Distrato, resilição e resolução: qual caminho se aplica ao seu contrato
Desfazer um contrato de imóvel pode acontecer por acordo, pela vontade de uma só das partes ou porque alguém deixou de cumprir o que assinou. Cada caminho tem regra própria, e é ele que define multa, devolução de valores e prazo.
Quando as duas partes concordam em encerrar o contrato, o acordo se chama distrato. O art. 472 do Código Civil (Lei 10.406/2002) exige que o distrato siga a mesma forma exigida para o contrato. Se só uma parte quer sair, e a lei ou o contrato permitem, a saída se chama resilição e acontece por aviso formal (denúncia) notificado à outra parte, como prevê o art. 473 do Código Civil (Lei 10.406/2002).
Se o motivo é o descumprimento, o art. 475 do Código Civil (Lei 10.406/2002) dá à parte prejudicada duas opções: pedir a resolução do contrato ou exigir o cumprimento, com indenização por perdas e danos em qualquer dos casos. Saber quem descumpriu, e o quê, vem antes de qualquer conta de devolução.
Compra e venda: qual lei rege a devolução dos valores
A Lei 13.786/2018 não regula toda compra e venda de imóvel. Ela incluiu regras sobre o desfazimento do contrato em duas situações: a compra de unidade em incorporação, feita com o incorporador, no art. 67-A da Lei 4.591/1964, e a compra de lote em loteamento, no art. 32-A da Lei 6.766/1979. Na compra de imóvel pronto de outro proprietário, valem o contrato e as regras gerais do Código Civil (Lei 10.406/2002).
Na incorporação, quando o contrato se desfaz por distrato ou por inadimplemento do comprador, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 prevê a restituição das quantias pagas ao incorporador, atualizadas pelo índice do contrato, com dedução da comissão de corretagem e de pena convencional de até 25% da quantia paga. Pelo § 2º do art. 67-A da Lei 4.591/1964, o comprador também responde, pelo período em que teve a unidade à disposição, por impostos do imóvel, condomínio e pelo uso do imóvel (fruição), de 0,5% do valor atualizado do contrato, calculado por dia.
O percentual muda com o regime da obra e com o tipo de imóvel. No patrimônio de afetação, o terreno e a obra ficam separados do restante do patrimônio do incorporador, e a lei admite uma pena maior. A tabela reúne as situações mais comuns:
| Situação | O que a lei prevê |
|---|---|
| Unidade na planta, comprador desiste ou deixa de pagar | Restituição atualizada, com dedução da corretagem e de pena convencional de até 25% da quantia paga (art. 67-A, I e II, da Lei 4.591/1964) |
| Mesma situação, obra com patrimônio de afetação | Pena convencional de até 50% da quantia paga e restituição em até 30 dias após o habite-se, documento da prefeitura que libera o uso da obra (art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964) |
| Mesma situação, obra sem patrimônio de afetação | Saldo a restituir pago em parcela única, 180 dias depois do desfazimento (art. 67-A, § 6º, da Lei 4.591/1964) |
| Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador | Arrependimento em 7 dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964) |
| Lote em loteamento, resolução por fato do comprador | Cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, além da fruição de até 0,75% (art. 32-A, I e II, da Lei 6.766/1979) |
| Contrato com sinal (arras) que não é cumprido | Quem deu o sinal e não cumpriu o perde; quem recebeu e não cumpriu devolve o sinal mais o equivalente (art. 418 do Código Civil, Lei 10.406/2002) |
| Compra de imóvel em prestações, em relação de consumo | Cláusula de perda total das prestações pagas é nula (art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990) |
Quando quem descumpre é o vendedor ou a incorporadora, a lógica se inverte. O comprador escolhe entre exigir o cumprimento e pedir a resolução, com perdas e danos, pelo art. 475 do Código Civil (Lei 10.406/2002). Se houve sinal, o art. 418, II, do Código Civil (Lei 10.406/2002) prevê a devolução dele mais o equivalente, com atualização monetária e juros. O caso do atraso da obra está na página de distrato de imóvel na planta atrasado, e o descumprimento da construtora, na de rescisão de contrato com construtora.
Locação: quem pode encerrar o contrato e com que prazo
Durante o prazo do contrato, o art. 4º da Lei 8.245/1991 impede o locador de reaver o imóvel. O locatário pode devolvê-lo antes, pagando a multa pactuada, proporcional ao período já cumprido, ou a que o juiz fixar. A multa fica dispensada quando a devolução decorre de transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito ao locador de pelo menos 30 dias, pelo parágrafo único do art. 4º da Lei 8.245/1991.
Na locação por prazo indeterminado, o art. 6º da Lei 8.245/1991 permite ao locatário encerrar o contrato com aviso escrito de pelo menos 30 dias. Sem o aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos. Em qualquer modalidade, o art. 9º da Lei 8.245/1991 admite o desfazimento por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos, ou para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
Do lado do locador, na locação residencial, o prazo depende da duração do contrato. O contrato escrito de 30 meses ou mais termina no fim do prazo. Se o locatário continua no imóvel e a locação se prorroga por prazo indeterminado, o locador pode encerrá-la a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação, pelo art. 46, § 2º, da Lei 8.245/1991.
No contrato verbal ou de menos de 30 meses, depois da prorrogação, a retomada só cabe nos casos do art. 47 da Lei 8.245/1991. Entre eles estão o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio, e a locação com mais de cinco anos ininterruptos. Se o locatário concorda com a saída no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses para a desocupação, contados da citação, pelo art. 61 da Lei 8.245/1991.
O prazo de 90 dias aparece em outra situação: a venda do imóvel alugado. O art. 8º da Lei 8.245/1991 permite ao comprador encerrar a locação com 90 dias para a desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula. Os cuidados com o contrato de aluguel e com o despejo estão na página de problemas em aluguéis.
Antes de assinar o distrato ou enviar a notificação
Reúna o contrato e os aditivos, os comprovantes de pagamento, as mensagens e notificações trocadas e a certidão da matrícula. Com eles, dá para identificar o tipo de contrato, quem descumpriu, qual cláusula penal foi pactuada e qual índice corrige os valores.
No distrato com o incorporador, o § 13 do art. 67-A da Lei 4.591/1964 permite às partes, em instrumento específico, definir condições diferentes das previstas na lei. Por isso, leia a proposta de distrato com atenção antes de assinar: ela pode trazer prazo e percentual de devolução próprios. Se o contrato previu direito de arrependimento, o sinal passa a ter função só indenizatória, e não cabe indenização suplementar, pelo art. 420 do Código Civil (Lei 10.406/2002).
Na compra na planta, outra possibilidade é a troca de comprador. O § 9º do art. 67-A da Lei 4.591/1964 afasta a cláusula penal quando o comprador que sai encontra um substituto, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro e da capacidade financeira do novo comprador.
Como a análise do caso acontece
Na consulta, a análise parte do contrato e dos comprovantes para identificar qual regra se aplica, quais deduções a lei admite no seu caso e se a proposta recebida respeita esses limites. O panorama completo do desfazimento na compra de imóvel está na página de distrato imobiliário, e os cuidados antes de assinar uma compra, na de compra e venda de imóvel.
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