Ponto-chave
A segunda via da escritura de imóvel é uma certidão pedida ao tabelionato que guarda o livro em que o ato foi feito. Na Capital de São Paulo, a tabela de 2026 fixa R$ 93,53 por certidão, com entrega em até 5 dias úteis. Se a escritura foi registrada, perder o papel não tira a sua propriedade, porque quem mostra o dono é a matrícula do imóvel.
Se você perdeu o papel que recebeu no cartório, a segunda via da escritura de imóvel sai em até 5 dias úteis nos tabelionatos de São Paulo. O nome oficial do documento é certidão: ela vem do livro em que o tabelião guarda o original e tem a mesma força da via perdida (art. 217 do Código Civil). Antes de pedir, descubra se a escritura foi registrada, porque isso define o tamanho do problema.
Perdi a escritura da minha casa: o que muda na prática?
Se você perdeu a escritura e ela foi registrada, a sua propriedade continua igual. Entre vivos, o imóvel se transfere pelo registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil), e esse registro aparece na matrícula, a ficha oficial do imóvel.
O original da escritura segue no tabelionato, que tem o dever de conservá-lo e de expedir cópias fiéis (art. 6º, II, da Lei 8.935/1994).
O que está em jogo é saber em qual destes três casos você está, porque a providência muda em cada um:
| Seu caso | Quem consta como dono | O que pedir | Onde pedir |
|---|---|---|---|
| Escritura registrada | Você, na matrícula | Certidão da matrícula; certidão da escritura só se alguém exigir | Registro de Imóveis da região; tabelionato para a escritura |
| Escritura feita, sem registro | O vendedor, até o registro (art. 1.245, § 1º, do Código Civil) | Certidão da escritura, para levar a registro | Tabelionato que guarda o livro; depois, Registro de Imóveis |
| Só contrato particular | O vendedor | Não há segunda via de escritura que nunca foi feita | Caminho de regularização do imóvel |
Com a escritura registrada, a lei dispensa você de apresentar o papel de novo em um ato futuro. Quando o título físico já foi registrado, basta a referência a ele ou uma certidão (art. 221, § 4º, da Lei 6.015/1973).
Sem escritura nenhuma, o assunto é outro: veja como regularizar uma casa sem escritura ou o que fazer quando o contrato original do imóvel se perdeu.
Onde as pessoas erram aqui: é comum tratar a escritura como prova final de propriedade e nunca consultar a matrícula. Sem o registro, o vendedor continua sendo tido como dono, e você pode descobrir isso só na hora de vender.
Segunda via, traslado ou certidão de matrícula: qual documento você precisa?
Se você pedir uma segunda via, o tabelionato vai emitir uma certidão da escritura, porque o traslado é a primeira cópia integral, entregue às partes quando o ato é feito. A certidão pode ser extraída quantas vezes for pedida, segundo o Colégio Notarial de São Paulo. Já a matrícula é outro documento, de outro cartório.
| Documento | O que mostra | Quem emite | Prazo máximo |
|---|---|---|---|
| Traslado | Primeira cópia integral da escritura | Tabelionato de notas | 5 dias úteis da lavratura, em São Paulo |
| Certidão da escritura | Cópia do livro de notas, integral ou em resumo | Tabelionato de notas | 5 dias úteis do pedido, em São Paulo |
| Certidão de inteiro teor da matrícula | Todo o histórico do imóvel | Registro de Imóveis | 4 horas, em meio eletrônico, no horário de expediente e com o número da matrícula |
Os prazos dos tabelionatos estão no item 149 do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria de São Paulo. O da matrícula está no art. 19, § 10, I, da Lei 6.015/1973, e conta do pagamento.
Peça a certidão da escritura em inteiro teor, isto é, com o texto completo: as Normas também preveem certidão em resumo ou em relatório (item 147.1), que não reproduzem todo o ato.
A certidão tem a mesma força probante do traslado (art. 217 do Código Civil) e entra no Registro de Imóveis como título, pelo item 151 das mesmas Normas. Você não perde nada por não ter a primeira via.
Onde as pessoas erram aqui: muita gente paga a certidão da escritura quando precisa provar quem é o dono hoje. A escritura retrata um negócio em certa data; a situação atual do seu imóvel está na matrícula (art. 19, § 9º, da Lei 6.015/1973).
Como tirar segunda via de escritura de imóvel, passo a passo
Se você já sabe que precisa da certidão, o caminho é localizar o tabelionato, pedir com os dados do ato e conferir o documento ao receber:
- Localize o tabelionato pela matrícula: o registro da compra indica a forma do título e a procedência dele (art. 176, § 1º, III, da Lei 6.015/1973).
- Se a matrícula não ajudar, use a Busca CEP, índice nacional de escrituras e procurações do Colégio Notarial do Brasil, que exige CPF, nome completo e certificado digital, com cobrança por consulta.
- Reúna os dados do ato: nomes e CPF das partes, data aproximada e, se você tiver, número do livro e das folhas.
- Peça a certidão de inteiro teor diretamente ao tabelionato que guarda o livro, no balcão ou pelo canal de atendimento dele.
- Confira nomes, CPF e descrição do imóvel, e guarde também uma cópia digitalizada.
Se a Busca CEP voltar vazia, repita a consulta com a grafia usada na época: o sistema pesquisa os dados exatamente como informados. Tabelionatos da Capital, como o 26º, atendem qualquer interessado que tenha os dados do ato e informe a finalidade do pedido.
