O registro é feito no cartório responsável pelo lugar onde o imóvel fica (art. 169 da Lei 6.015/1973), não no do domicílio de quem compra nem no do tabelionato que lavrou a escritura.
Qual cartório atende o seu imóvel
A cidade de São Paulo tem 18 Registros de Imóveis, e cada um atende dois ou mais subdistritos. A divisão é histórica, não geográfica: o 8º atende subdistritos da zona norte e também o Jabaquara, na zona sul.
| Registro de Imóveis | Subdistritos |
|---|---|
| 1º | Vila Mariana · Liberdade |
| 2º | Santa Cecília · Perdizes |
| 3º | Brás · Santana · Vila Nova Cachoeirinha |
| 4º | Sé · Bela Vista · Jardim Paulista |
| 5º | Santa Ifigênia · Consolação · Pari |
| 6º | Cambuci · Ipiranga · Vila Prudente |
| 7º | Belenzinho · Mooca · Alto da Mooca · Guaianazes |
| 8º | Limão · Bom Retiro · Nossa Senhora do Ó · Casa Verde · Jabaquara |
| 9º | Tatuapé · Vila Formosa · Itaquera |
| 10º | Lapa · Vila Madalena · Pinheiros |
| 11º | Santo Amaro · Capela do Socorro · Parelheiros |
| 12º | Penha · Ermelino Matarazzo · São Miguel Paulista |
| 13º | Jardim América · Cerqueira César |
| 14º | Saúde · Indianópolis |
| 15º | Tucuruvi · Ibirapuera · Barra Funda |
| 16º | Pirituba · Aclimação · Vila Matilde · Jaguara |
| 17º | Vila Maria · Cangaíba · Vila Guilherme |
| 18º | Butantã · Brasilândia · Jaraguá · Perus |
Bairro e subdistrito não têm os mesmos limites, e nenhuma tabela oficial liga um ao outro. Confirme o cartório pelo endereço ou pelo CEP, no localizador do próprio cartório ou no portal da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP). Na zona oeste, a divisão por subdistrito está na página de advogado imobiliário na zona oeste.
Matrícula, registro e averbação
Cada imóvel tem matrícula própria, aberta no primeiro ato de registro ou de averbação (art. 176, § 1º, I, da Lei 6.015/1973). É nela que ficam, em ordem, todos os atos sobre o imóvel, e por isso a matrícula atualizada é o primeiro documento de qualquer compra.
| Ato | Para que serve | Exemplos | Regra |
|---|---|---|---|
| Registro | Constitui, transfere ou extingue direito real sobre o imóvel | Compra e venda, permuta, hipoteca, alienação fiduciária | Lei 6.015/1973, art. 167, I |
| Averbação | Anota na matrícula um fato que altera o imóvel ou as pessoas ligadas a ele | Construção ou demolição, casamento ou divórcio do proprietário, cancelamento de ônus | Lei 6.015/1973, art. 167, II |
O cartório só registra o título se quem transmite já constar como dono na matrícula. Se o título anterior não foi registrado, ele precisa entrar primeiro, para manter a continuidade do registro (arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973). É por isso que uma escritura antiga esquecida na gaveta trava a venda seguinte.
A ordem de chegada decide
Todo título entregue no cartório recebe no protocolo um número de ordem, pela sequência rigorosa de apresentação (art. 182 da Lei 6.015/1973). Esse número determina a prioridade do título e a preferência dos direitos reais (art. 186 da Lei 6.015/1973), e o registro vale desde a prenotação (art. 1.246 do Código Civil).
Se o cartório fizer exigências e quem apresentou não as cumprir, os efeitos da prenotação cessam em 20 dias do lançamento no protocolo (art. 205 da Lei 6.015/1973). Com isso, a prioridade se perde, e um título apresentado depois pode passar à frente.
Prazos do cartório
| O que se pede | Prazo máximo | Regra |
|---|---|---|
| Certidão de inteiro teor da matrícula, eletrônica, com o número da matrícula | 4 horas, se pedida no expediente | Lei 6.015/1973, art. 19, § 10, I |
| Certidão da situação jurídica atualizada do imóvel | 1 dia | Lei 6.015/1973, art. 19, § 10, II |
| Certidão de transcrições e demais casos | 5 dias | Lei 6.015/1973, art. 19, § 10, III |
| Registro do título ou nota devolutiva com as exigências | 10 dias do protocolo | Lei 6.015/1973, art. 188 |
| Escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, sem exigências e com os emolumentos pagos | 5 dias | Lei 6.015/1973, art. 188, § 1º, I |
Os prazos das certidões contam do pagamento dos emolumentos. Qualquer pessoa pode pedir certidão sem dizer o motivo (art. 17 da Lei 6.015/1973), e a certidão de inteiro teor da matrícula basta para comprovar a propriedade, os ônus e as restrições do imóvel (art. 19, § 11, da Lei 6.015/1973). Esses prazos são os do cartório, não os da compra inteira.
Quanto custa registrar
Os emolumentos do registro seguem tabela estadual por faixa de valor. Em 2026, o registro de imóvel declarado entre R$ 384.200,01 e R$ 768.400,00 custa R$ 3.324,04, na tabela da ARISP com o imposto municipal sobre serviços (ISS) de 2%. Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com quem compra (art. 490 do Código Civil).
A conta com escritura, imposto de transmissão (ITBI) e registro juntos, para o valor do seu imóvel, está na calculadora de custo do imóvel.
Quando o registro não sai
Matrícula com descrição errada, título anterior sem registro, nome diferente do documento ou imposto sem comprovação geram nota devolutiva. Se o registro não exprimir a verdade, o interessado pode pedir que se retifique ou anule (art. 1.247 do Código Civil).
O que fazer com a nota devolutiva, a dúvida e a retificação está na página de advogado para registro de imóvel, e as exigências mais comuns, no artigo sobre exigências do cartório para registrar a escritura. O imóvel que nunca teve escritura nem registro passa pela regularização de imóvel.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada, o título que vai a registro (escritura, formal de partilha ou contrato) e, se houver, a nota devolutiva do cartório.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Quem ainda vai comprar tem a conferência da matrícula e do vendedor na página de due diligence imobiliária, e os demais canais estão na de contato.
