Ponto-chave
Não existe preço único. O valor do advogado imobiliário segue os oito elementos do art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB, e fica escrito no contrato de honorários, que precisa dizer objeto, valor, forma de pagamento e extensão do trabalho (Código de Ética e Disciplina da OAB, art. 48, §1º). A lei exige advogado em ação judicial, inventário e divórcio em cartório e usucapião extrajudicial. Custas, emolumentos, ITBI ou ITCMD e certidões são contas à parte.
Você tem um imóvel para comprar, regularizar ou inventariar e quer saber o tamanho da conta antes do primeiro passo. Para entender quanto cobra um advogado imobiliário, olhe primeiro para o que o seu caso exige: a regra da profissão manda o valor acompanhar a complexidade, o trabalho e o valor envolvido. Abaixo, o que pesa no valor, o que o contrato deve dizer, quando a lei exige advogado e o que entra na conta além dele.
Do que depende o valor do advogado imobiliário
Você pediu orçamento e quer entender de onde sai o número. O valor depende do seu caso, e o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB (Resolução CFOAB nº 02/2015) manda fixar os honorários com moderação, atendidos oito elementos. Lidos com um caso imobiliário na frente, eles ficam assim:
| O que pesa (art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB) | Como isso aparece num caso imobiliário |
|---|---|
| I. Relevância, vulto, complexidade e dificuldade das questões | Matrícula com penhora averbada, área que não bate com a real, vendedor que é espólio, imóvel com herdeiro que discorda |
| II. Trabalho e tempo a ser empregados | Quantas certidões conferir, quantas rodadas de minuta, se o trabalho termina na assinatura ou segue até o registro; prazo curto de assinatura comprime o mesmo trabalho em menos dias |
| III. Possibilidade de o advogado ficar impedido de atuar em outros casos | Assumir um lado do negócio pode impedir o advogado de atender a outra parte, outro herdeiro ou alguém ligado a ela |
| IV. Valor da causa, condição econômica do cliente e proveito do serviço | O valor do imóvel e o que ele representa para você: a casa da família não é o mesmo que um imóvel de renda |
| V. Cliente eventual, frequente ou constante | Uma compra pontual é diferente de quem administra vários imóveis ou faz negócios com regularidade |
| VI. Lugar da prestação do serviço | Imóvel em outra comarca, cartório em outra cidade, audiência ou vistoria fora do domicílio do advogado |
| VII. Competência do profissional | Formação e experiência de quem faz o trabalho |
| VIII. Praxe do foro sobre trabalhos análogos | O que se costuma ajustar para trabalhos parecidos na mesma praça |
A Lei 8.906/1994, art. 22, separa três coisas que costumam ser confundidas: os honorários convencionados com você, os fixados por arbitramento judicial e os de sucumbência. Os de sucumbência saem do processo: pelo CPC, art. 85, a sentença condena o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor, e eles não substituem o que você ajustou no contrato.
Sem saber o que pesa, você compara números que medem trabalhos diferentes.
Onde as pessoas erram aqui. É comum pôr duas propostas lado a lado e olhar só o número final. Uma pode incluir a conferência da matrícula e das certidões do vendedor; a outra, só a minuta. Antes de comparar, confira o que cada uma descreve como objeto.
Consulta, consultoria, contrato e ação: o que muda no trabalho
Você não sabe se precisa de uma conversa, de um parecer ou de um processo, e cada um tem uma lógica de valor diferente. O que muda é o que o advogado entrega e qual elemento do art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB pesa mais em cada tipo de trabalho:
| Tipo de trabalho | O que o advogado entrega | O que mais pesa (art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB) |
|---|---|---|
| Consulta | Leitura da sua situação e dos documentos que você levou, com o caminho possível e os riscos que aparecem de cara | II (tempo) e I (complexidade do que você trouxe) |
| Consultoria | Análise aprofundada com resposta escrita: due diligence da matrícula e das certidões, parecer sobre um negócio, acompanhamento de uma operação | I (complexidade), II (trabalho e tempo) e IV (valor do imóvel e proveito) |
| Contrato | Minuta ou revisão de compromisso, contrato de compra e venda, locação ou cessão, com negociação das cláusulas | I, II e IV, e o III quando o advogado deixa de poder atender a outra parte |
| Ação judicial | Petição, acompanhamento do processo, audiências e recursos, até o grau de jurisdição que o contrato fixar | I, II e IV, e o VI quando o processo corre em outra comarca |
A consultoria jurídica é atividade privativa de advogado, ao lado da postulação ao Judiciário (Lei 8.906/1994, art. 1º, I e II). Isso quer dizer que quem dá parecer jurídico sobre o seu imóvel precisa ser advogado, não que você seja obrigado a pedir um.
