Ponto-chave
Existem 4 isenções de ganho de capital na venda de imóvel em 2026: venda de único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento em outro imóvel em 180 dias, ganho mensal de até R$ 35 mil, e imóveis adquiridos até 1969. Em 3 de julho de 2026, a Receita Federal publicou a SC COSIT 108/2026 restringindo a isenção por reinvestimento: usar o dinheiro da venda para construir em terreno próprio ou quitar financiamento de obra não isenta mais.
A isenção de ganho de capital na venda de imóvel é o caminho legal para vender seu imóvel sem pagar imposto sobre o lucro da operação. Em 2026, a Receita Federal apertou o cerco. A Solução de Consulta COSIT 108, publicada em 3 de julho de 2026, restringiu uma das isenções mais usadas no planejamento imobiliário: a do reinvestimento em 180 dias.
Se você planeja vender um imóvel este ano, entender o que mudou pode ser a diferença entre pagar zero de imposto e enfrentar uma conta de dezenas de milhares de reais.
O que é ganho de capital na venda de imóvel
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o custo de aquisição declarado na sua declaração de imposto de renda. Se você comprou um apartamento por R$ 300 mil e vendeu por R$ 500 mil, o ganho de capital é de R$ 200 mil. Sobre esse valor incide imposto de renda com alíquotas progressivas.
Fórmula de cálculo:
Ganho de capital = valor de venda - custo de aquisição - despesas dedutíveis
Despesas dedutíveis que reduzem o ganho (art. 17, Lei 8.981/95 e IN SRF 84/2001):
- Comissão de corretagem comprovada com nota fiscal
- Custos com escritura e registro pagos na compra (se não foram deduzidos antes)
- Benfeitorias e reformas com notas fiscais que aumentaram o valor do imóvel
- ITBI pago na aquisição (se não foi incluído no custo de aquisição original)
As despesas precisam ser comprovadas com documentação fiscal. Reforma sem nota não reduz o ganho.
As 4 isenções de ganho de capital: tabela comparativa
Antes de detalhar cada isenção, veja uma visão geral das 4 hipóteses legais de isenção vigentes em 2026:
| Isenção | Base legal | Resumo | Limite ou condição |
|---|---|---|---|
| Isenção 1: Ganho até R$ 35 mil/mês | Art. 22, Lei 9.250/95 | Isenção para alienações de pequeno valor | Até R$ 35.000 por mês no total de alienações (não por imóvel) |
| Isenção 2: Único imóvel até R$ 440 mil | Art. 23, Lei 9.250/95 | Isenção total para quem vende o único imóvel | Valor de alienação até R$ 440.000 e nenhuma venda nos últimos 5 anos |
| Isenção 3: Reinvestimento em 180 dias | Art. 39, Lei 11.196/2005 | Isenção ao comprar outro imóvel residencial com o dinheiro da venda | Prazo de 180 dias, 1 uso a cada 5 anos. Restrições da COSIT 108/2026 |
| Isenção 4: Imóvel adquirido até 1969 | Art. 18, Lei 7.713/88 | Isenção total, independente do valor | Data de aquisição anterior a 1969 |
Isenção 1: Ganho de capital de até R$ 35 mil por mês
A isenção mais simples, mas com uma pegadinha que muitos ignoram.
O que diz a lei (art. 22, Lei 9.250/95): fica isento o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35.000.
A pegadinha: o limite de R$ 35 mil se aplica ao total de alienações no mês, não por imóvel. Se você vender dois terrenos de R$ 20 mil cada no mesmo mês, o total de R$ 40 mil ultrapassa o limite e perde a isenção para ambas as operações.
Atenção: essa isenção cobre alienações de qualquer bem ou direito (imóveis, veículos, joias, etc.). O limite é por CPF por mês-calendário. Vendeu um carro por R$ 30 mil e um terreno por R$ 20 mil no mesmo mês? Total de R$ 50 mil – perdeu a isenção para os dois.
Exemplo prático:
- Janeiro: venda de um lote por R$ 32.000 (ganho de R$ 10.000) → isento ✅
- Janeiro: venda de um veículo por R$ 28.000 → total do mês = R$ 60.000 → perdeu a isenção para ambas
- Fevereiro: venda do veículo por R$ 28.000 (sem outras vendas no mês) → isento ✅
Isenção 2: Único imóvel até R$ 440 mil
A isenção do imóvel único é uma das mais conhecidas e, também, uma das que mais geram autuações fiscais.
