A NR Advogados Imobiliários atua em distrato de imóvel na planta: a análise do contrato com a incorporadora, o cálculo do que ela pode reter e a negociação ou a ação quando não há acordo. A conta muda conforme quem deu causa ao desfazimento, se foi você que desistiu ou se foi a construtora que atrasou a obra. É por essa pergunta que a leitura do contrato começa.
Quem desistiu: você ou a construtora
Quando o comprador desiste ou deixa de pagar, ele recebe de volta o que pagou à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com duas deduções: a comissão de corretagem inteira e uma multa de até 25% da quantia paga, que pode chegar a 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação (art. 67-A, I, II e § 5º, da Lei 4.591/1964). A construtora não precisa provar prejuízo para cobrar essa multa.
Patrimônio de afetação é o regime em que o terreno e a obra do empreendimento ficam separados do patrimônio da incorporadora, reservados para a entrega das unidades (art. 31-A da Lei 4.591/1964). O quadro-resumo do contrato e a matrícula dizem se o seu empreendimento está nesse regime.
Quando a obra passa de 180 dias da data prevista e o atraso não é seu, a lógica se inverte. Você pode resolver o contrato e receber a integralidade do que pagou, mais a multa do contrato, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964). Os 180 dias de tolerância só valem se estiverem no contrato de forma clara e destacada.
| Situação | O que volta | Prazo |
|---|---|---|
| Você desiste, empreendimento sem patrimônio de afetação | O pago, menos corretagem e multa de até 25% | Parcela única, 180 dias após o desfazimento |
| Você desiste, empreendimento com patrimônio de afetação | O pago, menos corretagem e multa de até 50% | Até 30 dias após o habite-se |
| A obra atrasa mais de 180 dias e você resolve o contrato | Tudo o que pagou, mais a multa do contrato | Até 60 dias |
Os prazos da desistência estão nos §§ 5º e 6º do art. 67-A da Lei 4.591/1964. Se a unidade for revendida antes, o que sobra para você é pago em até 30 dias da revenda (art. 67-A, § 7º, da Lei 4.591/1964).
O que pode ser descontado da devolução
Além da corretagem e da multa, quem ficou com a unidade à disposição responde pelo período: IPTU, condomínio, demais encargos do contrato e a fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 67-A, § 2º, da Lei 4.591/1964). Fruição é o uso do imóvel, então ela pressupõe que você recebeu as chaves.
Essas deduções têm um teto: ficam limitadas ao que você efetivamente pagou, salvo a fruição (art. 67-A, § 4º, da Lei 4.591/1964). Conferir cada linha do cálculo da construtora contra essa lista é o primeiro passo antes de assinar o termo de distrato.
Como reduzir a perda na desistência
A multa do contrato não incide se você encontrar um comprador substituto que assuma o contrato, com a anuência da incorporadora e a aprovação do cadastro dele (art. 67-A, § 9º, da Lei 4.591/1964).
Comprou no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora? Há direito de arrependimento em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem, por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, §§ 10 e 11, da Lei 4.591/1964).
As partes também podem combinar, num distrato específico, condições diferentes das da lei (art. 67-A, § 13, da Lei 4.591/1964). É nesse ponto que a negociação acontece. Os detalhes do distrato feito por acordo estão na página de assessoria jurídica em distrato imobiliário.
Obra atrasada e entrega das chaves
Se você prefere esperar o imóvel, o atraso além dos 180 dias dá direito a uma indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, paga na entrega da unidade (art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964). Ela não se soma à multa da resolução: ou você fica com o imóvel e recebe a indenização, ou desfaz o contrato e recebe a multa (art. 43-A, § 3º, da Lei 4.591/1964).
O caminho de cada escolha está nas páginas de distrato por imóvel na planta atrasado, de atraso na entrega do imóvel e de entrega das chaves atrasada.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| O comprador recebeu as chaves e quer desistir | Comprador | Conferir cada linha do cálculo da construtora contra a lista da lei antes de assinar o termo de distrato | Além da corretagem e da multa, entram IPTU, condomínio, demais encargos do contrato e a fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 67-A, § 2º, da Lei 4.591/1964). As deduções ficam limitadas ao que foi pago, salvo a fruição (art. 67-A, § 4º, da Lei 4.591/1964) |
| O comprador quer desistir sem pagar a multa | Comprador | Encontrar um comprador substituto que assuma o contrato, com a anuência da incorporadora e a aprovação do cadastro dele (art. 67-A, § 9º, da Lei 4.591/1964) | As partes também podem combinar, num distrato específico, condições diferentes das da lei (art. 67-A, § 13, da Lei 4.591/1964) |
| O comprador assinou no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora | Comprador | Exercer o direito de arrependimento em 7 dias, por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, §§ 10 e 11, da Lei 4.591/1964) | Devolução de tudo o que foi pago, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964) |
| A obra atrasou mais de 180 dias e o comprador prefere esperar | Comprador | Manter o contrato e receber a unidade | Indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, paga na entrega da unidade (art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964). Ela não se soma à multa da resolução (art. 43-A, § 3º, da Lei 4.591/1964) |
Outros contratos que se desfazem
O art. 67-A da Lei 4.591/1964 trata do contrato com a incorporadora. Contrato de compra e venda entre particulares segue as cláusulas do próprio contrato.
Nas compras parceladas regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, é nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas (art. 53 do Código de Defesa do Consumidor). A rescisão com a construtora por outros motivos, como vício na obra ou diferença no que foi prometido, está em rescisão de contrato com construtora. Imóvel de HIS ou HMP tem regras próprias, tratadas na página de distrato de imóvel HIS e HMP.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Se você já tiver, mande o contrato com a incorporadora, os comprovantes de pagamento, o quadro-resumo e a proposta de distrato que a construtora enviou: é a leitura desses documentos que mostra os caminhos possíveis.
Os demais canais estão na página de contato.
