O contrato agrário segue regras próprias, que a vontade das partes não afasta: o arrendatário não pode renunciar aos direitos que a lei lhe dá (art. 13, I, do Decreto 59.566/1966). O que a lei agrária não resolve vai para o Código Civil (art. 92, § 9º, da Lei 4.504/1964). O contrato pode ser escrito ou verbal; no verbal, as cláusulas obrigatórias valem como se estivessem escritas, e a prova pode ser feita por testemunhas (art. 11 do Decreto 59.566/1966 e art. 92, § 8º, da Lei 4.504/1964).
Arrendamento ou parceria
| Ponto | Arrendamento | Parceria |
|---|---|---|
| O que se cede | Uso e gozo do imóvel, por retribuição certa | Uso específico do imóvel ou animais, com partilha dos riscos e dos frutos |
| Quem corre o risco da safra | O arrendatário | Os dois, nas proporções do contrato |
| Limite do que o dono recebe | Até 15% do valor cadastral do imóvel; até 30% quando se arrenda só uma parte da terra, escolhida para cultivo intensivo de alta rentabilidade | Quota de 10% a 50% dos frutos, conforme o que o dono fornece |
| Regra | Lei 4.504/1964, art. 95, XII; Decreto 59.566/1966, art. 3º | Lei 4.504/1964, art. 96, VI e § 1º; Decreto 59.566/1966, art. 4º |
O nome no papel não decide. Se o pagamento é fixo e o risco da colheita é todo de quem planta, o contrato é de arrendamento, mesmo que se chame parceria. A parceria segue as regras do arrendamento no que couber (art. 96, VII, da Lei 4.504/1964). Antes de assinar, o dono da terra precisa do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR): arrendar sem ele é nulo (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966), e os cadastros estão na página de regularização de imóvel rural.
Prazos mínimos por atividade
| Atividade | Prazo mínimo | Regra |
|---|---|---|
| Lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio porte | 3 anos | Decreto 59.566/1966, art. 13, II, alínea a |
| Lavoura permanente ou pecuária de grande porte (cria, recria, engorda) | 5 anos | Decreto 59.566/1966, art. 13, II, alínea a |
| Exploração florestal | 7 anos | Decreto 59.566/1966, art. 13, II, alínea a |
| Contrato sem prazo | Presume-se de 3 anos | Lei 4.504/1964, art. 95, II |
| Parceria sem prazo combinado | 3 anos | Lei 4.504/1964, art. 96, I |
O prazo nunca termina no meio da safra. Ele acaba depois da colheita, da parição dos rebanhos ou da safra de animais de abate; se a colheita atrasa por força maior, o contrato se prorroga até o fim dela (art. 95, I, da Lei 4.504/1964 e art. 21, § 1º, do Decreto 59.566/1966). Quem quer iniciar uma cultura que não será colhida antes do fim do contrato precisa combinar antes com o arrendador quanto pagará pelo tempo que exceder (art. 95, III, da Lei 4.504/1964).
O preço: teto, dinheiro e produto
O preço do arrendamento se fixa em quantia certa de dinheiro. O pagamento pode ser feito em dinheiro ou em produto, desde que a quantidade de frutos corresponda ao valor do aluguel pelo preço do mercado local na data do acerto (art. 18 do Decreto 59.566/1966). Fixar o preço como quantidade certa de sacas, ou o equivalente em dinheiro, é vedado (art. 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966).
O teto é de 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias do contrato. Quando se arrenda só uma parte da terra, escolhida para cultivo intensivo de alta rentabilidade, o teto sobe para 30% (art. 95, XII, da Lei 4.504/1964). O dono da terra também não pode exigir do arrendatário trabalho sem pagamento, venda da colheita só para ele, beneficiamento no seu estabelecimento nem compra nos seus armazéns (art. 93, I a IV, da Lei 4.504/1964).
