Núcleo urbano informal é o loteamento clandestino, o irregular ou aquele em que não foi possível titular os ocupantes (art. 11, II, da Lei 13.465/2017). A Reurb também alcança imóvel em área rural, desde que cada unidade seja menor que a fração mínima de parcelamento da região (art. 11, § 6º, da Lei 13.465/2017). O panorama dos outros caminhos de regularização está na página de regularização fundiária.
Reurb-S ou Reurb-E: o que muda
| Ponto | Reurb-S (interesse social) | Reurb-E (interesse específico) |
|---|---|---|
| Para quem | Núcleo ocupado predominantemente por população de baixa renda, assim declarado pelo Município | Os demais núcleos |
| Projeto e obras básicas | O Município elabora e custeia | Os beneficiários ou requerentes privados contratam e custeiam |
| Cartório | Primeiro registro, Certidão de Regularização Fundiária (CRF), matrículas e primeira averbação de casa de até 70 m² sem custas e emolumentos | Custas e emolumentos normais |
| Regra | Lei 13.465/2017, arts. 13, I e § 1º, e 33, § 1º, I | Lei 13.465/2017, arts. 13, II, e 33, § 1º, II |
Na lei, a classificação identifica quem faz as obras e quem fica isento no cartório (art. 13, § 5º, da Lei 13.465/2017); na Reurb-S, a legitimação fundiária tem ainda condições próprias, vistas mais abaixo. Obras básicas, na lei, são água potável, coleta e tratamento de esgoto, energia elétrica domiciliar e drenagem quando necessária (art. 36, § 1º, da Lei 13.465/2017). Na Reurb-S, o morador pode pagar o próprio projeto se não quiser esperar o Município (art. 33, § 2º, da Lei 13.465/2017).
Quem pode pedir a Reurb
Pedem a Reurb a União, os Estados e os Municípios; os próprios moradores, sozinhos ou em grupo, inclusive por cooperativa ou associação de moradores; os donos do terreno, loteadores e incorporadores; a Defensoria Pública, pelos moradores de baixa renda; e o Ministério Público (art. 14 da Lei 13.465/2017). Quem pede pode praticar todos os atos até o registro (art. 14, § 1º, da Lei 13.465/2017).
O loteador que causou a irregularidade não se livra das responsabilidades administrativa, civil e criminal por pedir a Reurb (art. 14, § 3º, da Lei 13.465/2017). E quem arcou com os custos de regularizar um loteamento feito por particular pode cobrar de volta do responsável pela implantação (art. 14, § 2º, da Lei 13.465/2017). O que o dono do terreno precisa saber está no artigo Reurb para proprietários de terrenos.
As sete fases, do pedido ao registro
| Fase | O que acontece | Prazo ou efeito | Regra |
|---|---|---|---|
| 1. Requerimento | Um dos legitimados pede a Reurb ao Município | Em área pública, os moradores ficam na unidade até o fim do procedimento | Lei 13.465/2017, arts. 28, I, e 31, § 8º |
| 2. Classificação | O Município define Reurb-S ou Reurb-E, ou indefere com fundamento | 180 dias; sem resposta, vale a modalidade pedida | Lei 13.465/2017, art. 30, §§ 2º e 3º |
| 3. Notificação | Donos da área, responsáveis pelo loteamento, vizinhos de divisa e interessados | 30 dias para impugnar; silêncio vale como concordância | Lei 13.465/2017, art. 31, §§ 1º e 6º |
| 4. Projeto | Levantamento georreferenciado, planta, projeto urbanístico, memoriais e cronograma de obras | Assinado por engenheiro ou arquiteto, com o registro de responsabilidade técnica | Lei 13.465/2017, art. 35 |
| 5. Saneamento e decisão | O Município aprova o projeto e declara os ocupantes e os direitos de cada um | Ato formal publicado | Lei 13.465/2017, arts. 28, IV e V, e 40 |
| 6. CRF | O Município expede a certidão com a lista dos ocupantes | Documento que vai ao cartório | Lei 13.465/2017, arts. 30, III, e 41 |
| 7. Registro | O cartório abre uma matrícula por lote | 15 dias para exigir ou registrar; 60 dias para concluir | Lei 13.465/2017, art. 44, caput e § 5º |
A falta de lei municipal específica não impede a Reurb (art. 28, parágrafo único, da Lei 13.465/2017). O Município pode dispensar, no núcleo regularizado, o tamanho mínimo de lote e o percentual de áreas públicas (art. 11, § 1º, da Lei 13.465/2017).
Notificação, impugnação e acordo
O dono e os vizinhos de divisa são notificados por carta com aviso de recebimento no endereço da matrícula. Quem não for encontrado ou recusar a carta é chamado por edital de 30 dias (art. 31, §§ 4º e 5º, da Lei 13.465/2017). Se ninguém se manifestar, a Reurb segue como se todos tivessem concordado (art. 31, § 6º, da Lei 13.465/2017).
Havendo impugnação, abre-se a tentativa de acordo fora da Justiça (art. 31, § 3º, da Lei 13.465/2017). O Município pode criar câmaras de resolução de conflitos, inclusive em convênio com o Tribunal de Justiça, e o acordo é reduzido a termo (art. 34 da Lei 13.465/2017). No cartório, o registrador não repete as notificações que o Município já fez (art. 44, § 6º, da Lei 13.465/2017).
Legitimação fundiária: o título que a Reurb dá
A legitimação fundiária é a aquisição originária da propriedade por ato do poder público, só dentro da Reurb, para quem ocupa como sua unidade em núcleo urbano informal consolidado que já existia em 22 de dezembro de 2016 (art. 23 da Lei 13.465/2017). Aquisição originária quer dizer que a unidade chega ao ocupante livre das hipotecas, penhoras e outros ônus da matrícula de origem, salvo os que forem dele mesmo (art. 23, § 2º, da Lei 13.465/2017).
Na Reurb-S, ela exige que o morador não seja dono exclusivo de outro imóvel urbano ou rural e não tenha recebido legitimação antes com a mesma finalidade (art. 23, § 1º, I e II, da Lei 13.465/2017). O registro dispensa título individual: a CRF basta (art. 23, § 5º, e art. 44, § 1º, III, da Lei 13.465/2017). A comparação com a usucapião e com a legitimação de posse está na página de usucapião na Zona Norte, e a casa construída sobre outra, na de direito de laje.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande o endereço do núcleo, a matrícula da área maior, se houver, o carnê do IPTU e o que comprove há quanto tempo a família ocupa o lote.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os contratos de uso da terra rural estão na página de arrendamento rural, e os canais estão na página de contato.
