Ponto-chave
Quem lavra a escritura de imóvel é o tabelião de notas, não o advogado (Lei 8.935/1994, art. 7º, I), e a lei exige advogado só em atos específicos: inventário e divórcio por escritura e usucapião extrajudicial. O valor do advogado é ajustado caso a caso, em contrato escrito, e depende dos elementos do art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB. O trabalho dele é conferir, do seu lado e antes da assinatura, matrícula, certidões, cônjuge e procuração.
Você fechou a compra, a venda ou a doação de um imóvel e chegou a hora da escritura. Antes de procurar advogado para escritura de imóvel, separe três perguntas: quem lavra o ato, quando a lei exige advogado e o que só aparece se alguém conferir os papéis antes. Abaixo, cada uma com a lei, o que pesa no valor do advogado e o custo do erro.
Advogado pode fazer escritura de imóvel?
Se você quer saber se o advogado pode fazer a sua escritura, a resposta é não: lavrar escritura pública é competência exclusiva do tabelião de notas (Lei 8.935/1994, art. 7º, I). Ao tabelião cabe formalizar juridicamente a vontade das partes e redigir, ou autorizar a redação, dos instrumentos adequados (Lei 8.935/1994, art. 6º, I e II). O advogado trabalha antes e ao lado desse ato, e cada um tem o seu papel:
| Quem | O que faz na escritura | Base |
|---|---|---|
| Tabelião de notas | Lavra a escritura, formaliza a vontade das partes e entrega um documento dotado de fé pública, que faz prova plena | Lei 8.935/1994, arts. 6º e 7º, I; art. 215 do Código Civil |
| Advogado | Analisa documentos e certidões, redige ou revisa a minuta que vai ao tabelião, negocia cláusulas e acompanha a lavratura | Contrato com o advogado, preferentemente escrito (art. 48 do Código de Ética e Disciplina da OAB) |
| Você | Escolhe o tabelião, qualquer que seja o seu domicílio ou o lugar do imóvel | Lei 8.935/1994, art. 8º |
O tabelião não é contratado por um lado só: ele formaliza a vontade das partes, comprador e vendedor juntos. Já a análise de risco do seu lado do negócio, como a negociação de uma cláusula ou a dúvida sobre uma certidão, fica com você e com quem você contratar.
Onde as pessoas erram aqui. É comum achar que, como o tabelião redige a escritura, ele também negocia por você. O tabelião formaliza a vontade das partes (Lei 8.935/1994, art. 6º, I); o que você aceita assinar, e em quais condições, é decisão sua antes de chegar ao cartório.
Quando a lei exige advogado na escritura
Se o seu negócio é compra e venda ou doação comum, a lei não o põe entre os atos que exigem advogado: os dispositivos que exigem tratam de inventário, divórcio e usucapião extrajudicial. O quadro mostra cada um, com o artigo:
| Ato | Exige advogado? | Dispositivo |
|---|---|---|
| Inventário e partilha por escritura pública | Sim: o tabelião só lavra a escritura se todas as partes estiverem assistidas por advogado ou defensor público. Pelo Código de Processo Civil, a via cabe com todos capazes e concordes; com herdeiro menor ou incapaz, ou com testamento, a escritura também cabe nas condições dos arts. 12-A e 12-B da Resolução CNJ 35/2007, incluídos pela Resolução CNJ 571/2024 | Código de Processo Civil, art. 610, caput, §1º e §2º; arts. 12-A e 12-B da Resolução CNJ 35/2007 |
| Divórcio, separação ou extinção de união estável consensuais por escritura | Sim: o tabelião só lavra a escritura se os interessados estiverem assistidos por advogado ou defensor público | Código de Processo Civil, art. 733, §2º |
| Usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis | Sim: o pedido é feito a requerimento do interessado, representado por advogado | Lei 6.015/1973, art. 216-A |
| Escritura de compra e venda ou de doação de imóvel | Não está entre os atos acima | Nenhum dos dispositivos acima trata dela |
Por isso a pergunta útil não é “preciso?”, e sim “o meu negócio tem risco que justifica a análise?”. Num negócio desse valor, ler “não é obrigatório” como “não tem o que conferir” é você assinar sem saber o que a matrícula e as certidões mostram.
