A NR Advogados Imobiliários analisa contratos de locação em shopping center e os documentos relacionados às dúvidas do lojista. A orientação considera o contrato, seus anexos e os limites da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
Antes de assinar, confira o contrato e os anexos
Uma proposta pode informar o aluguel mínimo sem esclarecer todas as despesas da loja. Por isso, a análise deve reunir contrato, regulamento, orçamento de despesas e demais instrumentos que integrarão a relação com o shopping.
O art. 54 da Lei nº 8.245/1991 dá relevância às condições livremente pactuadas entre lojista e empreendedor. Isso exige atenção à redação de cada obrigação, sem afastar as restrições previstas na própria lei.
| Item do contrato | O que precisa ficar claro |
|---|---|
| Aluguel mínimo e percentual | Como o valor mínimo se relaciona com a parcela calculada sobre as vendas, qual é a base de cálculo e como o faturamento será comprovado. |
| Despesas comuns | Quais despesas serão cobradas, como serão divididas entre as lojas e quais documentos permitem conferir os valores. |
| Fundo de promoção | Qual contribuição está prevista e quais regras disciplinam sua aplicação e comprovação. |
| Valores identificados como res sperata | O que o instrumento prevê em contrapartida ao pagamento e quais condições estabelece para entrega do espaço e encerramento da relação. |
| Funcionamento e obras na loja | Obrigações relativas a horários, atividade permitida, instalação e devolução do espaço. |
Res sperata é uma expressão usada em instrumentos de shopping center. A cobrança deve ser compreendida pelo conteúdo do contrato, e não apenas pelo nome lançado no boleto. A análise dos contratos de locação também abrange garantias, reajustes e responsabilidades das partes.
Quando a cobrança do shopping precisa ser esclarecida
Se o boleto inclui uma obra ou uma despesa que o lojista não consegue identificar, é necessário conferir a origem do valor, o orçamento e a previsão contratual. O art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 exige que as despesas cobradas estejam previstas em orçamento, salvo urgência ou força maior devidamente demonstradas. O lojista pode exigir a comprovação a cada sessenta dias, diretamente ou por entidade de classe.
A liberdade de contratar não autoriza o repasse de qualquer despesa. O art. 54, § 1º, combinado com o art. 22, parágrafo único, alíneas a, b e d, da Lei nº 8.245/1991, impede cobranças como obras que interessem à estrutura integral do imóvel, determinadas pinturas externas e indenizações pela dispensa de empregados ocorrida antes da locação.
O art. 54, § 1º, b, da Lei nº 8.245/1991 também veda o repasse das obras ou substituições de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se, além das obras de paisagismo nas áreas comuns. A classificação depende do que foi executado e dos documentos da cobrança.
A renovação exige conferir requisitos e datas
Quem pretende continuar no ponto precisa verificar o vencimento do contrato e reunir os documentos da locação. A renovação negociada e a ação renovatória têm caminhos diferentes; a expectativa de um acordo não deve ser tratada como garantia de preservação do prazo judicial.
Para a renovação prevista no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, os requisitos são cumulativos: contrato escrito e por prazo determinado; pelo menos cinco anos de contrato, ou de contratos escritos somados sem interrupção; e exploração do comércio no mesmo ramo por pelo menos três anos ininterruptos.
Pelo art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991, a ação deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do término do contrato em vigor. Deixar esse intervalo passar faz perder o direito à renovação pela via prevista nesse dispositivo.
Também é necessário examinar a prova do cumprimento do contrato, os pagamentos e os demais requisitos do art. 71 da Lei nº 8.245/1991. A análise não se resume à contagem dos anos e não assegura a procedência da ação.
Para sair ou transferir a loja, examine as obrigações
Encerrar a operação ou encontrar alguém interessado no estabelecimento não resolve, por si só, o contrato de locação. É preciso conferir a entrega do espaço, as obrigações pendentes, as garantias e as condições de transferência.
Na devolução antecipada regida pelo art. 4º da Lei nº 8.245/1991, a multa pactuada deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. A aplicação dessa regra exige identificar o regime da contratação e as condições do encerramento.
Já a cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador, conforme o art. 13 da Lei nº 8.245/1991. Uma negociação de transferência da loja precisa considerar essa exigência e a responsabilidade pelas obrigações ainda existentes.
Contrato completo, aditivos, boletos, comprovantes e comunicações com a administração ajudam a esclarecer a situação. Para dúvidas sobre outros tipos de imóvel, a área de aluguéis e locações apresenta questões relacionadas.
