Multipropriedade: o que a lei chama assim
Multipropriedade é o regime em que vários proprietários dividem o mesmo imóvel por frações de tempo: cada um usa o imóvel inteiro, com exclusividade, no seu período, de forma alternada com os outros, pelo art. 1.358-C do Código Civil (Lei 10.406/2002). Cada fração tem no mínimo 7 dias por ano, seguidos ou intercalados, em período fixo, flutuante ou misto, pelo art. 1.358-E, § 1º, do Código Civil (Lei 10.406/2002).
O regime nasce de um ato registrado no cartório de registro de imóveis, pelo art. 1.358-F do Código Civil (Lei 10.406/2002), e cada fração de tempo ganha matrícula própria, pelo art. 176, § 10, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Nem todo contrato vendido como “tempo compartilhado” ou “timeshare” segue esse regime; a matrícula da fração e o contrato mostram se é o caso.
Nas regras do Código Civil, a multipropriedade não traz uma tabela própria de rescisão. O art. 1.358-B do Código Civil (Lei 10.406/2002) manda aplicar, de forma supletiva, ou seja, no que o capítulo não regula, a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Por isso a primeira pergunta na rescisão é quem deu causa a ela: o comprador que quer sair ou a empresa que não cumpriu o que vendeu.
Os 7 dias de arrependimento e o que vem depois
O Código de Defesa do Consumidor dá 7 dias para desistir, contados da assinatura, quando a contratação acontece fora do estabelecimento comercial do fornecedor, pelo art. 49 da Lei 8.078/1990. Nesse caso, os valores pagos no prazo voltam de imediato, atualizados, pelo parágrafo único do mesmo artigo. Se a fração foi comprada do incorporador, em estande de vendas ou fora da sede dele, o art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964 também prevê 7 dias improrrogáveis, com devolução de tudo o que foi antecipado, inclusive a corretagem; o aviso vai por carta registrada com aviso de recebimento, pelo § 11 do art. 67-A da Lei 4.591/1964.
Passados esses 7 dias, não há na lei um direito de arrependimento livre. A saída passa a depender de outro fundamento: acordo de distrato com a empresa, descumprimento por parte de quem vendeu ou cláusula abusiva no contrato. Apresentação feita em clima de festa ou com pressa na assinatura não amplia o prazo; o que pesa é o que foi prometido e não foi cumprido, ou o que foi omitido.
Quando quem vendeu descumpre: uso, oferta e informação
O multiproprietário tem direito de usar o imóvel, as instalações, os equipamentos e o mobiliário no período da sua fração, pelo art. 1.358-I, I, do Código Civil (Lei 10.406/2002). No período flutuante, a definição das datas precisa seguir procedimento objetivo, divulgado antes e igual para todos os multiproprietários, pelo art. 1.358-E, § 1º, II, do Código Civil (Lei 10.406/2002). Dificuldade constante para agendar, fora dessas regras, é descumprimento do contrato.
Toda oferta suficientemente precisa, inclusive a apresentação de vendas e o material publicitário, integra o contrato, pelo art. 30 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Se o fornecedor não cumpre o que ofereceu, o consumidor escolhe entre exigir o cumprimento, aceitar algo equivalente ou rescindir o contrato com restituição do que antecipou, atualizada, e perdas e danos, pelo art. 35 da Lei 8.078/1990. Fora da relação de consumo, o art. 475 do Código Civil (Lei 10.406/2002) dá à parte lesada a escolha entre a resolução e o cumprimento, com indenização.
Se o empreendimento ainda está em obra e foi vendido dentro de uma incorporação registrada, o atraso pode seguir a tolerância de até 180 dias e as regras do art. 43-A da Lei 4.591/1964, que se aplicam por meio do art. 1.358-B do Código Civil (Lei 10.406/2002). Se o contrato foi feito nesse formato, o quadro-resumo traz o número de registro da incorporação. O passo a passo do atraso está na página de distrato de imóvel na planta atrasado.