Se você abre um processo para o que se resolvia num parecer, pode pagar mais do que precisava; se tenta resolver com uma consulta o que já pede uma ação, o problema pode continuar.
Onde as pessoas erram aqui. É comum sair de uma consulta achando que contratou o caso inteiro. Consulta, consultoria e ação são trabalhos com objeto próprio; o que o advogado vai fazer depois da primeira conversa precisa estar escrito no contrato.
O que o contrato de honorários precisa dizer antes de você assinar
Você recebeu a proposta e está prestes a assinar. Antes disso, confira se o contrato é escrito e se diz com clareza o que será feito, o valor ajustado, como se paga e até onde vai o trabalho. É o que pede o art. 48 do Código de Ética e Disciplina da OAB, e você pode usar o dispositivo como lista de conferência:
- Por escrito. O caput do art. 48 do Código de Ética e Disciplina da OAB diz que a prestação de serviços será contratada, preferentemente, por escrito.
- Objeto. O art. 48, §1º, do Código de Ética e Disciplina da OAB pede clareza e precisão sobre o objeto: o que está dentro e o que fica fora. Numa compra, por exemplo, se inclui a conferência das certidões ou só a minuta.
- Honorários ajustados. O art. 48, §1º, do Código de Ética e Disciplina da OAB manda o valor constar do contrato.
- Forma de pagamento. Também no art. 48, §1º, do Código de Ética e Disciplina da OAB: o contrato fixa como o valor ajustado será pago.
- Extensão do trabalho. O art. 48, §1º, do Código de Ética e Disciplina da OAB manda esclarecer se o patrocínio abrange todos os atos do processo ou se limita a determinado grau de jurisdição. Fora do processo, a pergunta equivalente é se o trabalho termina na assinatura ou segue até a escritura e o registro.
- Acordo. O art. 48, §1º, do Código de Ética e Disciplina da OAB pede que o contrato disponha sobre a hipótese de a causa terminar em transação ou acordo.
- Custas e emolumentos. O art. 48, §3º, do Código de Ética e Disciplina da OAB permite que o contrato trate do pagamento de custas e emolumentos; se não disser nada, eles se presumem do cliente.
A Lei 8.906/1994, art. 24, faz do contrato escrito que estipula honorários um título executivo. Na prática, ele protege os dois lados: o advogado cobra o que foi combinado sem precisar provar antes que houve acordo, e você tem no papel o objeto e o valor que aceitou.
O que você não deixou escrito vira discussão no meio do caso, quando o prazo da escritura ou do processo já está correndo.
Onde as pessoas erram aqui. É comum aceitar a proposta por mensagem e deixar o escopo implícito. A pergunta que mais gera conflito depois é “isso estava incluído?”, e quem responde é o objeto e a extensão escritos no contrato.
Sem contrato escrito ou com contrato omisso: o que a lei faz
Você já começou com o advogado sem contrato escrito, ou o contrato deixou pontos em aberto. A lei preenche o silêncio, e as consequências valem para os dois lados:
| O que dá errado | O que a lei diz | Quando aparece |
|---|---|---|
| Não há contrato, nem acordo sobre o valor | Os honorários são fixados por arbitramento judicial, em remuneração compatível com o trabalho e o valor econômico da questão (Lei 8.906/1994, art. 22, §2º) | Quando advogado e cliente discordam do valor, muitas vezes no fim do trabalho |
| O contrato não define o escopo | O §1º do art. 48 do Código de Ética e Disciplina da OAB pede objeto e extensão escritos; sem eles, cada lado lê o trabalho de um jeito | Quando surge um recurso, uma exigência do cartório ou um ato que ninguém previu |
| O contrato não fala de custas e emolumentos | Presumem-se do cliente (Código de Ética e Disciplina da OAB, art. 48, §3º) | Na hora de pagar a certidão, a escritura ou a guia do processo |
| O orçamento confunde ITCMD com ITBI | São impostos diferentes, de entes diferentes, sobre fatos diferentes (Lei Estadual 10.705/2000) | Quando a guia sai com outro imposto e outro valor |
O contrato escrito, pela Lei 8.906/1994, art. 24, é título executivo, o que dá ao combinado força de cobrança direta.
Sem contrato nem acordo sobre o valor, quem fixa o valor deixa de ser você e o advogado, no começo e por escrito, e passa a ser um juiz, depois, quando já há discordância.