O que diz a lei (art. 23, Lei 9.250/95): fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.
As 3 condições precisam ser atendidas simultaneamente:
- O imóvel vendido é o único que você possui
- O valor de venda não ultrapassa R$ 440.000
- Você não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos
Exemplo prático:
- Maria comprou um apartamento por R$ 250 mil em 2018 (único imóvel)
- Vendeu em 2026 por R$ 430 mil (ganho de R$ 180 mil)
- Nunca vendeu outro imóvel antes
- Resultado: isenta do imposto sobre o ganho
Exemplo que perde a isenção:
- João tem dois imóveis. Vende um deles por R$ 400 mil
- Mesmo que o valor seja inferior a R$ 440 mil, ele tem outro imóvel
- Resultado: ganho de capital tributável
Mais um exemplo que perde:
- Ana vendeu um terreno em 2023. Vende seu único apartamento por R$ 420 mil em 2026
- Resultado: menos de 5 anos desde a última alienação – tributável
Cuidado com o conceito de “único imóvel”: a Receita Federal interpreta que o contribuinte não pode ter outro imóvel no Brasil ou no exterior. Se você tem um imóvel no Brasil e uma pequena participação em um imóvel no exterior (mesmo que herdado), já não atende a condição de “único imóvel”.
Isenção 3: Reinvestimento em 180 dias (com a nova restrição COSIT 108/2026)
Esta é a isenção mais flexível para quem tem mais de um imóvel e foi diretamente impactada pela nova Solução de Consulta da Receita Federal em julho de 2026.
O que diz a lei (art. 39, Lei 11.196/2005): fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Regras principais:
- Prazo: 180 dias corridos a partir da assinatura do contrato de venda (não da escritura)
- Destino: aquisição de imóvel residencial no Brasil (pronto ou na planta)
- Limite de uso: 1 vez a cada 5 anos
- Venda parcial: se usar só parte do valor na compra de outro imóvel, paga imposto proporcional sobre a parte não aplicada
- Venda de mais de um imóvel: o prazo de 180 dias conta a partir do primeiro contrato
Exemplo prático:
- Carlos vendeu seu apartamento por R$ 800 mil (ganho de R$ 300 mil sobre custo de R$ 500 mil)
- Em 120 dias, comprou uma casa por R$ 800 mil
- Resultado: isento do imposto sobre o ganho de R$ 300 mil
Exemplo de aplicação parcial:
- Vendeu por R$ 800 mil (ganho de R$ 300 mil)
- Comprou outro imóvel por R$ 600 mil (75% do valor da venda)
- Resultado: 75% do ganho isento (R$ 225 mil). 25% tributável (R$ 75 mil)
SC COSIT 108/2026: o que a Receita Federal restringiu em julho de 2026
Em 3 de julho de 2026, a Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 108, vinculante para toda a administração tributária. O documento estabeleceu três restrições fundamentais à isenção do art. 39:
1. Construção em terreno próprio NÃO é isenta
A Receita Federal decidiu que usar o dinheiro da venda do imóvel para custear a construção de uma casa em terreno que já é seu não é “aquisição de imóvel residencial”. A isenção exige compra de imóvel (pronto ou na planta), não construção por conta própria.
2. Quitação de financiamento de construção NÃO é isenta
A COSIT distingue dois tipos de financiamento:
- Financiamento para aquisição de imóvel (compra): a quitação é aceita para a isenção (art. 2º, §10, III, IN SRF 599/2005)
- Financiamento para construção ou obra: a quitação NÃO é aceita para a isenção
3. Isenção é taxativa, interpretação literal
A Receita Federal reforçou que benefícios fiscais são exceções e devem ser interpretados de forma literal. O que não está expressamente previsto na lei como hipótese de isenção não pode ser estendido por analogia.
Na prática, a COSIT 108 significa:
| Destino do dinheiro da venda | Isento? |
|---|---|
| Comprar imóvel residencial pronto | sim |
| Comprar imóvel na planta | sim |
| Quitar financiamento de aquisição de imóvel | sim |
| Construir em terreno próprio | ❌ Não |
| Quitar financiamento de construção/obra | ❌ Não |
| Reformar imóvel já existente | ❌ Não |
Atenção ao planejamento: se você planeja vender um imóvel, comprar um terreno com parte do valor e construir com o restante, apenas a parte usada na compra do terreno (se for para aquisição de imóvel residencial) pode ser isenta. A parte usada na construção será tributada proporcionalmente.