Multa e retenção: o que pode ser questionado
Na compra em prestações, é nula a cláusula que faz o comprador perder todas as parcelas pagas quando o contrato é resolvido por falta de pagamento, pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Também são nulas as cláusulas que deixam o consumidor em desvantagem exagerada, pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), e a multa manifestamente excessiva pode ser reduzida pelo juiz, pelo art. 413 do Código Civil (Lei 10.406/2002).
Quando a fração foi vendida pelo incorporador dentro de uma incorporação, as deduções do art. 67-A da Lei 4.591/1964 (corretagem e pena de até 25% da quantia paga, ou até 50% com patrimônio de afetação, o regime em que o terreno e a obra ficam separados do restante do patrimônio do incorporador) podem servir de régua para a multa, conforme o formato do contrato. As contas e os prazos de devolução desse regime estão na página sobre desistir de apartamento na planta.
| Situação | Base legal | O que a lei prevê |
|---|---|---|
| Contratação fora do estabelecimento comercial, desistência em 7 dias | Art. 49 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) | Devolução imediata dos valores pagos, atualizados |
| Fração comprada do incorporador em estande ou fora da sede, arrependimento em 7 dias | Art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964 | Devolução de tudo o que foi antecipado, inclusive a corretagem |
| Oferta ou apresentação de vendas não cumprida | Art. 35 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) | Cumprimento, equivalente ou rescisão com restituição e perdas e danos |
| Cláusula de perda total das parcelas | Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) | Cláusula nula |
| Multa manifestamente excessiva | Art. 413 do Código Civil (Lei 10.406/2002) | Redução pelo juiz |
| Quer deixar a fração e está em dia | Art. 1.358-T do Código Civil (Lei 10.406/2002) | Renúncia em favor do condomínio edilício |
Parar de pagar e devolver a fração ao condomínio
Parar de pagar não suspende as obrigações. A contribuição do condomínio continua devida mesmo que o multiproprietário deixe de usar o imóvel, pelo art. 1.358-J, I, do Código Civil (Lei 10.406/2002), e a falta de pagamento dessas despesas permite que o condomínio edilício, o condomínio do prédio, fique com a fração de tempo pelo procedimento judicial, pelo art. 1.358-S do Código Civil (Lei 10.406/2002). Nas parcelas do preço, o atraso dá à empresa o caminho da resolução por falta de pagamento, com as deduções que o contrato e a lei permitirem.
Quem quer deixar a fração tem outra via prevista no Código Civil: a renúncia em favor do condomínio edilício, que só é aceita se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições do condomínio, os tributos do imóvel e, se houver, o foro ou a taxa de ocupação, pelo art. 1.358-T do Código Civil (Lei 10.406/2002). A renúncia transfere a fração, mas não devolve o que foi pago; por isso ela costuma ser comparada com o distrato antes da escolha.
A fração também pode ser vendida ou alugada a outra pessoa, pelo art. 1.358-I, II e III, do Código Civil (Lei 10.406/2002), sem anuência dos demais multiproprietários, pelo art. 1.358-L do Código Civil (Lei 10.406/2002), salvo direito de preferência previsto na instituição ou na convenção.
Documentos e quando a rescisão pede análise jurídica
Separe o contrato com o quadro-resumo, se houver, a certidão da matrícula da fração de tempo, a convenção de condomínio em multipropriedade, os comprovantes de pagamento, o material de vendas e as mensagens com pedidos de reserva negados. A convenção define os deveres do multiproprietário e as multas por descumprimento, pelo art. 1.358-G, I e VI, do Código Civil (Lei 10.406/2002).
Algumas situações costumam exigir leitura técnica: multa de rescisão que retém a maior parte do que foi pago; reservas negadas sem critério divulgado; promessa de venda que não aparece no contrato; dúvida sobre se o contrato é de multipropriedade registrada ou de outro tipo. A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo e online.
Se a saída for por acordo, as propostas de distrato estão na página de distrato imobiliário por acordo com a construtora; o panorama do desfazimento de contratos está na de distrato imobiliário.