Onde as pessoas erram aqui. É comum tratar a dispensa como garantia. Mesmo sem advogado obrigatório, a sua compra continua dependendo da autorização do cônjuge de quem vende, dos poderes de quem assina por procuração e do registro, e são esses pontos que você precisa ver conferidos antes de assinar.
Quando a escritura pública é obrigatória e por que ela não basta
Se você vai comprar ou receber um imóvel que vale mais de trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, a escritura pública é obrigatória: sem ela, o negócio que transfere o imóvel não tem validade, salvo quando a lei dispõe em contrário (art. 108 do Código Civil). Mas a escritura ainda não faz de você o dono: a propriedade se transfere entre vivos com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, §1º, do Código Civil).
| Etapa | Quem faz | O que a lei diz |
|---|---|---|
| Escritura pública | Tabelião de notas, escolhido por você | Lavrar escritura é competência exclusiva do tabelião (Lei 8.935/1994, art. 7º, I), e a escolha é livre (Lei 8.935/1994, art. 8º) |
| Registro da escritura | Oficial de Registro de Imóveis competente para o imóvel | A compra e venda e a doação entre vivos estão no rol de registro (Lei 6.015/1973, art. 167, I, itens 29 e 33), e é o registro que transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil) |
Em São Paulo, a diferença aparece no endereço. O tabelião você escolhe, qualquer que seja o seu domicílio ou o lugar do imóvel (Lei 8.935/1994, art. 8º); o registro, não: a capital tem 18 Oficiais de Registro de Imóveis, e o competente é o do subdistrito onde o imóvel fica, não o mais perto da sua casa.
Imóvel pago e escritura assinada não bastam: enquanto o título não chega à matrícula, você não é o dono perante a lei.
Onde as pessoas erram aqui. É comum guardar a escritura na gaveta achando que o negócio terminou no tabelião. Pelo art. 1.245, §1º, do Código Civil, enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono.
O que o advogado confere antes da escritura de imóvel
Se a escritura já tem data marcada, o que o advogado confere antes dela é a matrícula, as certidões de quem vende, o estado civil das partes, os poderes de quem assina por procuração e os débitos do imóvel. A própria escritura precisa trazer o estado civil das partes, com o regime de bens e o nome do outro cônjuge quando necessário, e a referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais (art. 215, §1º, III e V, do Código Civil). O que entra ali sai dos documentos que as partes apresentam, e é nesses documentos que a conferência acontece:
| O que se confere | Por quê | O que acontece se passar |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada e ônus | É na matrícula que aparecem o proprietário registrado e o que já foi registrado ou averbado sobre o imóvel; a propriedade se transfere pelo registro (art. 1.245 do Código Civil) | Você compra de quem não é o dono registrado, ou descobre depois da assinatura um ônus que não entrou no preço |
| Certidões de quem vende | Mostram se há ações, protestos ou débitos em nome do vendedor (prática de conferência, sem dispositivo próprio nesta lista) | A pendência em nome do vendedor só aparece depois que você já pagou |
| Estado civil e autorização do cônjuge | Fora do regime da separação absoluta, nenhum cônjuge pode alienar imóvel sem autorização do outro (art. 1.647, I, do Código Civil) | A venda fica anulável, e o outro cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649 do Código Civil) |
| Poderes de quem assina por procuração | Mandato em termos gerais só confere poderes de administração; para alienar, a procuração precisa de poderes especiais e expressos (art. 661, caput e §1º, do Código Civil) | A escritura sai assinada por quem não tinha os poderes que o art. 661, §1º, do Código Civil exige para vender |
| Débitos de condomínio e IPTU | Declaração da administradora e certidão do município mostram o que está em aberto (prática de conferência, sem dispositivo próprio nesta lista) | A conta aparece depois da assinatura, sem cláusula que diga quem paga |
Tudo o que a tabela lista você encontraria nos papéis antes da assinatura; depois dela, cada item vira um problema seu, a resolver com o imóvel já pago.
