Ponto-chave
Não existe preço único: o valor do advogado no contrato de compra e venda de imóvel é ajustado caso a caso, em contrato escrito. O Código de Ética e Disciplina da OAB, art. 49, lista o que pesa nessa conta, como a complexidade do negócio, o trabalho e o tempo exigidos e o valor envolvido. ITBI, escritura e registro são custos separados da operação, cobrados pelo município e pelos cartórios.
Você acertou o preço do imóvel com o vendedor e alguém sugeriu passar o contrato por um advogado. Para saber quanto custa um advogado para o contrato de compra e venda, olhe primeiro para o que o seu negócio exige: a regra da profissão manda o valor acompanhar a complexidade, o trabalho e o valor envolvido. Abaixo, esses pontos na sua compra, o que o contrato deve dizer e os custos que não são do advogado.
Do que depende o valor do advogado no contrato de compra e venda
Você pediu orçamento para o contrato da sua compra e quer entender de onde sai o número. O valor depende do seu caso, e a própria regra da profissão diz quais elementos entram na conta. O art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB (Resolução CFOAB nº 02/2015) manda fixar os honorários com moderação e lista oito elementos a considerar.
Lidos com uma compra de imóvel na frente, eles ficam assim:
| O que pesa (CED, art. 49) | O que isso significa na sua compra |
|---|---|
| I. Relevância, vulto, complexidade e dificuldade das questões | Matrícula com penhora averbada, vendedor que é espólio, imóvel alugado ou mais de um vendedor tornam o mesmo contrato mais trabalhoso |
| II. Trabalho e tempo a empregar | Quantas certidões conferir, quantas rodadas de negociação da minuta e se o trabalho vai até a escritura e o registro |
| III. Possibilidade de o advogado ficar impedido de atuar em outros casos | Assumir o seu lado do negócio pode impedir o advogado de atender a outra parte ou alguém ligado a ela |
| IV. Valor da causa, condição econômica do cliente e proveito do serviço | O valor do imóvel e o que o negócio representa para você: a casa da família não é o mesmo que um investimento |
| V. Cliente eventual, frequente ou constante | Uma compra pontual é diferente de quem compra e vende imóveis com regularidade |
| VI. Lugar da prestação do serviço | Atendimento na cidade do advogado ou deslocamento para cartório, vistoria ou reunião em outra comarca |
| VII. Competência do profissional | Formação e experiência de quem faz o trabalho |
| VIII. Praxe do foro sobre trabalhos análogos | O que se costuma ajustar para trabalhos parecidos na mesma praça |
A Lei 8.906/1994, art. 22, assegura ao advogado o direito aos honorários convencionados, aos fixados por arbitramento judicial e aos de sucumbência. Num contrato de compra e venda sem disputa, o que importa é o primeiro: o valor que você e o advogado combinam.
Sem saber o que pesa no valor, você pode acabar comparando números que medem trabalhos diferentes.
Onde as pessoas erram aqui. É comum pôr duas propostas lado a lado e olhar só o número final. Uma pode incluir a conferência da matrícula e das certidões do vendedor; a outra, só a redação da minuta. Antes de comparar, confira o que cada uma descreve como objeto.
O que o contrato com o advogado deve dizer antes de você assinar
Você recebeu a proposta do advogado e está prestes a assinar. Antes disso, confira se o contrato é escrito e diz com clareza o que será feito, o valor ajustado e como se paga. É o que manda o art. 48 do Código de Ética e Disciplina da OAB, e você pode usar o dispositivo como lista de conferência.
- Por escrito. O caput do art. 48 diz que a prestação de serviços será contratada, preferentemente, por escrito.
- Objeto. O §1º pede clareza sobre o objeto: análise documental, minuta, negociação, acompanhamento da escritura e do registro. O que está dentro e o que fica fora.
- Valor ajustado e forma de pagamento. Também no §1º, os dois escritos.
- Extensão do trabalho. O §1º manda dizer até onde vai a atuação. Numa compra, a pergunta prática é se o trabalho termina na assinatura do contrato particular ou segue até o registro.
- Hipótese de acordo. O §1º pede que o contrato diga o que acontece se a questão terminar em acordo. Numa compra, vale prever também o que acontece se o negócio for desfeito antes da escritura.
- Custas e emolumentos. Pelo §3º, se o contrato não disser outra coisa, custas e emolumentos presumem-se de responsabilidade do cliente.
A Lei 8.906/1994, art. 24, diz que o contrato escrito que estipula honorários é título executivo. Na prática, o contrato escrito protege os dois lados: o advogado pode cobrar o que foi combinado sem precisar provar antes que houve acordo, e você tem no papel o objeto e o valor que aceitou.
O que não foi escrito pode virar discussão no meio da sua compra, quando o prazo da escritura já está correndo.
Onde as pessoas erram aqui. É comum combinar tudo por mensagem e deixar as despesas para depois. O §3º do art. 48 existe justamente porque custas e emolumentos são outra conta, e o contrato precisa dizer de quem é cada uma.
