Desde maio de 2026, airbnb proibido em condomínio é a regra nos prédios residenciais enquanto a assembleia não autorizar a atividade.
A Segunda Seção do STJ definiu que usar a unidade como fonte de renda com estadias de curta temporada altera a destinação residencial do edifício.
Por isso, o silêncio da convenção não basta para anunciar. Veja o quórum exigido, o que continua permitido e os direitos de quem já aluga.
O que o STJ decidiu em maio de 2026
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o Recurso Especial nº 2.121.055. A relatora do voto vencedor foi a ministra Nancy Andrighi. Por maioria de votos, o colegiado firmou a seguinte tese: utilizar imóvel de condomínio residencial para contratos de estadia de curta temporada, como os realizados por meio do Airbnb, exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. Na ausência dessa aprovação, a utilização está vedada.
O tribunal entendeu que esse tipo de exploração econômica ou profissional descaracteriza a finalidade exclusivamente residencial do prédio. Por isso, o proprietário não pode simplesmente começar a anunciar seu apartamento sem que o condomínio tenha autorizado a mudança de destinação.
O fundamento legal tem duas peças. A primeira é o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que obriga o condômino a dar à unidade a mesma destinação da edificação. A segunda é o artigo 1.351 do Código Civil, que exige dois terços dos condôminos para alterar a destinação do edifício ou das unidades. Essa exigência de quórum existe desde a Lei 14.405/2022 e não é uma novidade legislativa de 2026. A novidade foi o STJ aplicar expressamente esse dispositivo às locações de curta temporada intermediadas por plataformas digitais.
Outro ponto importante da decisão foi a classificação jurídica desses contratos. O STJ concluiu que os negócios feitos pelo Airbnb e plataformas semelhantes não são contratos de locação residencial, regidos pela Lei do Inquilinato, nem contratos de hospedagem hoteleira. Trata-se de contratos atípicos. O meio de disponibilização utilizado pelo proprietário (aplicativo, site, imobiliária) é irrelevante para a natureza jurídica do acordo.
Na prática, a decisão da Segunda Seção uniformizou a orientação do STJ sobre o tema, eliminando as divergências que existiam entre decisões anteriores de turmas do tribunal.
Por que a decisão de 2026 é diferente do entendimento anterior
Antes de 7 de maio de 2026, não havia uma posição uniforme do STJ sobre a possibilidade de proibir o Airbnb em condomínios residenciais. Algumas decisões de turmas do tribunal indicavam que, se a convenção de condomínio não estabelecesse um prazo mínimo para locação, o proprietário não poderia ser impedido de alugar por curta temporada. Outras decisões, no entanto, admitiam a proibição quando a convenção expressamente vedava a prática ou quando a atividade descaracterizava a finalidade residencial.
Essa divergência gerava insegurança jurídica para proprietários, síndicos e condomínios. A partir do julgamento de 2026, o tribunal pacificou a questão: a atividade exige autorização prévia, e o silêncio da convenção não equivale a uma permissão automática.
A tabela abaixo resume o que mudou:
| Situação | Antes da decisão de 2026 | Depois da decisão de 2026 |
|---|---|---|
| Convenção silente sobre locação por temporada | Havia decisões que permitiam alugar, pois não existia proibição expressa. | É necessária autorização da assembleia por 2/3 para alterar a destinação. Sem isso, a atividade é vedada. |
| Convenção com proibição expressa | A proibição era geralmente reconhecida como válida. | A proibição continua válida, mas a novidade é que a ausência de proibição não basta para permitir. |
| Multa aplicada pelo condomínio sem aprovação assemblear | Poderia ser questionada por ausência de base legal. | A multa é válida se aplicada a quem anuncia sem a autorização de 2/3, pois a vedação decorre da própria destinação residencial não alterada. |
Condomínio pode proibir Airbnb?
Em condomínios de destinação residencial, a vedação decorre da própria lei. O uso da unidade para exploração econômica de curta temporada representa uma alteração da finalidade do prédio. Para que essa atividade se torne permitida, o condomínio precisa autorizá-la em assembleia, aprovando a mudança de destinação por dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
Portanto, a assembleia não é o caminho para proibir uma atividade que já está vedada, mas sim o caminho para liberá-la. Enquanto essa autorização não existir, o condomínio pode impedir a atividade e aplicar as sanções cabíveis. A penalização não exige uma deliberação assemblear prévia que declare a proibição, pois a restrição deriva da própria destinação residencial que o edifício já possui.
Qual o quórum para liberar o Airbnb no condomínio?
O quórum para alterar a destinação do edifício ou das unidades, e assim autorizar a locação por curta temporada, é de dois terços dos condôminos. Essa regra está no artigo 1.351 do Código Civil, com a redação dada pela Lei 14.405/2022. É um quórum elevado, que exige ampla mobilização dos condôminos, e não pode ser substituído por uma votação por maioria simples em assembleia.
Convenção de condomínio versus regulamento interno: qual documento vale?
A convenção de condomínio é a norma máxima da vida condominial. É ela que define a destinação do edifício (residencial, comercial ou mista) e pode estabelecer restrições ao uso das unidades. O regulamento interno, por sua vez, detalha regras de convivência: horários de silêncio, uso das áreas comuns, cadastro de hóspedes.