Onde as pessoas erram aqui. É comum pedir só a matrícula e deixar o estado civil do vendedor para o dia da escritura. Se ele é casado fora do regime da separação absoluta, a autorização do cônjuge precisa estar resolvida antes, porque sem ela a venda fica anulável (art. 1.649 do Código Civil).
Do que depende o valor do advogado na escritura de imóvel
Se você pediu orçamento a um advogado para a escritura, o valor depende do seu negócio, e o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB (Resolução CFOAB nº 02/2015) lista os elementos que entram nessa conta. Lidos com uma escritura na frente, três deles ficam assim:
| O que pesa (art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB) | O que isso significa na sua escritura |
|---|---|
| I. Relevância, vulto, complexidade e dificuldade das questões | Matrícula com pendência, imóvel de espólio, vendedor casado, procuração no meio ou pessoa jurídica de um dos lados tornam a mesma escritura mais trabalhosa |
| II. Trabalho e tempo a empregar | Quantas certidões analisar, quantas versões da minuta revisar e quantas exigências do cartório responder |
| IV. Valor da causa, condição econômica do cliente e proveito do serviço | O valor do imóvel e do negócio, e o que essa compra ou venda representa para você |
A lista completa tem oito elementos, e o guia sobre quanto cobra um advogado imobiliário trata do tema em geral, inclusive do que o contrato com o advogado deve dizer. Em resumo, o art. 48 do Código de Ética e Disciplina da OAB pede contratação preferentemente por escrito, com o objeto, o valor ajustado e a extensão do trabalho. A Lei 8.906/1994, art. 24, faz do contrato escrito que estipula honorários um título executivo.
Se uma proposta só acompanha a assinatura e a outra analisa matrícula, certidões e minuta, você está diante de serviços diferentes, e o preço de uma não se compara com o da outra.
Onde as pessoas erram aqui. É comum pedir orçamento “para a escritura” sem dizer se o imóvel é de espólio, se o vendedor é casado ou se alguém assina por procuração. Antes de comparar, confira o que cada proposta descreve como objeto.
Quanto custa a escritura de imóvel além do advogado
Se você quer saber o custo da escritura inteira, ele soma os emolumentos do tabelião, o registro na matrícula, o imposto da transmissão e as certidões, e nenhum desses valores é definido pelo advogado. Os números de cada um estão no guia sobre quanto custa uma escritura de imóvel; aqui fica quem define cada custo e onde conferir:
| Custo | Quem define | Onde conferir |
|---|---|---|
| Lavratura da escritura | Emolumentos do Tabelião de Notas | O tabelionato que você escolher (Lei 8.935/1994, art. 8º) |
| Registro na matrícula | Emolumentos do Registro de Imóveis competente | O Oficial de Registro de Imóveis do subdistrito onde o imóvel fica |
| ITBI, na compra e venda | O Município, sobre a transmissão onerosa | A prefeitura da cidade do imóvel |
| ITCMD, na doação | O Estado, na doação e na herança | Em São Paulo, a Secretaria da Fazenda do Estado |
| Certidões | Cada órgão que emite | O guia sobre quanto custa a documentação de imóvel |
No seu orçamento, imposto, tabelião e registro são contas separadas do advogado, e o registro não é opcional: sem ele a propriedade não se transfere (art. 1.245 do Código Civil).
Onde as pessoas erram aqui. É comum confundir os dois impostos. Na doação, o imposto é o ITCMD, estadual, previsto em São Paulo na Lei Estadual 10.705/2000. O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão onerosa, como a compra e venda.
