Ponto-chave
Quem precisa da assinatura do cônjuge é quem vende. Pelo art. 1.647, I, do Código Civil, a pessoa casada só vende ou dá imóvel em garantia com a autorização do outro, salvo na separação absoluta. Na comunhão parcial, isso vale até para o imóvel comprado antes do casamento. Sem a assinatura, a venda é anulável por até dois anos depois do fim do casamento (art. 1.649 do Código Civil).
Você vai comprar ou vender um imóvel e alguém do negócio é casado. A dúvida sobre se a compra de imóvel precisa da assinatura do cônjuge tem resposta na lei, e ela olha para o lado de quem vende: o Código Civil chama essa autorização de outorga uxória. Abaixo estão o que muda em cada regime de bens, o que fazer quando o cônjuge não assina e o que acontece com a venda feita sem a assinatura.
Quem precisa assinar: o cônjuge de quem vende
Se você está vendendo e é casado, seu cônjuge precisa autorizar a venda, qualquer que seja o nome que consta na matrícula. O art. 1.647 do Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta, “alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis”. Alienar é vender, doar ou transferir; gravar de ônus real é dar o imóvel em garantia, como numa hipoteca.
Do lado de quem compra, a lista do art. 1.647 do Código Civil não inclui o ato de comprar. Na compra à vista, a assinatura do cônjuge do comprador não é exigida por esse artigo, mas o imóvel comprado durante o casamento na comunhão parcial entra na comunhão, ainda que só em nome de um dos dois (art. 1.660, I, do Código Civil). Isso pesa depois, quando esse mesmo imóvel for vendido.
Na compra financiada, a conta muda. A alienação fiduciária transfere ao banco a propriedade do imóvel como garantia da dívida (art. 22 da Lei 9.514/1997), e o art. 1.647 do Código Civil pede a autorização do cônjuge para gravar imóvel. Antes de marcar a assinatura do contrato, pergunte ao banco se o seu cônjuge vai assinar junto.
O erro comum aqui é achar que, se o imóvel está só no nome do vendedor, o cônjuge não entra no negócio. O que a lei olha é o estado civil e o regime de bens de quem vende, não o nome na matrícula.
Assinatura do cônjuge na venda, regime por regime
Se você é casado, o regime de bens do seu casamento decide se a venda precisa da assinatura do cônjuge. O quadro abaixo junta o que o Código Civil diz para cada um:
| Regime de bens | A venda precisa da assinatura do cônjuge? | Base |
|---|---|---|
| Comunhão parcial | Sim, para qualquer imóvel, inclusive o comprado antes de casar | art. 1.647, I, do Código Civil |
| Comunhão universal | Sim | art. 1.647, I, do Código Civil |
| Participação final nos aquestos | Sim, salvo se o pacto antenupcial liberar a venda dos imóveis particulares | arts. 1.647 e 1.656 do Código Civil |
| Separação convencional (pacto antenupcial) | Não: cada cônjuge pode livremente alienar ou gravar os próprios bens | art. 1.687 do Código Civil |
| Separação obrigatória (exemplo: casamento de pessoa maior de 70 anos) | O texto do art. 1.647 dispensa só a “separação absoluta”; confirme com o tabelião antes da escritura | arts. 1.641 e 1.647 do Código Civil |
A separação convencional é a que o casal escolhe por pacto antenupcial. O art. 1.687 do Código Civil diz que, nela, os bens ficam sob a administração exclusiva de cada cônjuge, “que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real”.
A separação obrigatória é outra coisa: é a que a lei impõe em certos casamentos, como o da pessoa maior de 70 anos (art. 1.641, II, do Código Civil). O art. 1.647 do Código Civil não diz que ela equivale à separação absoluta. Por isso, quem vende nesse regime tem mais segurança levando a assinatura do cônjuge do que presumindo a dispensa.
O erro comum é tratar “separação de bens” como uma coisa só. A certidão de casamento e o pacto antenupcial, quando existe, dizem qual das duas é a sua, e é isso que o cartório vai conferir.