O regulamento interno não pode proibir o Airbnb se a convenção não o fizer ou se não houver alteração da convenção aprovada pelo quórum de dois terços. Qualquer proibição baseada apenas no regulamento interno é frágil e pode ser invalidada judicialmente, pois o regulamento não pode se sobrepor à convenção.
O que continua permitido após a decisão de 2026
A decisão do STJ não tornou o aluguel por temporada automaticamente proibido em todos os condomínios do país. Ainda é possível alugar por curta temporada nos seguintes cenários:
- Condomínios cuja assembleia já tenha aprovado a alteração da destinação por dois terços dos condôminos, autorizando expressamente a prática.
- Condomínios de destinação mista ou comercial, nos quais a exploração econômica das unidades já é compatível com a finalidade do edifício.
- Locações residenciais por temporada que não descaracterizem a destinação residencial e que estejam em conformidade com a convenção. Nesses casos, porém, a decisão do STJ orienta que a exploração econômica por alta rotatividade exige autorização, independentemente da plataforma utilizada.
Em todos os casos, é essencial analisar o que diz a convenção de cada condomínio.
Direitos de quem já anuncia e foi notificado ou multado
O proprietário que já aluga por meio do Airbnb sem a autorização de dois terços dos condôminos está sujeito a ser impedido e a receber multas, conforme a orientação do STJ. A penalidade pode ser aplicada com base na própria destinação residencial do edifício, ainda que não haja uma proibição específica na convenção.
Ao receber uma notificação ou multa, é recomendável suspender novas estadias e buscar orientação jurídica para avaliar o caso concreto. O condomínio deve garantir ao condômino o direito ao contraditório e à ampla defesa, com notificação formal e prazo para manifestação. Caso a multa já tenha sido aplicada de forma irregular, é possível buscar sua anulação. Para quem ainda deseja anunciar, o caminho é buscar a aprovação em assembleia com o quórum qualificado.
Direitos do condomínio e dos demais moradores
Os demais condôminos e o condomínio também têm direitos protegidos. Podem exigir o cumprimento da convenção e o respeito ao sossego, à segurança e à salubridade do edifício. A alta rotatividade de hóspedes desconhecidos, o uso intensivo das áreas comuns e eventuais transtornos são motivos legítimos para o condomínio buscar a restrição.
Para isso, o caminho é convocar uma assembleia geral extraordinária, discutir o tema e deliberar. Se houver interesse em autorizar a atividade, é necessário aprovar a alteração da destinação com o quórum de dois terços. Se o condomínio optar por manter a restrição, a vedação permanece como regra decorrente da destinação residencial. O síndico deve conduzir esse processo de forma transparente e respeitar o direito de participação de todos os condôminos adimplentes.
Recomendações práticas
Para o proprietário:
- Leia a convenção do seu condomínio antes de anunciar. Verifique se a destinação é exclusivamente residencial.
- Se a convenção for silente e a destinação for residencial, a atividade já está vedada. Para liberá-la, avalie convocar uma assembleia para obter autorização com o quórum de dois terços.
- Se você já anuncia e foi notificado, suspenda novas locações até consultar um advogado.
- Guarde todos os documentos: convenção, atas de assembleia, notificações recebidas.
Para o síndico:
- Aplique as regras da convenção e a orientação do STJ. A atividade de curta temporada em condomínio residencial sem autorização pode ser impedida.
- Convoque uma assembleia específica se o tema estiver causando conflitos. Esclareça que para autorizar a atividade é necessário atingir o quórum de dois terços.
- Formalize todas as notificações e respeite o contraditório.
- Atualize a convenção se houver interesse coletivo em regular a atividade, sempre respeitando os procedimentos legais.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Airbnb proibido em condomínio
O que o STJ decidiu em 2026 sobre Airbnb em condomínio?
A Segunda Seção do STJ decidiu que a oferta de imóveis para estadias de curta temporada via plataformas como Airbnb exige autorização da assembleia de condôminos, aprovada por dois terços dos condôminos, por configurar alteração da destinação residencial. Sem essa autorização, a atividade é vedada.
Quem já aluga por Airbnb precisa parar imediatamente?
Pela orientação do STJ, em condomínio residencial a atividade depende de autorização assemblear de dois terços. Quem já anuncia sem essa autorização está exposto a ser impedido e deve procurar orientação jurídica para avaliar o caso concreto. A recomendação geral é suspender novas estadias até regularizar a situação.
O síndico pode proibir sozinho o Airbnb no prédio?
A vedação decorre da lei e da destinação residencial do condomínio. O síndico não cria a proibição sozinho, mas pode e deve exigir o seu cumprimento. Para autorizar a atividade, por outro lado, é indispensável uma deliberação da assembleia de condôminos com o quórum qualificado de dois terços.
O regulamento interno pode proibir a locação por temporada?
Não, se a convenção não contiver essa proibição. O regulamento interno é hierarquicamente inferior à convenção e não pode restringir o uso das unidades de forma diversa do que a convenção estabelece.
Qual a diferença entre locação por temporada tradicional e Airbnb, segundo o STJ?
O STJ classificou os contratos via plataformas digitais como contratos atípicos de exploração econômica, distintos da locação residencial por temporada regida pela Lei do Inquilinato. É essa natureza atípica e a exploração econômica que justificam a necessidade de autorização do condomínio.
Como o condomínio pode autorizar a atividade?
Convocando uma assembleia geral extraordinária, com pauta específica, e aprovando a alteração da destinação pelo voto favorável de dois terços de todos os condôminos.
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