de usucapião rural.
Herança, arrendamento e cadastro ambiental
No inventário com imóvel rural, o CCIR e a quitação do ITR entram na lista de documentos da partilha, pela regra do art. 22, §§ 2º e 3º, da Lei 4.947/1966. Os passos do inventário estão na página de advogado para inventário em São Paulo.
O arrendamento também depende do CCIR (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966), e o contrato tem a página de arrendamento rural. O CAR, a reserva legal e as obrigações ambientais que passam ao comprador estão na página de advogado de imóvel rural em SP.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada, o CCIR mais recente, os comprovantes do ITR dos últimos cinco anos, o recibo do CAR e, se houver, a escritura ou o contrato da última compra.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais casos de imóvel irregular estão na página de regularização imobiliária, e os canais, na de contato.