Imóvel comprado antes do casamento também precisa da outorga uxória
Se você casou na comunhão parcial e quer vender um apartamento que comprou solteiro, a assinatura do seu cônjuge continua sendo exigida. O art. 1.647, I, do Código Civil fala em “os bens imóveis”, sem separar o bem comum do bem particular. A exceção do artigo é o regime, não a origem do imóvel.
O que muda é a divisão do dinheiro, não a assinatura. Na comunhão parcial, só se comunicam os bens que chegam ao casal durante o casamento (art. 1.658 do Código Civil); o imóvel comprado antes continua sendo seu, mas a venda passa pela autorização do outro. Como essa divisão aparece no fim do casamento está no texto sobre divórcio e partilha de bens imobiliários.
O erro comum é confundir as duas perguntas. “Esse imóvel é só meu?” e “eu posso vendê-lo sozinho?” têm respostas diferentes na comunhão parcial: o imóvel pode ser só seu e, ainda assim, a venda precisar da assinatura do cônjuge.
Quando o cônjuge se recusa a assinar ou não pode assinar
Quando o seu cônjuge se nega a assinar sem motivo justo, ou não tem como assinar, o juiz pode dar a autorização no lugar dele. O art. 1.648 do Código Civil diz que cabe ao juiz “suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la”. Esse pedido se chama suprimento judicial da outorga.
As duas hipóteses são diferentes. A recusa sem motivo justo abre discussão sobre o motivo, e o cônjuge pode explicar por que não quer vender, um ponto frequente nas disputas entre ex-cônjuges por imóvel comum. A impossibilidade cobre o cônjuge que não consegue manifestar a vontade, e aí a discussão é sobre o fato que impede a assinatura.
O erro comum é marcar a escritura contando com uma assinatura que ainda não foi combinada. Se o casal está em separação, a venda costuma travar justamente aqui, e o caminho passa pela partilha ou pelo suprimento, como mostra o texto sobre o ex-cônjuge que se recusa a vender o imóvel.
O que acontece se a venda sair sem a assinatura
Se você comprou um imóvel e descobriu que faltou a assinatura do cônjuge do vendedor, a venda não é nula: ela é anulável. O art. 1.649 do Código Civil diz que a falta de autorização, não suprida pelo juiz, “tornará anulável o ato praticado”. A venda vale até alguém pedir a anulação e o juiz decretá-la.
Três pontos do Código Civil definem o tamanho desse risco:
- O prazo: o cônjuge pode pedir a anulação “até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal” (art. 1.649 do Código Civil). O prazo conta do fim do casamento, não da data da venda, e pode estar longe de começar.
- Quem pede: a anulação “só poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus herdeiros” (art. 1.650 do Código Civil). O comprador não pode pedir a anulação da própria compra por esse motivo.
- Como corrigir: a aprovação do cônjuge depois da venda “torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado” (art. 1.649, parágrafo único, do Código Civil).
O quadro abaixo junta o que dá errado com a falta da assinatura:
| O que dá errado | O que a lei diz | Quando aparece |
|---|---|---|
| A escritura sai sem a assinatura do cônjuge do vendedor | A venda é anulável (art. 1.649 do Código Civil) | Quando o cônjuge ou os herdeiros pedem a anulação |
| O comprador conta dois anos da escritura | O prazo corre até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649 do Código Civil) | No divórcio ou na morte do vendedor, às vezes anos depois da venda |
| O comprador quer desfazer a compra por esse motivo | Só o cônjuge ou os herdeiros podem pedir (art. 1.650 do Código Civil) | Quando o comprador tenta sair do negócio |
| O cônjuge aprova a venda por mensagem ou carta simples | A aprovação vale por instrumento público ou particular autenticado (art. 1.649, parágrafo único, do Código Civil) | Na revenda, quando o próximo comprador confere a matrícula |
O contraste com a regra geral mostra por que o prazo engana. Quando a lei não fixa prazo para anular um ato, ele é de dois anos contados da conclusão do ato (art. 179 do Código Civil); na falta de outorga, o art. 1.649 troca esse marco pelo fim da sociedade conjugal.
