A NR Advogados Imobiliários atua na escritura pública de imóvel em São Paulo: a conferência dos papéis antes da assinatura no tabelionato e o acompanhamento até o registro. Quem lavra a escritura é o tabelião de notas, com exclusividade (art. 7º, I, da Lei 8.935/1994). O papel do advogado é chegar à assinatura com o negócio conferido.
A escritura sozinha não transfere o imóvel. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade só passa com o registro do título no Registro de Imóveis; até lá, quem vendeu continua sendo o dono no papel.
Da escritura ao registro
| Etapa | Onde | O que acontece | Regra |
|---|---|---|---|
| Certidões e impostos | Prefeitura, órgãos fiscais e Registro de Imóveis | O tabelião anota na escritura o pagamento do imposto municipal de transmissão (ITBI), as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (o que pesa sobre o imóvel, como hipoteca ou penhora) | Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º |
| Escolha do tabelionato | Qualquer tabelionato de notas | A escolha é livre, seja qual for o domicílio das partes ou o lugar do imóvel | Lei 8.935/1994, art. 8º |
| Assinatura | No município do tabelionato escolhido | O tabelião só pratica atos no município da própria delegação | Lei 8.935/1994, art. 9º |
| Escritura lavrada | Livro de notas do tabelião | A escritura tem fé pública: vale como prova por si, sem precisar de outra | Código Civil, art. 215 |
| Registro | Registro de Imóveis da situação do imóvel | A propriedade passa com o registro; antes dele, o vendedor continua dono | Código Civil, art. 1.245; Lei 6.015/1973, art. 169 |
Quando a escritura pública é obrigatória
O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para transferir, constituir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo quando a lei dispuser em contrário. O teto acompanha o salário mínimo de cada ano, por isso a conta se refaz na data do negócio. Quando o contrato diz que só vale por instrumento público, a escritura passa a ser exigida qualquer que seja o valor (art. 109 do Código Civil).
Uma das exceções é o financiamento com alienação fiduciária, em que o imóvel fica em garantia de quem financiou: o art. 38 da Lei 9.514/1997 permite que esse contrato seja feito por instrumento particular, sem tabelião, com caráter de escritura pública. A comparação entre os dois caminhos está em escritura ou instrumento particular, e a compra com banco, na página de financiamento imobiliário em São Paulo.
O que se confere antes da assinatura
A escritura precisa trazer a identidade e a capacidade de quem assina, o estado civil e, quando for o caso, o regime de bens e o nome do cônjuge (art. 215, § 1º, II e III, do Código Civil). O estado civil pesa porque a pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para vender, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil).
Do lado do imóvel, a matrícula atualizada mostra quem é o dono e o que pesa sobre ele; a leitura está em matrícula do imóvel e em certidão de ônus reais. A conferência completa do imóvel e de quem vende, feita antes do sinal, está na página de due diligence imobiliária. Para uma escritura já pronta ou em minuta, há a revisão de escritura pública.
Quando a lei exige advogado na escritura
O tabelião só lavra a escritura de inventário e partilha se todas as partes estiverem assistidas por advogado ou defensor público (art. 610, § 2º, do CPC). A mesma exigência vale para o divórcio, a separação e a extinção de união estável consensuais por escritura (art. 733, § 2º, do CPC). O inventário em cartório pede que todos os herdeiros sejam capazes e estejam de acordo (art. 610, § 1º, do CPC); a Res. CNJ 35/2007 admite a escritura também com herdeiro incapaz ou com testamento, em condições próprias (arts. 12-A e 12-B, incluídos pela Res. CNJ 571/2024). O roteiro está na página de inventário com imóveis.
Na compra e venda e na doação, o advogado entra antes do ato, na conferência dos papéis e da minuta. Quem pode lavrar, quando a lei pede advogado e do que depende o trabalho dele estão em advogado e escritura de imóvel.
Custos: tabelião, imposto e registro
Os emolumentos do tabelião (o valor cobrado pelo cartório) seguem a tabela do estado, por faixa de valor do imóvel. Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com quem compra (art. 490 do Código Civil). Na compra, entra o ITBI, que é municipal e incide sobre a transmissão paga. Quando o imóvel é dado em vez de vendido, o imposto é o estadual sobre doação e herança (ITCMD), regido em São Paulo pela Lei Estadual 10.705/2000.
A soma das três parcelas para um imóvel em São Paulo sai na calculadora de custo da compra de imóvel, e a tabela por faixa de preço, em custos da escritura de imóvel.
Depois da escritura: o registro
O registro é feito no Registro de Imóveis responsável pela região onde o imóvel fica (art. 169 da Lei 6.015/1973). Entregue a escritura no cartório, com o número de protocolo, o Registro de Imóveis tem 10 dias para registrar ou devolver com exigências; a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigência pendente e com os emolumentos pagos, tem prazo de 5 dias (art. 188, caput e § 1º, I, da Lei 6.015/1973). O que costuma travar o registro está em exigências do cartório para registrar a escritura e em registro de imóvel negado.
A escritura assinada e nunca registrada deixa o imóvel no nome do vendedor; os riscos estão em escritura não registrada. Quando quem vendeu não comparece para assinar, o caminho está em vendedor se recusa a assinar a escritura, e o imóvel que nunca teve escritura passa pela regularização imobiliária.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| O imóvel vale mais que trinta vezes o maior salário mínimo vigente | Quem compra e quem vende | Escritura pública no tabelionato de notas escolhido | A escritura é exigida acima desse valor; abaixo dele a forma é livre, salvo se o contrato exigir o instrumento público (arts. 107, 108 e 109 do Código Civil) |
| A compra é financiada com alienação fiduciária | Quem compra e quem financia | Contrato por instrumento particular, sem tabelião | O contrato tem caráter de escritura pública (art. 38 da Lei 9.514/1997) |
| Quem vende é casado | Quem vende e o cônjuge | Autorização do cônjuge para a venda | A autorização é exigida, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil) |
| Uma das partes não vai ao tabelionato | Um procurador, no lugar da parte | Procuração pública, porque o tabelião só atua no município da própria delegação | Para vender ou hipotecar, a procuração precisa de poderes especiais e expressos; em termos gerais, só dá poderes de administração (arts. 657 e 661, § 1º, do Código Civil; art. 9º da Lei 8.935/1994) |
| Inventário ou divórcio consensual em cartório | Todas as partes | Escritura com advogado ou defensor público para cada uma | O tabelião só lavra a escritura com todas as partes assistidas (arts. 610, § 2º, e 733, § 2º, do CPC) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada, a minuta ou o contrato já assinado e o nome de quem vende e de quem compra: é a partir desses papéis que se monta a lista de certidões da escritura.
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