Preciso de advogado para o contrato de compra e venda? O que a lei exige
Você está comprando de um particular e quer saber se a lei obriga a ter advogado. Para o contrato de compra e venda de imóvel entre particulares, nenhum dos dispositivos que exigem advogado se aplica. A lei exige advogado em atos específicos, e a compra e venda não está entre eles:
| Ato | Exige advogado? | Dispositivo |
|---|---|---|
| Inventário e partilha por escritura pública | Sim: o tabelião só lavra a escritura com as partes assistidas por advogado ou defensor público | CPC, art. 610, §2º |
| Divórcio, separação ou extinção de união estável consensuais por escritura | Sim: o tabelião só lavra com os interessados assistidos por advogado ou defensor público | CPC, art. 733 |
| Usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis | Sim: o pedido é feito a requerimento do interessado, representado por advogado | Lei 6.015/1973, art. 216-A |
| Registro do contrato social e dos demais atos de criação de pessoa jurídica | Sim: só são admitidos a registro quando visados por advogado | Lei 8.906/1994, art. 1º, §2º |
| Contrato de compra e venda de imóvel entre particulares | Não está entre os atos acima | Nenhum dos dispositivos acima trata dele |
Esses atos cruzam com a compra mais do que parece. Se o vendedor é espólio, a venda passa pelo inventário; se você quer comprar por meio de uma empresa, a abertura dela passa pelo visto do advogado.
Por isso a pergunta útil não é “preciso?”, e sim “o meu caso tem risco que justifica a análise?”. O dinheiro do seu sinal costuma sair antes de qualquer conferência, e um problema na matrícula ou no vendedor pode aparecer só depois que ele saiu.
Onde as pessoas erram aqui. É comum ler “não é obrigatório” como “não é necessário”. A lei não exige advogado na compra e venda, mas também não confere a matrícula, as certidões do vendedor ou a situação do inquilino por você.
Quanto custa a compra além do advogado: ITBI, escritura, registro e certidões
Você já separou o dinheiro do imóvel e do advogado, e falta saber o resto da conta. Além do advogado, a sua compra tem quatro custos próprios: o ITBI, a escritura, o registro e as certidões. Nenhum deles faz parte do valor do advogado, e cada um tem quem o define e um momento certo.
| Custo | Quem define | Onde conferir | Momento |
|---|---|---|---|
| ITBI | O município onde o imóvel está, por lei municipal | Prefeitura do município e o guia de documentação | Segue a exigência do município e do cartório, antes da escritura ou do registro |
| Escritura pública | Emolumentos do Tabelião de Notas | O cartório escolhido para a lavratura | Depois do contrato particular ou do compromisso |
| Registro | Emolumentos do Registro de Imóveis competente | O cartório da circunscrição do imóvel | Depois da escritura: é o ato que transfere a propriedade |
| Certidões | Cada órgão que emite a certidão | Os distribuidores, a matrícula e os órgãos públicos | Antes de assinar e de pagar o sinal |
Os valores de cada item estão no guia sobre quanto custa a documentação de um imóvel.
Em São Paulo, um detalhe local pesa no registro: a capital tem 18 Oficiais de Registro de Imóveis, e o competente é o do subdistrito onde o imóvel fica, não o mais perto da sua casa. Se você reserva dinheiro só para o preço, pode descobrir no fim que faltam ITBI, escritura e registro.
Onde as pessoas erram aqui. É comum somar o preço e o advogado e parar aí. O ITBI é imposto municipal e incide na transmissão onerosa. Não o confunda com o ITCMD, que é estadual e incide na herança e na doação.
Contrato particular, escritura pública e registro: o que cada etapa faz
Você assinou o contrato particular e talvez ache que o imóvel já é seu. Não é: o contrato particular cria as obrigações entre comprador e vendedor, a escritura pública dá a forma que a lei exige para a transferência e o registro na matrícula é o que transfere a propriedade. São três atos diferentes, feitos em lugares diferentes.
- Contrato particular. Pelo art. 481 do Código Civil, na compra e venda um contratante se obriga a transferir o domínio e o outro a pagar o preço em dinheiro. Quando o pagamento acontece em etapas, costuma vir antes um compromisso: pelo art. 1.417 do Código Civil, a promessa sem cláusula de arrependimento, feita por instrumento público ou particular e registrada no Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição.
- Escritura pública. O art. 108 do Código Civil torna a escritura pública essencial à validade da transferência de imóvel acima do limite de valor que ele fixa. Ela é lavrada no Tabelião de Notas.
- Registro. O art. 1.245 do Código Civil diz que a propriedade se transfere mediante o registro do título no Registro de Imóveis. O §1º completa: enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono.
Com a escritura assinada e sem registro, a matrícula continua no nome do vendedor, e você pode descobrir isso só quando precisar vender ou financiar o imóvel.
Onde as pessoas erram aqui. É comum sair do tabelião com a escritura na mão e achar que o imóvel já está no seu nome. Peça a certidão da matrícula depois do registro: é ela, e não a escritura, que mostra quem é o proprietário.