Isenção 4: Imóvel adquirido até 1969
A isenção mais antiga e menos conhecida, mas ainda em vigor.
O que diz a lei (art. 18, Lei 7.713/88): é isento o ganho de capital auferido na alienação de bens adquiridos até 31 de dezembro de 1969.
Essa isenção é incondicional: não depende do valor de venda, do número de imóveis que você tem, nem da quantidade de vendas anteriores. O único requisito é comprovar que o imóvel foi adquirido até 1969.
Como comprovar: escritura pública de compra e venda com data anterior a 1970, matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, ou decisão judicial que reconheça a posse/propriedade desde aquela data.
Fator redutor para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988
Se o imóvel foi adquirido entre 1970 e 1988, não há isenção total, mas o ganho de capital é reduzido por um fator de redução que diminui o imposto progressivamente conforme a antiguidade da aquisição.
O art. 18 da Lei 7.713/88, regulamentado pelo art. 40 da Lei 11.196/2005, estabelece os seguintes percentuais de redução:
| Ano de aquisição | Percentual de redução sobre o ganho de capital |
|---|---|
| 1970 | 95% |
| 1971 | 90% |
| 1972 | 85% |
| 1973 | 80% |
| 1974 | 75% |
| 1975 | 70% |
| 1976 | 65% |
| 1977 | 60% |
| 1978 | 55% |
| 1979 | 50% |
| 1980 | 45% |
| 1981 | 40% |
| 1982 | 35% |
| 1983 | 30% |
| 1984 | 25% |
| 1985 | 20% |
| 1986 | 15% |
| 1987 | 10% |
| 1988 | 5% |
Exemplo prático:
- Imóvel comprado em 1985 por R$ 50.000 (valor histórico)
- Vendido em 2026 por R$ 600.000
- Ganho de capital: R$ 550.000
- Fator de redução: 20% sobre R$ 550.000 = redução de R$ 110.000
- Ganho tributável: R$ 440.000
- Alíquota de 15% (ganho até R$ 5 milhões) = R$ 66.000 de imposto
- Sem o redutor, o imposto seria de R$ 82.500 (15% sobre R$ 550.000)
Alíquotas progressivas de ganho de capital em 2026
Quando nenhuma isenção se aplica (ou a isenção é parcial), o imposto é calculado com alíquotas progressivas conforme o art. 21 da Lei 8.981/95, com redação da Lei 13.259/2016:
| Faixa de ganho de capital (R$) | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000,00 | 15% |
| De R$ 5.000.000,01 a R$ 10.000.000,00 | 17,5% |
| De R$ 10.000.000,01 a R$ 30.000.000,00 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000,00 | 22,5% |
Exemplo de cálculo com alíquota progressiva:
- Ganho de capital: R$ 7.000.000
- Primeira faixa: R$ 5.000.000 x 15% = R$ 750.000
- Segunda faixa: R$ 2.000.000 x 17,5% = R$ 350.000
- Imposto total: R$ 1.100.000
Prazo de pagamento: o imposto sobre ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor da venda (art. 21, §1º, Lei 8.981/95).
GCAP 2026: a declaração de ganho de capital é feita pelo programa GCAP, disponível para download no site da Receita Federal em gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/download/pgd/gcap. O programa deve ser usado para apurar e gerar o DARF de pagamento.
REARP: atualização patrimonial como estratégia de redução
O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), instituído pela Lei 15.265/2025, permite atualizar o valor de imóveis na declaração de imposto de renda pagando 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.
Como funciona:
- Você declara o valor real de mercado do imóvel (limitado a bens adquiridos até 31/12/2024)
- Paga 4% de imposto sobre a diferença entre esse valor e o custo de aquisição original
- O novo valor passa a ser o custo de aquisição para fins de ganho de capital futuro
Vantagem tributária:
- Sem Rearp: vendeu por R$ 1.000.000, custo de R$ 400.000 → ganho de R$ 600.000 → imposto de 15% = R$ 90.000
- Com Rearp: atualizou o custo para R$ 1.000.000, pagou 4% sobre R$ 600.000 = R$ 24.000. Vendeu depois por R$ 1.000.000 → ganho zero → imposto zero
- Economia: R$ 66.000
Restrição importante (art. 7º, Lei 15.265/2025): se você alienar o imóvel em até 5 anos após a adesão ao Rearp, todos os efeitos da atualização são desconsiderados e o ganho de capital é recalculado como se a atualização nunca tivesse ocorrido. O imposto pago na atualização (4%) será deduzido do imposto sobre ganho de capital, atualizado pela Selic.