Renovação e retomada
Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário tem preferência para renovar. O arrendador precisa notificá-lo até seis meses antes do vencimento, com cópia das propostas recebidas (art. 95, IV, da Lei 4.504/1964 e art. 22 do Decreto 59.566/1966).
Sem essa notificação, o contrato se renova sozinho, salvo se o arrendatário desistir ou fizer nova proposta nos 30 dias seguintes ao fim do prazo de notificação (art. 22, § 1º, do Decreto 59.566/1966). A notificação, a desistência e a proposta vão por carta pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca do imóvel ou por requerimento judicial (art. 22, § 3º, do Decreto 59.566/1966).
O dono só afasta a renovação se, no mesmo prazo de seis meses, notificar que vai explorar a terra por conta própria ou por meio de descendente (art. 95, V, da Lei 4.504/1964). Retomada anunciada e não cumprida obriga a pagar as perdas e danos do arrendatário, e a insinceridade se prova por qualquer meio (art. 22, § 4º, do Decreto 59.566/1966).
Venda da área arrendada
A venda do imóvel não encerra o contrato: quem compra assume os direitos e as obrigações do vendedor até o fim do prazo (art. 92, § 5º, da Lei 4.504/1964). O arrendatário tem preferência para comprar em igualdade de condições e 30 dias para responder depois de notificado (art. 92, § 3º, da Lei 4.504/1964 e art. 45 do Decreto 59.566/1966).
Se não foi notificado, ele pode depositar o preço e ficar com o imóvel, desde que peça em seis meses contados do registro da venda (art. 92, § 4º, da Lei 4.504/1964). Com mais de um arrendatário na mesma área, a preferência só vale para a compra do imóvel inteiro; se os outros não exercerem, qualquer um deles pode comprar sozinho (art. 46 e § 2º do Decreto 59.566/1966). A escritura e o registro da compra rural estão na página de contrato de compra e venda de imóvel rural.
Benfeitorias, subarrendamento e despejo
As benfeitorias são de três tipos: necessárias, que conservam a terra ou evitam que ela se deteriore; úteis, que aumentam ou facilitam o uso; e voluptuárias, de mero recreio (art. 24 do Decreto 59.566/1966). No fim do contrato, o arrendatário recebe pelas necessárias e úteis e só pelas voluptuárias que o arrendador autorizou. Enquanto não for pago pelas necessárias e úteis, pode continuar no imóvel (art. 95, VIII, da Lei 4.504/1964 e art. 25, § 1º, do Decreto 59.566/1966). Ceder o contrato, subarrendar ou emprestar a terra exige consentimento prévio e expresso do arrendador (art. 31 do Decreto 59.566/1966).
O despejo só cabe nas hipóteses do art. 32 do Decreto 59.566/1966:
| Hipótese | Inciso do art. 32 do Decreto 59.566/1966 |
|---|---|
| Fim do prazo ou da renovação | I |
| Subarrendamento, cessão ou empréstimo sem consentimento | II |
| Falta de pagamento no prazo combinado | III |
| Dano à terra ou às colheitas, provado que o arrendatário agiu de propósito ou por descuido | IV |
| Mudança da destinação do imóvel | V |
| Abandono total ou parcial do cultivo | VI |
| Descumprimento das cláusulas obrigatórias (prazo mínimo, preço, conservação do solo) | VII |
| Retomada com sinceridade provada em juízo | VIII |
| Infração legal ou falta contratual grave | IX |
Na falta de pagamento, o arrendatário pode pedir, no prazo da contestação, para pagar o aluguel, os encargos, as custas e os honorários fixados pelo juiz, no prazo de até 30 dias, e assim manter o contrato (art. 32, parágrafo único, do Decreto 59.566/1966). A conservação do solo e da reserva legal tem a página de imóvel rural em São Paulo.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande o contrato, se houver, a matrícula e o CCIR do imóvel, as notificações já trocadas e os comprovantes do que foi pago.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. O panorama do imóvel rural está na página de advogado rural, e os canais estão na página de contato.