Onde as pessoas erram aqui. É comum achar que, sem contrato, não há nada a pagar. O art. 22 da Lei 8.906/1994 assegura ao advogado os honorários fixados por arbitramento judicial justamente quando não houve estipulação.
Quando a lei exige advogado e quando contratar é escolha
Você quer saber se pode resolver sozinho no cartório ou se a lei obriga a ter advogado. Depende do ato: em alguns, a lei exige; em outros, o advogado é uma escolha sua pelo tamanho do risco.
| Ato | Exige advogado? | Dispositivo |
|---|---|---|
| Ação na Justiça | Sim, como regra: a postulação ao Judiciário é atividade privativa de advogado. O texto oficial do inciso remete à ADI 1.127-8, e os juizados especiais têm regra própria | Lei 8.906/1994, art. 1º, I |
| Inventário e partilha por escritura | Sim: o tabelião só lavra com todas as partes assistidas por advogado ou defensor público. Com herdeiro menor ou incapaz, ou com testamento, a escritura também cabe nas condições dos arts. 12-A e 12-B da Resolução CNJ 35/2007, incluídos pela Resolução CNJ 571/2024 | CPC, art. 610, caput e §2º; arts. 12-A e 12-B da Resolução CNJ 35/2007 |
| Divórcio, separação ou extinção de união estável consensuais por escritura | Sim: o tabelião só lavra com os interessados assistidos por advogado ou defensor público | CPC, art. 733, §2º |
| Usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis | Sim: o pedido é feito a requerimento do interessado, representado por advogado | Lei 6.015/1973, art. 216-A |
| Parecer jurídico sobre o seu imóvel | Quem dá o parecer precisa ser advogado; pedir o parecer é escolha sua | Lei 8.906/1994, art. 1º, II |
| Compra e venda, locação, compromisso, regularização no cartório | Nenhum dos dispositivos acima trata desses atos: contratar é escolha | Nenhum dos dispositivos acima |
A escolha pesa mais quando o ato que não exige advogado esbarra num que exige. O vendedor que é espólio leva a compra para dentro de um inventário; a regularização que descobre posse antiga pode virar usucapião.
Nesses atos, o tabelião não lavra sem advogado: se você chega ao cartório sem ele, perde a viagem e pode perder o prazo.
Onde as pessoas erram aqui. É comum ler “não é obrigatório” como “não é necessário”. A lei não exige advogado na compra e venda, mas também não confere a matrícula nem as certidões do vendedor por você.
Quanto custa o caso além do honorário: custas, emolumentos, impostos e certidões
Você separou o dinheiro do advogado e quer saber o resto da conta. Além dele, o caso imobiliário tem custos próprios, cobrados pelo Judiciário, pelos cartórios e pelo Fisco, e nenhum deles faz parte do honorário:
| Custo | Quem cobra | Quem paga | Dispositivo |
|---|---|---|---|
| Custas do processo | O tribunal | Cada parte antecipa as despesas dos atos que realiza ou requer; no fim, o vencido reembolsa ao vencedor o que ele antecipou | CPC, art. 82, caput e §2º |
| Emolumentos (escritura, registro, averbação) | Tabelião de Notas e Registro de Imóveis | O cliente, se o contrato com o advogado não disser outra coisa | Código de Ética e Disciplina da OAB, art. 48, §3º |
| ITBI | O município onde o imóvel está | Segue a lei municipal; incide na transmissão onerosa, como a compra e venda | Lei municipal |
| ITCMD em São Paulo | O Estado | Incide na herança e na doação, com alíquota fixa de 4% em SP | Lei Estadual 10.705/2000 |
| Certidões | Cada órgão emissor | Quem pede a certidão | Varia por órgão |
Os valores de escritura, registro, ITBI e certidões estão no guia sobre quanto custa a documentação de um imóvel.
Em São Paulo, o ITBI é municipal e incide na compra e venda. O ITCMD é estadual e incide na herança e na doação, com 4% fixos. Se você orçar uma herança com o imposto da compra, ou o contrário, vai errar o imposto, o ente que cobra e a guia.
Se você reserva dinheiro só para o preço e o advogado, pode descobrir no fim que faltam imposto e cartório.
Onde as pessoas erram aqui. É comum somar o honorário e parar aí. Custas e emolumentos são outra conta, e o §3º do art. 48 do Código de Ética e Disciplina da OAB põe essa conta no cliente quando o contrato não disser o contrário.