O Rearp é uma ferramenta de planejamento tributário de médio e longo prazo. Não resolve a venda imediata, mas pode zerar o imposto de vendas futuras.
Estratégias legais para reduzir o imposto (além das isenções)
Mesmo quando nenhuma isenção se aplica, existem estratégias legais para reduzir o ganho de capital tributável:
1. Inclua todas as despesas dedutíveis no custo de aquisição
- ITBI pago na compra
- Custos com escritura e registro
- Corretagem na venda (com nota fiscal)
- Benfeitorias e reformas com documentação fiscal
2. Atualize benfeitorias comprovadas Obras que aumentaram o valor do imóvel podem ser adicionadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável. Cada benfeitoria precisa ter nota fiscal em nome do proprietário.
3. Considere o Rearp para imóveis mantidos a longo prazo Se você não tem pressa para vender, a atualização via Rearp com alíquota de 4% pode ser mais barata que pagar 15% de ganho de capital no futuro.
4. Planeje o momento da venda Se você tem múltiplos imóveis, planeje as vendas em anos diferentes. Lembre-se de que a isenção de único imóvel (R$ 440 mil) e a de reinvestimento (180 dias) exigem intervalo de 5 anos entre utilizações.
5. Verifique se o seu imóvel se enquadra em mais de uma isenção Um imóvel adquirido até 1969, que é o único que você possui, goza de isenção total pelo art. 18 da Lei 7.713/88, independentemente do valor de venda. Não é necessário recorrer ao art. 23 (R$ 440 mil).
Erros que fazem você perder a isenção
Erro 1: contar o prazo de 180 dias da data errada O prazo do reinvestimento (art. 39, Lei 11.196/2005) conta da data de celebração do contrato de compra e venda, não da escritura pública, não do registro da matrícula e não do recebimento do valor. Se você assinou o contrato em 10 de janeiro, os 180 dias terminam em 8 de julho – mesmo que a escritura seja lavrada em março.
Erro 2: esquecer que vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos A isenção de único imóvel (art. 23) e a de reinvestimento (art. 39, §5º) exigem que você não tenha usado a mesma isenção nos últimos 5 anos. Vender um terreno, mesmo de pequeno valor, reinicia a contagem.
Erro 3: tentar usar a isenção de reinvestimento para construir Com a COSIT 108/2026, a Receita Federal deixou claro que construir em terreno próprio não é “aquisição de imóvel residencial”. O dinheiro da venda precisa ser usado para comprar outro imóvel.
Erro 4: não declarar a venda no IR Mesmo quando a operação é isenta, a venda precisa ser informada na Declaração de Ajuste Anual, na ficha de Ganhos de Capital. A omissão pode gerar multa e levar a Receita a presumir omissão de rendimentos.
Erro 5: declarar o imóvel por valor menor que o real Se você declarou o imóvel por um valor subfaturado no IR, a diferença entre o valor declarado e o valor real de venda será considerada ganho de capital, e você pagará imposto sobre uma valorização que não ocorreu.
Erro 6: não emitir o GCAP e o DARF no prazo O imposto sobre ganho de capital é pago em DARF separado (código 4600), emitido pelo programa GCAP, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Atraso gera multa de 0,33% ao dia (máximo de 20%) mais juros Selic.
As condições da isenção se verificam antes de fechar o negócio, não depois de recebido o valor. A análise da operação antecede a venda e integra a assessoria jurídica na venda de imóvel.
Conclusão: Direito do contribuinte, mas com regras são detalhadas
A isenção de ganho de capital na venda de imóvel é um direito do contribuinte, mas as regras são detalhadas e ficaram mais rígidas em 2026. A COSIT 108/2026 eliminou a possibilidade de usar a isenção de reinvestimento para construção própria, um planejamento que muitos compradores utilizavam.
Cada caso tem particularidades: o valor do imóvel, a data de aquisição, se é único imóvel, se houve venda anterior, a documentação de benfeitorias. Um erro de interpretação pode gerar uma autuação fiscal anos depois da venda, com imposto, multa e juros acumulados.
A orientação preventiva custa uma fração do que você pode pagar em imposto se a operação for estruturada de forma errada.
