Averbação de imóvel: quanto custa no cartório de São Paulo

Ponto-chave

Em São Paulo, a averbação, isto é, a anotação de uma mudança na matrícula do imóvel, custa R$ 40,04 quando não tem valor declarado (casamento, divórcio, óbito, numeração), pela tabela de 2026. A averbação com valor declarado (construção, cancelamento de financiamento) segue a faixa do valor: R$ 517,11 entre R$ 38.420,01 e R$ 115.260,00, e R$ 914,40 entre R$ 384.200,01 e R$ 768.400,00. A certidão da matrícula sai por R$ 76,52.

Você quer saber quanto vai pagar no cartório para atualizar a matrícula, isto é, a ficha do imóvel no Registro de Imóveis. O preço da averbação de imóvel depende de uma pergunta só: o ato tem valor declarado ou não. Abaixo estão os valores de 2026 da tabela paulista, qual tabela vale para o seu caso e o que levar para o pedido não voltar com exigência.

Quanto custa a averbação de imóvel em São Paulo

Se você vai averbar em São Paulo, o valor sai da tabela de emolumentos, isto é, das taxas do cartório fixadas pela Lei Estadual 11.331/2002 e atualizadas todo ano. Na tabela de 2026 da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), versão com Imposto Sobre Serviços (ISS) de 2%, a averbação sem valor declarado custa R$ 40,04, e a com valor declarado segue a faixa do valor envolvido.

O total já soma a parte do oficial e os repasses ao Estado, ao Tribunal de Justiça, ao Ministério Público e ao município. A tabela tem 48 faixas; as do meio e as acima de R$ 1,5 milhão estão no PDF da ARISP. O que está em jogo aqui é o enquadramento: o mesmo pedido pode custar R$ 40,04 ou centenas de reais conforme a tabela em que cai.

Onde as pessoas erram aqui. É comum orçar a averbação pelo valor de mercado do imóvel inteiro. Na averbação com valor, a faixa é a do valor do ato que você está averbando (a obra, a dívida cancelada), e o enquadramento vem das notas da lei, explicadas na seção seguinte.

Qual tabela vale para a sua averbação: com ou sem valor declarado

Se você não sabe em qual tabela o seu pedido cai, a resposta está nas notas explicativas da Tabela II da Lei Estadual 11.331/2002. Pela nota 2.1, tem valor a averbação que “implica em alteração de contrato, da dívida ou da coisa, do cancelamento de hipoteca”, além das de fusão, cisão ou incorporação de sociedades. Pela nota 2.4, não têm valor declarado, entre outras, as averbações de mudança de denominação e numeração de prédios, demolição, desmembramento, casamento, separação, divórcio e morte, e alteração do nome por casamento, separação ou divórcio.

A própria tabela da lei, no item 2.1, diz que a retificação de área, isto é, a correção da medida do terreno na matrícula, se calcula “tomando-se como base de cálculo o valor venal do imóvel”, ou seja, o valor que a Prefeitura atribui a ele. Pela nota 2.5, as averbações feitas de ofício pelo cartório não pagam emolumentos.

Onde as pessoas erram aqui. Muita gente lê “averbação” e espera um preço único. Confira na tabela acima em qual linha o seu caso cai antes de pedir o orçamento, porque o cartório cobra pelo enquadramento da lei, não pelo nome que você dá ao pedido.

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Quanto custa averbar uma casa já construída

Se você construiu ou ampliou a casa e quer averbar a obra, a averbação é com valor declarado, e a base é o valor da construção. A nota 2.3 da Tabela II da Lei Estadual 11.331/2002 manda observar “os valores por metro quadrado divulgados em revistas especializadas de entidades da construção civil”, ou seja, a área construída vezes o custo do metro quadrado publicado pelo setor.

Com a faixa em mãos, você faz o cálculo direto:

• obra avaliada em R$ 100 mil: cai na faixa de R$ 38.420,01 a R$ 115.260,00 e paga R$ 517,11;
• obra de R$ 200 mil: paga R$ 634,81;
• obra de R$ 400 mil: paga R$ 914,40.

A averbação da edificação está na lista do art. 167, II, item 4, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), e o art. 169 da Lei 6.015/1973 diz que esses atos “são obrigatórios”. O pedido é um requerimento do interessado com firma reconhecida, “instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente” (art. 246, § 1º, da Lei 6.015/1973). Na prática, é o habite-se, isto é, o documento da Prefeitura que atesta a obra concluída. Sem exigência e com os emolumentos pagos, o requerimento de averbação de construção é registrado em 5 dias (art. 188, § 1º, I, da Lei 6.015/1973). O que está em jogo é a matrícula mostrar só o terreno enquanto existe uma casa em cima dele.

Onde as pessoas erram aqui. O erro comum é ir ao cartório antes de ter o habite-se. Sem o documento da Prefeitura, o pedido volta com exigência; quando a obra nunca foi aprovada, o caminho é outro e começa pela regularização, como explica o texto sobre imóvel não averbado.