O erro comum é o comprador achar que, passados dois anos da escritura, o risco acabou. Enquanto a sociedade conjugal do vendedor durar, o prazo do art. 1.649 do Código Civil nem começou a correr, e a aprovação do cônjuge por instrumento público ou particular autenticado é o que fecha a porta.
União estável: a assinatura do companheiro e o registro na matrícula
Se você vive em união estável e não tem contrato escrito, o regime das relações patrimoniais é o da comunhão parcial, no que couber (art. 1.725 do Código Civil). O imóvel comprado durante a união entra nesse regime, e a venda dele pede a concordância do companheiro.
A diferença está na proteção de quem compra. No REsp 1.424.275, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que nenhum dos companheiros podia dispor do imóvel comum sem autorização do outro, mas manteve a venda feita sem ela porque não havia registro da união estável. Para o relator, a anulação depende de “uma prévia e ampla notoriedade dessa união estável”, e a averbação do contrato de convivência ou da decisão que declara a união no registro de imóveis afasta a boa-fé do comprador. Sem averbação, a proteção do julgado é a do comprador de boa-fé, que não sabia da união; o comprador que sabia não conta com ela.
Na prática, isso muda o que o comprador confere. A união estável não aparece na certidão de casamento, e quem compra de uma pessoa solteira precisa perguntar se ela vive em união estável e conferir a matrícula.
O erro comum é o companheiro achar que a anulação está garantida porque o imóvel é comum. Sem averbação na matrícula, no caso julgado pelo STJ, a companheira ficou com a discussão sobre o prejuízo, e não com o imóvel. O texto sobre partilha de imóvel na união estável trata da divisão quando a união termina.
Venda para um filho: o consentimento que se soma ao do cônjuge
Se você vai vender um imóvel para um filho, a assinatura do cônjuge entra por outro artigo além do art. 1.647. O art. 496 do Código Civil diz que “é anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”. O parágrafo único dispensa o consentimento do cônjuge só na separação obrigatória.
Ou seja, na venda de pai para filho, a escritura precisa reunir duas autorizações: a dos outros filhos e a do cônjuge de quem vende. Faltando uma autorização que a lei exige no seu caso, a venda fica exposta à anulação.
O erro comum é colher a assinatura do cônjuge e esquecer um irmão, ou o contrário. O texto sobre o herdeiro que tenta impedir a venda de um imóvel mostra a mesma tensão quando o imóvel ainda está no inventário.
Quando a assinatura do cônjuge pede uma conferência jurídica
Você consegue saber pela lei se a assinatura é exigida. O que muda o caso é o que está na certidão de casamento, no pacto antenupcial, na matrícula e na situação do casal. A conferência costuma ser necessária quando:
- o vendedor é casado na separação obrigatória e o cartório não confirmou se a assinatura do cônjuge será exigida;
- o vendedor se declara solteiro, mas pode viver em união estável, e a matrícula não traz averbação;
- o casal está em separação e um dos dois se recusa a assinar a venda;
- você comprou um imóvel e descobriu depois que faltou a assinatura do cônjuge do vendedor;
- a venda é para um filho e algum dos outros descendentes não quer consentir.
Nesses pontos, o que decide é o documento, não a regra geral. A análise da certidão, do pacto e da matrícula antes da escritura faz parte da assessoria jurídica na compra e venda de imóvel em São Paulo.
Compra de imóvel precisa da assinatura do cônjuge: o que conferir antes de assinar
Se você vai comprar ou vender, confira antes da escritura três coisas sobre quem vende: o estado civil, o regime de bens e se há união estável. Se a resposta pede a outorga, a assinatura do cônjuge entra na escritura. Se o cônjuge não pode ou não quer assinar, o caminho é o suprimento pelo juiz, e não a venda sem ela.
Do lado de quem compra, a assinatura do cônjuge do vendedor é o que protege o negócio por um prazo que pode durar décadas. Se ela faltou, a aprovação posterior por instrumento público ou particular autenticado é o que regulariza a venda.