Os itens 147 a 152 das Normas paulistas tratam da forma e do prazo da certidão e não a condicionam a IPTU em dia nem a certidão negativa de débitos.
Se você vai levar a escritura a registro, a exigência é outra: o traslado de escritura de imóvel vem com a guia do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pelo item 151.1.
Onde as pessoas erram aqui: é comum ir ao Registro de Imóveis pedir a escritura. Lá fica a matrícula; o livro com a escritura é do tabelionato de notas, e a viagem errada atrasa o seu pedido.
Quanto custa a segunda via da escritura em São Paulo?
Se o seu ato está em tabelionato da Capital, a segunda via da escritura custa R$ 93,53 em 2026. É o total do item 5 da tabela do Colégio Notarial de São Paulo, com as parcelas legais e o Imposto Sobre Serviços (ISS) da Capital já somados.
O valor é único: não sobe com o preço do seu imóvel, ao contrário da escritura nova, cobrada por faixa de valor.
O que pode entrar na sua conta além da certidão:
- A consulta da Busca CEP, cobrada por CPF ou nome pesquisado, se você não souber o tabelionato.
- A certidão da matrícula, que segue a tabela do Registro de Imóveis.
- O envio ou o serviço de quem fizer o pedido por você.
Em outros municípios paulistas, o total pode variar conforme o ISS local. Em outro estado, vale a tabela daquele estado.
Onde as pessoas erram aqui: é comum aceitar um orçamento sem comparar com a tabela oficial. O emolumento, a taxa oficial do cartório, é de R$ 93,53 na Capital, e o que você pagar além disso remunera serviço de terceiro.
Segunda via de escritura de imóvel pela internet: o que dá para fazer?
Se você não pode ir ao tabelionato, pode receber a certidão em versão digital, em arquivo PDF assinado pelo tabelião com certificado do padrão oficial brasileiro (item 197 das Normas paulistas). O arquivo pode ser baixado em ambiente seguro do Colégio Notarial (item 200) e seguir ao Registro de Imóveis (item 201).
O pedido, porém, vai direto ao tabelionato. O módulo de certidões do e-Notariado, plataforma nacional dos cartórios de notas, é de uso exclusivo dos notários, segundo o Colégio Notarial do Brasil. A Busca CEP também permite solicitar a certidão aos cartórios encontrados, que retornam com o valor ou pedem mais dados.
O item 203 das Normas veda o envio da certidão digital por e-mail, por despachantes, por prestadores de serviços eletrônicos ou por comerciantes de certidões. Para a matrícula, você pode pedir a qualquer Registro de Imóveis certidão eletrônica de ato registrado em outro (art. 19, § 6º, da Lei 6.015/1973).
Onde as pessoas erram aqui: muita gente procura a plataforma e-Notariado para fazer o pedido e desiste. O cidadão pede ao tabelionato; a plataforma é a ferramenta que o tabelião usa para emitir o seu documento.
O que fazer quando o caminho normal não funciona
Se você não encontra o cartório ou o documento certo, a solução depende do motivo. Veja quatro bloqueios e o que muda em cada um:
- Se o tabelionato mudou de titular, o livro continua com a serventia: livros e papéis ficam sob a guarda do titular do serviço (art. 46 da Lei 8.935/1994).
- Se o imóvel é antigo, o registro pode estar em transcrição, o formato anterior à matrícula, e essa certidão sai em até 5 dias (art. 19, § 10, III, da Lei 6.015/1973).
- Se você herdou em inventário judicial, o título é o formal de partilha, documento extraído do processo (art. 221, IV, da Lei 6.015/1973), e não há escritura a pedir no tabelionato.
- Se a escritura ficou incompleta, sem todas as assinaturas, as Normas vedam a certidão, salvo ordem judicial (item 150).
Se o inventário foi feito por escritura, a regra é a mesma da compra: certidão no tabelionato. Quando o imóvel ainda nem passou aos herdeiros, o ponto de partida é o inventário de imóvel sem escritura.
Onde as pessoas erram aqui: é comum desistir ao saber que o cartório mudou de nome ou de endereço. O acervo não some com a troca: procure quem responde hoje pela serventia antes de concluir que o seu documento se perdeu.
Quando a segunda via não basta e o caso pede análise jurídica
Se a certidão não resolve o seu problema, o documento que falta costuma ser só o sintoma. Estas situações pedem leitura da matrícula e da cadeia de títulos:
- A escritura nunca foi registrada e o vendedor morreu ou não é mais localizado.
- A matrícula traz nome, área ou estado civil diferente do que consta na escritura.
- O tabelionato informa que não localizou o ato no livro indicado.
- Herdeiros discordam sobre quem deve regularizar o imóvel.
- Você só tem contrato particular e precisa vender o imóvel sem escritura.
Nesses casos, a análise de escritura e registro em São Paulo parte dos documentos que você já tem para indicar o que falta no cartório. Quando o texto da própria escritura levanta dúvida, entra a revisão de escritura pública.
Segunda via da escritura de imóvel: o que conferir primeiro
Se você vai começar hoje, a ordem que evita pagamento em duplicidade é esta:
- Puxe a matrícula e veja se a sua compra está registrada.
- Se estiver, avalie se alguém realmente exige a escritura.
- Se não estiver, peça a certidão da escritura e leve o título a registro.
- Se nunca houve escritura, procure o caminho de regularização, porque não existe segunda via a pedir.
Cada imóvel tem o próprio histórico na matrícula, e é ela que define se o seu caso termina na certidão ou exige outra providência.