Advogado imobiliário gratuito: o que existe para quem não pode pagar
Você precisa de advogado e não tem como pagar. A Constituição garante assistência jurídica integral e gratuita a quem comprovar insuficiência de recursos (CF, art. 5º, LXXIV), e quem presta essa assistência é a Defensoria Pública, com orientação jurídica e defesa em todos os graus, judicial e extrajudicial (CF, art. 134).
No processo, o CPC, art. 98, garante a justiça gratuita a quem não tem recursos para pagar custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Não ter como pagar não tira o seu direito: a assistência gratuita existe justamente para o seu caso.
Onde as pessoas erram aqui. É comum procurar a Defensoria só depois de perder um prazo. A Defensoria também assiste no cartório: o CPC, art. 610, §2º, e o art. 733, §2º, aceitam defensor público no lugar do advogado.
Onde o caso acontece: atendimento em São Paulo e o cartório do seu imóvel
Você procura um advogado imobiliário perto de você e quer saber se a distância muda alguma coisa. O lugar entra na conta pelo inciso VI do art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB, mas o que define o cartório do seu caso é onde o imóvel fica, não onde você mora.
A NR Advogados Imobiliários atua exclusivamente em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo mediante agendamento e atendimento online para todo o Brasil. O ato de registro, porém, se faz no cartório da situação do imóvel.
Na capital paulista são 18 Oficiais de Registro de Imóveis, cada um responsável por dois ou mais subdistritos, e o competente é o do subdistrito onde o imóvel se localiza. A divisão não segue a zona da cidade: o 8º Registro de Imóveis responde por Limão, Bom Retiro, Nossa Senhora do Ó e Casa Verde, na zona norte, e também pelo Jabaquara, na zona sul.
Se você pede a certidão ou protocola o título no cartório errado, pode perder dias de prazo refazendo o pedido no cartório certo.
Onde as pessoas erram aqui. É comum supor que o cartório mais próximo do imóvel é o competente. Subdistrito e bairro têm nomes parecidos e limites diferentes, e não existe tabela oficial de bairro para subdistrito: o que define o cartório é o endereço exato do imóvel.
Situações que pedem um advogado imobiliário antes do próximo passo
O caso deixa de ser simples quando o imóvel, as pessoas envolvidas ou o prazo trazem algo que um modelo pronto não resolve. Se o seu caso tem alguma das situações abaixo, vale ter a análise antes de assinar ou protocolar:
- Matrícula com pendência. Penhora, hipoteca ou área divergente acompanham o imóvel e precisam ser tratadas antes do pagamento.
- Espólio com vários herdeiros. Herdeiro que discorda leva o inventário para a via judicial, porque o cartório exige todos concordes (CPC, art. 610, §1º). Herdeiro menor ou incapaz e testamento não fecham o cartório sozinhos: a escritura cabe com a parte do incapaz paga em parte ideal de cada bem e o Ministério Público a favor (art. 12-A da Resolução CNJ 35/2007), ou, havendo testamento, depois da autorização expressa do juízo sucessório na ação de abertura e cumprimento do testamento, com sentença transitada em julgado, e com todos capazes e concordes; havendo testamento e herdeiro incapaz, valem as duas condições (art. 12-B, III e IV, da Resolução CNJ 35/2007).
- Posse antiga sem escritura. A usucapião extrajudicial só se pede representado por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
- Imóvel em outra comarca ou proprietário fora de São Paulo. O registro segue o cartório da situação do imóvel, e o trabalho muda de lugar.
- Prazo curto de assinatura. Quanto menor a janela, mais cedo a conferência da matrícula e das certidões precisa começar.
- Disputa já instalada. Inquilino que não sai, distrato travado ou condômino em conflito pedem postulação ao Judiciário, que é atividade de advogado (Lei 8.906/1994, art. 1º, I).
Se você está fora de São Paulo ou prefere resolver à distância, o funcionamento está descrito na página sobre atendimento jurídico imobiliário online para todo o Brasil.
Quanto cobra um advogado imobiliário: valor ajustado ao caso, escopo escrito e custos à parte
Se você chegou até aqui comparando propostas, a resposta curta é esta: o valor de um advogado imobiliário não sai de uma lista de preços. Ele acompanha a complexidade, o trabalho e o valor envolvido, como manda o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB, e fica escrito no contrato.
O que protege você é esse contrato com objeto, valor, forma de pagamento e extensão do trabalho. Custas, emolumentos, ITBI ou ITCMD e certidões entram no orçamento do caso como contas próprias.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise jurídica.
