Se você está comprando um imóvel em São Paulo, precisa saber exatamente quanto vai gastar além do preço do imóvel. Os custos da escritura em 2026 variam de 3% a 5% do valor da propriedade — em um imóvel de R$ 500 mil, isso representa entre R$ 15 mil e R$ 25 mil em despesas. O ITBI é o maior custo (3% em São Paulo capital), seguido pelos emolumentos do cartório de notas e do registro de imóveis, que foram reajustados pelo TJSP para este ano.
A tabela abaixo resume os custos para as faixas mais comuns de imóvel em São Paulo capital em 2026:
Atualizado em julho de 2026. Os valores de emolumentos consideram a tabela vigente do TJSP para 2026, publicada pela Anoreg/SP em janeiro de 2026.
ITBI 2026: Quanto Custa em São Paulo
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é o maior custo da escritura, representando de 40% a 60% das despesas totais. É um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade.
Alíquota de São Paulo Capital
São Paulo aplica alíquota de 3% sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor venal do imóvel na prefeitura. É a alíquota mais alta entre as capitais brasileiras, empatada com Belo Horizonte (MG) e Porto Alegre (RS) — Rio de Janeiro cobra 2% e Campinas (SP) cobra 2,7%.
(Fonte: taxgroup.com.br/intelligence/itbi-sp-sao-paulo-tabela-atualizada-2026)
Base de Cálculo: Valor Venal vs Valor de Mercado
A prefeitura usa o maior valor entre o valor venal (cadastro municipal) e o preço declarado na compra. Se você compra um imóvel por R$ 400 mil mas o valor venal é R$ 450 mil, o ITBI será calculado sobre R$ 450 mil — e você pagará R$ 13.500 em vez de R$ 12.000.
Quando o valor venal costuma ser maior que o de mercado: em regiões onde a prefeitura não reavalia a planta genérica há anos, o valor venal pode ficar defasado para baixo — mas também pode estar acima do mercado em áreas desvalorizadas. Vale sempre consultar a prefeitura antes de fechar o negócio.
Emolumentos de Cartório 2026: Tabela por Faixa de Imóvel
Os emolumentos são as taxas pagas aos cartórios pela lavratura da escritura (cartório de notas) e pelo registro da propriedade (cartório de registro de imóveis). Os valores são tabelados pelo TJSP e reajustados anualmente — a tabela de 2026 entrou em vigor em 8 de janeiro.
Tabela de Custos Cartorários em SP (2026)
(Fonte: Anoreg/SP — Tabela de Custas e Emolumentos 2026, vigente desde 08/01/2026)
Diferença Entre os Dois Cartórios
Muita gente confunde, mas as funções são distintas:
Cartório de Notas (Tabelionato): lavra a escritura pública de compra e venda. É onde você e o vendedor assinam o documento que formaliza o negócio. Você pode escolher qualquer tabelionato do Brasil, o que permite pesquisar preços.
Cartório de Registro de Imóveis (RI): registra a escritura e transfere oficialmente a propriedade para o seu nome. Só a partir do registro você se torna proprietário legal (CC, art. 1.245). O registro deve ser feito obrigatoriamente no cartório da comarca onde o imóvel está localizado — não há escolha.
Certidões Obrigatórias e Custos Extras
Além do ITBI e dos cartórios, você precisa de certidões que comprovam a regularidade do imóvel e das partes envolvidas.
Custos Médios das Certidões em SP (2026)
Atenção: várias certidões são gratuitas quando emitidas online pelos portais oficiais (Certidão de Débitos Trabalhistas, Certidão Conjunta RFB/PGFN, Certidão Negativa de IPTU em muitas cidades). Evite intermediários que cobram por serviços gratuitos.
Custos Ocultos
Algumas despesas menores raramente aparecem nos orçamentos iniciais:
- Taxa de prenotação e arquivamento no Registro de Imóveis: R$ 150 a R$ 300
- Autenticações e reconhecimento de firma: R$ 8 a R$ 12 por documento; total estimado de R$ 100 a R$ 200
- Urgência no processo: cartórios cobram 50% a 100% adicional para serviços urgentes
Vale a pena pagar urgência quando você corre risco de perder financiamento aprovado com prazo curto ou existe multa por atraso no contrato. Não vale quando é apenas ansiedade — o prazo normal da escritura já é rápido (25 a 42 dias o processo completo).
Simulação Real: Quanto Você Vai Gastar
Imóvel de R$ 300 mil em São Paulo
Imóvel de R$ 500 mil em São Paulo
Imóvel de R$ 1 milhão em São Paulo
Padrão observado: quanto maior o valor do imóvel, menor o percentual de custos em relação ao valor total — os emolumentos cartorários têm tabela progressiva, mas o ITBI é proporcional fixo.
Quem Paga os Custos da Escritura
Não existe lei federal determinando quem deve pagar os custos da escritura. O Código Civil deixa a negociação livre entre as partes, e a prática de mercado varia conforme a região e o momento econômico.
Mercado favorável ao vendedor (alta demanda, como São Paulo em 2026 tradicionalmente): o comprador arca com todos os custos — ITBI, cartório, certidões.
Mercado favorável ao comprador: vendedores frequentemente assumem metade do ITBI como estratégia para facilitar a venda.
Negociação equilibrada: divide-se ITBI (cada um paga metade), comprador paga cartório e certidões.