Quanto custa o erro na escritura de imóvel: o que a lei diz quando algo dá errado
Se ninguém confere antes, o erro na escritura de imóvel aparece depois, e o Código Civil já diz o que acontece em cada caso:
| O que dá errado | O que a lei diz | Quando se descobre |
|---|---|---|
| Escritura assinada e não registrada | Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, §1º, do Código Civil) | Quando você tenta vender, regularizar ou usar o imóvel como seu perante terceiros |
| Venda sem autorização do cônjuge | O ato é anulável, e o outro cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649 do Código Civil); a aprovação posterior, por instrumento público ou particular autenticado, torna o ato válido (art. 1.649, parágrafo único, do Código Civil) | Quando o cônjuge que não assinou contesta a venda, às vezes anos depois, no fim do casamento |
| Procuração sem poderes especiais e expressos para vender | Mandato em termos gerais só confere poderes de administração (art. 661 do Código Civil), e alienar exige poderes especiais e expressos (art. 661, §1º, do Código Civil) | Quando o dono do imóvel questiona a venda feita em nome dele |
| Escritura com erro nos dados das partes | A escritura precisa trazer a identidade e a capacidade das partes, o nome, o estado civil e, quando necessário, o regime de bens e o nome do outro cônjuge (art. 215, §1º, II e III, do Código Civil) | Quando o documento é usado, no registro ou numa venda futura, e o erro precisa ser corrigido antes de seguir |
Se a escritura já foi assinada e não chegou à matrícula, o caminho está no guia sobre escritura não registrada.
Em cada linha da tabela, quem perde é você, no próprio imóvel: a compra que não se completa, a venda que o cônjuge pode anular ou o documento que você precisa corrigir antes de seguir.
Onde as pessoas erram aqui. É comum achar que a fé pública da escritura cura qualquer falha. A escritura é documento dotado de fé pública e faz prova plena (art. 215 do Código Civil), mas a falta de autorização do cônjuge continua anulável (art. 1.649 do Código Civil) e a propriedade continua dependendo do registro (art. 1.245 do Código Civil).
Situações em que a escritura de imóvel pede análise antes da assinatura
Se na sua escritura o vendedor é casado, alguém assina por procuração, o imóvel vem de herança ou a matrícula tem pendência, uma conferência rápida não resolve. Se o seu caso tem alguma das situações abaixo, vale pedir a análise antes de assinar:
- Vendedor casado. Fora do regime da separação absoluta, a venda depende da autorização do cônjuge (art. 1.647, I, do Código Civil).
- Alguém assina por procuração. Para vender, a procuração precisa de poderes especiais e expressos (art. 661, §1º, do Código Civil).
- Imóvel de herança. No inventário por escritura, o tabelião só lavra com todas as partes assistidas por advogado ou defensor público (art. 610, §2º, do Código de Processo Civil). Com herdeiro menor ou incapaz, a parte dele precisa ser paga em parte ideal de cada bem, com manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A da Resolução CNJ 35/2007); com testamento, o cartório só cabe depois da autorização expressa do juízo sucessório na ação de abertura e cumprimento do testamento, com sentença transitada em julgado, e com todos capazes e concordes; havendo testamento e herdeiro incapaz, valem as duas condições (art. 12-B, III e IV, da Resolução CNJ 35/2007).
- Partilha de imóvel em divórcio consensual por escritura. O tabelião só lavra com os interessados assistidos por advogado ou defensor público (art. 733, §2º, do Código de Processo Civil).
- Matrícula com pendência, ônus ou proprietário diferente de quem vende. A propriedade se transfere pelo registro (art. 1.245 do Código Civil), e o que está na matrícula precisa estar resolvido, ou tratado no contrato, antes da escritura.
- Doação de imóvel. O imposto é o ITCMD, estadual, e não o ITBI. A doação feita por pessoa casada também depende da autorização do cônjuge, fora da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil).
- Pessoa jurídica de um dos lados. Quem assina pela empresa precisa ter poderes para o ato, e isso se confere nos documentos de representação dela.
Se você quer ver como o advogado acompanha cada uma dessas etapas, o trabalho está descrito na página sobre análise jurídica antes da escritura pública.
Advogado e escritura de imóvel: tabelião no ato, análise antes e registro depois
Se você chegou até aqui querendo saber se precisa de advogado para a escritura, a resposta curta é esta: o tabelião lavra o ato, a lei exige advogado só em atos específicos, e o valor do advogado, quando você contrata, é ajustado caso a caso. Ele acompanha a complexidade do negócio, o trabalho exigido e o valor do negócio, como manda o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB.
O que decide se a sua compra se completa é a matrícula conferida, a autorização do cônjuge quando a lei pede, os poderes de quem assina e o registro feito depois da escritura. Imposto, tabelião e registro ficam fora da conta do advogado e entram no seu orçamento do negócio.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise jurídica.