Quanto custa averbar a quitação do financiamento

Se você terminou de pagar o financiamento, o cancelamento da garantia na matrícula é averbação com valor declarado, calculada sobre a dívida cancelada. A nota 2.1 da Tabela II da Lei Estadual 11.331/2002 põe o cancelamento de hipoteca nessa tabela, e a nota 2.2 dá desconto de 50% quando a hipoteca foi constituída dentro do SFH.

Na alienação fiduciária, isto é, quando o imóvel fica em nome do banco até a quitação, o caminho tem três etapas:

1. O credor deve entregar o termo de quitação em 30 dias da liquidação da dívida (art. 25, § 1º, da Lei 9.514/1997). Se não entregar, paga multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato (art. 25, § 1º-A, da Lei 9.514/1997).
2. Com o termo em mãos, o cartório cancela o registro da propriedade fiduciária (art. 25, § 2º, da Lei 9.514/1997), por averbação (art. 248 da Lei 6.015/1973).
3. O pedido sai em 5 dias quando não há exigência (art. 188, § 1º, I, da Lei 6.015/1973). O que está em jogo é o imóvel continuar em nome do banco na matrícula, mesmo pago.

Onde as pessoas erram aqui. É comum guardar o termo de quitação na gaveta e só lembrar dele na hora de vender. Você protocola o termo no Registro de Imóveis logo que recebe; anote a data da liquidação, porque é dela que contam os 30 dias do banco, e a multa só corre se ele passar desse prazo.

Quanto custa averbar casamento, divórcio ou óbito

Se o que mudou foi o seu estado civil ou houve um falecimento, a averbação é sem valor declarado e custa R$ 40,04 na tabela de 2026. A nota 2.4 da Tabela II da Lei Estadual 11.331/2002 põe nessa tabela o casamento, a separação, o divórcio, a morte e a alteração do nome por essas causas. A troca de nome só é averbada “quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil” (art. 246, § 1º, da Lei 6.015/1973).

O óbito pede atenção. Averbar o falecimento na matrícula custa R$ 40,04, mas passar o imóvel aos herdeiros é outro ato: o registro do formal de partilha ou da escritura de inventário, cobrado pela tabela de registro com valor declarado. O que está em jogo é achar que a herança está resolvida porque o óbito consta da matrícula, quando o imóvel continua em nome de quem morreu. Os valores desse registro estão no texto sobre o registro de imóvel após o inventário.

Onde as pessoas erram aqui. No divórcio, você pode estar averbando só a mudança de estado civil ou registrando a partilha do imóvel; são atos diferentes, com tabelas diferentes. Confira o que diz a sentença ou a escritura antes de pedir o orçamento.

O que você paga além da averbação e quanto tempo leva

Se você não tem a matrícula atualizada, o primeiro gasto é a certidão: na tabela de 2026 da ARISP, a certidão do Registro de Imóveis, em qualquer forma, custa R$ 76,52. É nela que você confere o que já consta e o número da matrícula para o pedido.

Quanto ao prazo, a lei separa dois casos:

• regra geral: o cartório registra ou devolve o título com exigência em 10 dias do protocolo (art. 188 da Lei 6.015/1973);
• averbação de construção e cancelamento de garantia, sem exigência e com os emolumentos pagos: 5 dias (art. 188, § 1º, I, da Lei 6.015/1973).

A averbação é feita no cartório da situação do imóvel, na própria matrícula (art. 169, I, da Lei 6.015/1973).

Onde as pessoas erram aqui. É comum contar os 5 dias como garantia de averbação pronta. Eles valem só sem exigência; nos 10 dias, o cartório pode registrar ou devolver o pedido com nota de exigência, e aí você corrige e reapresenta. Leia a nota inteira e resolva todos os itens numa vez só.

Quando a averbação de imóvel pede uma conferência jurídica

Se o seu caso não cabe numa das linhas da tabela, a averbação deixa de ser só um orçamento de cartório. Você ganha com uma leitura jurídica antes do protocolo quando:

• a obra foi feita sem projeto aprovado e não existe habite-se;
• a área medida no terreno é diferente da que está na matrícula, o que leva à retificação (arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973);
• o imóvel está em nome de quem já morreu e os herdeiros ainda não fizeram o inventário;
• o cartório devolveu o pedido com exigência que você não sabe como cumprir;
• há penhora, indisponibilidade ou outra anotação que trava a matrícula.

Nessas situações, a conferência dos documentos antes do protocolo da averbação e o caminho de regularização do imóvel em São Paulo mostram o que precisa vir antes do pedido ao cartório.

Valor da averbação de imóvel: como montar o seu orçamento

Se você quer chegar ao cartório com o valor na cabeça, siga três passos:

1. Descubra em qual linha da tabela o seu caso cai (sem valor ou com valor declarado).
2. Ache a faixa pela base de cálculo da linha do seu caso na tabela acima (o valor da obra, da dívida cancelada ou o valor venal).
3. Some a certidão da matrícula e confira com o cartório da circunscrição do imóvel antes de protocolar, porque o total muda um pouco conforme o ISS do município.

Para aprofundar

• Imóvel não averbado: o que acontece e como regularizar
• Como regularizar um imóvel antigo
• Quanto custa para regularizar um imóvel
• Taxas e custos na retificação de imóvel