Linha do tempo da compra: onde entra cada custo
Você está no começo da compra e quer saber quando cada despesa vai aparecer. A análise jurídica faz sentido nas primeiras etapas, e os custos de cartório e de imposto aparecem no fim. A ordem abaixo mostra em que momento cada despesa costuma surgir.
- Proposta e sinal. As condições do negócio se fixam aqui, e é o momento de decidir se haverá análise antes de pagar.
- Análise documental. Matrícula, certidões do imóvel e do vendedor, situação de eventual inquilino.
- Contrato particular ou compromisso. A minuta que fixa preço, prazos e o que acontece se alguém descumprir.
- Escritura pública. Lavrada no Tabelião de Notas, com emolumentos próprios.
- ITBI. Imposto municipal da transmissão; o momento de recolher segue a exigência do município e do cartório.
- Registro. No Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, com emolumentos próprios. É o ato que transfere a propriedade.
Um problema que você só descobre depois da assinatura pode já estar dentro do contrato que você assinou.
Onde as pessoas erram aqui. É comum deixar a análise da matrícula para depois do sinal, quando o dinheiro já saiu. A etapa 2 vem antes da 3 por um motivo: é ela que diz se o contrato precisa de cláusula para algum problema.
Quanto custa o erro no contrato: o que a lei diz quando algo dá errado
Você pode economizar na análise e só descobrir o problema anos depois. O custo de um contrato mal amarrado aparece depois, e a lei já diz o que acontece em cada caso. Três situações comuns na compra de imóvel:
| O que dá errado | O que a lei diz | Quando se descobre |
|---|---|---|
| A escritura é assinada e nunca vai a registro | Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono (CC, art. 1.245, §1º) | Na próxima certidão da matrícula, ou ao tentar vender ou financiar o imóvel |
| O pai vende o imóvel a um dos filhos sem o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge | A venda é anulável (CC, art. 496) | Quando outro descendente questiona a venda |
| O imóvel alugado é vendido sem dar ao inquilino a preferência | O inquilino preterido pode reclamar perdas e danos do vendedor ou, depositando o preço e as despesas da transferência, haver para si o imóvel, se pedir em seis meses do registro e se o contrato de locação estiver averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da venda (Lei 8.245/1991, art. 33) | Depois do registro, quando o inquilino toma conhecimento da venda |
A preferência do inquilino vem do art. 27 da Lei 8.245/1991: ele pode comprar em igualdade de condições com terceiros, e o vendedor precisa comunicar o negócio com todas as condições, em especial preço, forma de pagamento e ônus reais.
Nessas três situações, o problema recai sobre o próprio imóvel, não sobre uma multa: você pode ficar sem registro em seu nome, ver a sua compra contestada por um herdeiro ou ter o inquilino reclamando o bem que você pagou.
Onde as pessoas erram aqui. É comum achar que a venda anulável é nula e não produz efeito nenhum. Ela vale até ser desconstituída, e é justamente por isso que o problema costuma aparecer anos depois, quando o imóvel já mudou de mãos.
Situações em que o contrato de compra e venda pede análise antes da assinatura
O contrato deixa de ser simples quando a matrícula, o vendedor ou a forma de pagamento trazem algo que um modelo pronto não resolve. Se a sua compra se encaixa em alguma das situações abaixo, vale pedir a análise antes de assinar:
- Venda de pais para filho. O art. 496 do Código Civil torna anulável a venda de ascendente a descendente sem o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor.
- Imóvel alugado. O art. 27 da Lei 8.245/1991 dá ao inquilino preferência para comprar, e o art. 33 diz o que acontece quando ela é desrespeitada.
- Vendedor que é espólio. Imóvel de herança com inventário em aberto tem caminho próprio para a venda, e o inventário por escritura exige advogado (CPC, art. 610, §2º).
- Penhora ou ônus na matrícula. O que está averbado ou registrado acompanha o imóvel, e o contrato precisa tratar disso antes do pagamento.
- Preço pago em etapas. O compromisso precisa prever o que acontece se o pagamento atrasa e quando sai a escritura definitiva.
- Compra por meio de empresa. O contrato social da empresa só vai a registro com visto de advogado (Lei 8.906/1994, art. 1º, §2º).
Se você quer ver o que o advogado faz em cada uma dessas etapas, o trabalho está descrito na página sobre assessoria jurídica na compra e venda de imóvel em São Paulo.
Advogado no contrato de compra e venda: valor ajustado, escopo escrito e custos à parte
Se você chegou até aqui comparando propostas, a resposta curta é esta: o valor do advogado no contrato de compra e venda de imóvel não sai de uma lista de preços: ele acompanha a complexidade do negócio, o trabalho exigido e o valor envolvido, como manda o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB. O que protege você é o contrato escrito, com objeto, valor, forma de pagamento e extensão do trabalho.
ITBI, escritura, registro e certidões ficam fora dessa conta e entram no orçamento da compra como custos próprios. Se o seu negócio tem alguma das situações acima, vale ter essas perguntas respondidas antes do sinal.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise jurídica.