Uma estratégia comum e justa: o comprador paga ITBI e cartório (custos diretamente ligados à transferência), enquanto o vendedor arca com certidões pessoais e eventuais custos de regularização do imóvel.
Isenções e Benefícios Fiscais 2026
Isenção para Primeiro Imóvel em SP
A cidade de São Paulo mantém a isenção total do ITBI para a compra do primeiro imóvel residencial com valor de até R$ 245.527,77 (valor atualizado para 2026), desde que o comprador tenha renda familiar de até 3 salários mínimos.
Economia estimada: de R$ 4.500 a R$ 7.300 (ITBI que seria de 3%).
Programa Minha Casa Minha Vida
Imóveis adquiridos pelo MCMV têm isenção de ITBI em todo o Brasil, independentemente da cidade. Os requisitos são os mesmos do programa: renda familiar dentro das faixas do programa e uso do imóvel como residência.
Imóvel Financiado pelo SFH
Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) podem incluir os custos de escritura e registro no valor total do financiamento, diluindo o desembolso em até 360 meses. Os emolumentos cartorários para SFH também têm redução em relação à tabela cheia.
Casos Especiais de Isenção de ITBI
A lei prevê isenção em situações que muita gente desconhece:
- Permuta de imóveis: o ITBI incide apenas sobre a diferença de valores entre os imóveis trocados. Se dois imóveis de mesmo valor são permutados, o ITBI é zero.
- Herança e doação: não pagam ITBI (pagam ITCMD, imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação).
- Incorporação ao patrimônio da pessoa jurídica: pessoas físicas que integralizam imóveis como capital social de empresa podem ter isenção de ITBI, desde que a atividade preponderante da empresa não seja compra e venda de imóveis.
Como Reduzir Legalmente os Custos
Pesquise Cartórios de Notas
Para a escritura, você pode escolher qualquer cartório de notas do Brasil. Os valores podem variar em até 15% entre tabelionatos. Uma rápida pesquisa por telefone pode economizar centenas de reais.
Verifique o Valor Venal Antes de Fechar
Se o valor venal do imóvel na prefeitura estiver acima do valor de mercado, você pode contestar administrativamente antes de pagar o ITBI. O procedimento varia por município, mas geralmente envolve apresentar laudo de avaliação ou documentos que comprovem o valor real do imóvel. Economia potencial: R$ 2.000 a R$ 8.000 em ITBI.
Planeje o Timing
Algumas prefeituras oferecem descontos para pagamento do ITBI à vista dentro de um prazo curto (geralmente 5 a 10 dias da notificação). Vale a pena ter o dinheiro disponível para aproveitar o desconto, que costuma ser de 5% a 10% sobre o valor do imposto.
Erros Que Custam Caro
Não verificar débitos de IPTU e condomínio: débitos são transferidos ao comprador junto com o imóvel. Um imóvel com R$ 15 mil em IPTU atrasado vira sua dívida no momento do registro.
Confundir valor venal com valor de mercado: se você planejou o ITBI sobre o preço de compra mas o valor venal é maior, o imposto será maior que o esperado.
Atrasar o pagamento do ITBI: multa de 20% mais juros de 1% ao mês sobre o valor do imposto.
Não pesquisar outros cartórios: pagar até 15% a mais em emolumentos sem necessidade.
Este artigo fornece informações gerais sobre a legislação brasileira e não constitui orientação jurídica específica. Para decisões importantes envolvendo transações imobiliárias, consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Escritura de Imóvel em SP 2026
Quanto custa fazer uma escritura de imóvel em 2026?
Os custos totais variam entre 3% e 5% do valor do imóvel em São Paulo. Para um imóvel de R$ 500 mil, você gastará entre R$ 15 mil e R$ 25 mil, incluindo ITBI (R$ 15 mil), cartório de notas (R$ 3.900), registro de imóveis (R$ 3.750) e certidões (R$ 400 a R$ 800).
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Não existe lei determinando. Por tradição de mercado, o comprador arca com todos os custos da escritura, incluindo o ITBI, mas isso é negociável entre as partes. Em mercados com baixa demanda, é comum o vendedor assumir parte do ITBI para facilitar a venda.
Posso escolher qualquer cartório para fazer a escritura?
Sim, você pode escolher qualquer cartório de notas (tabelionato) do Brasil para lavrar a escritura. Já o registro deve ser feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado.
ITBI e IPTU são a mesma coisa?
Não. O ITBI é pago uma única vez, na transferência do imóvel (compra e venda). O IPTU é pago anualmente, enquanto você for proprietário. São impostos municipais diferentes, com finalidades e bases de cálculo distintas.
Imóvel financiado tem custos extras na escritura?
Sim. Imóveis com financiamento bancário têm custos adicionais de registro da hipoteca (R$ 800 a R$ 1.500), taxa de avaliação do banco (R$ 600 a R$ 2.000) e seguro obrigatório. Esses valores se somam aos custos normais da escritura.
Vale a pena contratar advogado para escritura?
Não é obrigatório, mas pode ser recomendado quando o imóvel tem matrícula antiga, múltiplos proprietários, restrições no registro ou valor acima de R$ 800 mil. A orientação de um advogado especializado em direito imobiliário pode evitar problemas que gerariam custos muito maiores no futuro.
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