O caminho depende do que travou o registro: cumprir a exigência, pedir que o juiz decida se ela vale, corrigir a própria matrícula ou, quando o registro anterior é nulo, pedir a nulidade. O que decide entre eles é o que o cartório apontou.
O que é a nota devolutiva
Protocolado o título, o cartório tem 10 dias para registrar ou emitir a nota devolutiva (art. 188 da Lei 6.015/1973), o documento em que o oficial lista o que falta para registrar. A exigência vem por escrito, de uma só vez, de forma articulada, clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou do preposto responsável (art. 198 da Lei 6.015/1973). Por isso, a primeira nota deve trazer tudo o que impede aquele título.
O prazo para responder conta da prenotação, o lançamento do título no protocolo, que é o que garante a prioridade dele sobre títulos apresentados depois. Se em 20 dias desse lançamento o título não for registrado porque o interessado não atendeu às exigências, os efeitos da prenotação cessam automaticamente (art. 205 da Lei 6.015/1973). O título que volta dentro desse prazo com tudo cumprido deve ser registrado em 5 dias (art. 188, § 1º, III, da Lei 6.015/1973).
Os caminhos depois da devolução
| Situação | Caminho | Quem decide | Regra |
|---|---|---|---|
| A exigência é possível de cumprir | Cumprir e devolver o título enquanto a prenotação vale | O oficial do cartório | Lei 6.015/1973, arts. 198, V, 188, § 1º, III, e 205 |
| Quem apresentou discorda da exigência ou não consegue cumpri-la | Pedir a suscitação de dúvida | O juiz competente | Lei 6.015/1973, art. 198, VI, e § 1º |
| O erro está na matrícula: o registro é omisso, impreciso ou não exprime a verdade | Retificação | O oficial, no procedimento administrativo, ou o juiz | Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213 |
| O registro tem nulidade de pleno direito | Pedido de nulidade | O juiz, depois de ouvir os atingidos | Lei 6.015/1973, art. 214 |
Antes de escolher, vale ler a nota inteira: uma exigência que parece de documento pode, na verdade, apontar diferença entre o título e a matrícula, e aí o caminho é outro.
Como funciona a suscitação de dúvida
Suscitar a dúvida é pedir ao oficial que envie o título e as razões da exigência ao juiz, para que ele decida se a exigência se sustenta (art. 198, VI, da Lei 6.015/1973). O pedido é de quem não se conforma com a exigência ou não tem como cumpri-la.
| Etapa | O que acontece | Regra |
|---|---|---|
| 1 | O oficial anota a dúvida no protocolo, à margem da prenotação, certifica no título e rubrica as folhas | Lei 6.015/1973, art. 198, § 1º, I e II |
| 2 | Quem apresentou recebe cópia da suscitação e é notificado para impugná-la no juízo em 15 dias | Lei 6.015/1973, art. 198, § 1º, III |
| 3 | O oficial envia ao juízo, por meio eletrônico, as razões da dúvida e o título | Lei 6.015/1973, art. 198, § 1º, IV |
| 4 | Sem impugnação, a dúvida é julgada mesmo assim; com impugnação, o Ministério Público é ouvido em 10 dias | Lei 6.015/1973, arts. 199 e 200 |
| 5 | Sem pedido de diligências, o juiz decide em 15 dias | Lei 6.015/1973, art. 201 |
| 6 | Da sentença cabe apelação, recurso ao tribunal que suspende a sentença até o julgamento, pelo interessado, pelo Ministério Público ou por terceiro prejudicado | Lei 6.015/1973, art. 202 |
A impugnação é a chance de juntar os documentos e os argumentos contra a exigência (art. 200 da Lei 6.015/1973). Deixar o prazo passar não encerra a dúvida, mas leva ao julgamento sem a versão de quem quer o registro.
Procedente ou improcedente: o que a decisão quer dizer
Os nomes enganam. A dúvida é do oficial, então “procedente” quer dizer que o oficial tinha razão: quando não cabe mais recurso, os documentos voltam à parte e a prenotação é cancelada (art. 203, I, da Lei 6.015/1973). “Improcedente” quer dizer que a exigência caiu: o interessado reapresenta o título com o mandado ou a certidão da sentença, e o registro é feito (art. 203, II, da Lei 6.015/1973).
A decisão da dúvida é administrativa e não impede uma ação judicial comum sobre o mesmo direito (art. 204 da Lei 6.015/1973).
Quando o erro está na matrícula: a retificação
Se o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a correção é pedida ao próprio Registro de Imóveis, por procedimento administrativo, e o interessado pode preferir o caminho judicial (art. 212 da Lei 6.015/1973). A regra geral está no art. 1.247 do Código Civil: se o registro não exprime a verdade, o interessado pode pedir que se retifique ou anule.
| Tipo de correção | Exemplos | Como se pede | Regra |
|---|---|---|---|
| Erro simples | Dado do título copiado errado, nome novo da rua comprovado por documento oficial, dados pessoais das partes comprovados por documento oficial, conta feita a partir das medidas que já estão no registro | De ofício ou a pedido do interessado | Lei 6.015/1973, art. 213, I |
| Medida do imóvel | Inserção ou alteração de medida do perímetro, com ou sem mudança de área | Só a pedido, com planta e memorial descritivo (a descrição técnica das medidas) assinados por profissional habilitado, com anotação de responsabilidade técnica no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), e assinatura dos confrontantes | Lei 6.015/1973, art. 213, II |
Confrontantes são os donos e os titulares de outros direitos sobre os imóveis vizinhos (art. 213, § 10, da Lei 6.015/1973). O que não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio vale como concordância (art. 213, §§ 2º e 4º, da Lei 6.015/1973). Com impugnação fundamentada e sem acordo, o processo vai ao juiz; se a discussão for sobre a propriedade de alguma das partes, ela segue para ação judicial comum (art. 213, § 6º, da Lei 6.015/1973). O passo a passo da área que não confere está na página de retificação de área.
Para quem comprou e está com o título parado por causa da descrição, há uma regra útil: se a identificação do imóvel não estiver em questão, o título anterior à retificação pode ser registrado com a descrição nova, a pedido de quem comprou, e a prenotação dele fica prorrogada enquanto a retificação é analisada (art. 213, § 13, da Lei 6.015/1973).
Registro nulo e bloqueio da matrícula
A nulidade de pleno direito do registro, uma vez provada, invalida o registro sem ação própria, e é decretada depois de ouvidos os atingidos (art. 214, caput e § 1º, da Lei 6.015/1973). Se novos registros puderem causar dano de difícil reparação, o juiz pode bloquear a matrícula (art. 214, § 3º, da Lei 6.015/1973).
Com a matrícula bloqueada, o oficial não pratica nenhum ato nela sem autorização judicial, mas o título ainda pode ser prenotado, com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio (art. 214, § 4º, da Lei 6.015/1973). A nulidade não é decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tenha cumprido os requisitos da usucapião, a aquisição pela posse prolongada (art. 214, § 5º, da Lei 6.015/1973).
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a nota devolutiva com a data do protocolo, a matrícula atualizada e o título que foi a registro; com isso dá para ver quanto resta dos 20 dias e qual dos caminhos cabe.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Qual cartório atende o imóvel e os prazos de cada certidão estão na página de registro de imóveis em São Paulo; escritura perdida, com erro ou sem registro, na de problemas de documentação; as exigências mais comuns, no artigo sobre exigências do cartório para registrar a escritura. O caminho da escritura até o registro está na página de escritura pública, o imóvel que nunca teve registro passa pela regularização de imóvel, e os demais canais estão na de contato.
