Na prática, são duas transmissões num contrato só: cada um vende o seu imóvel e compra o do outro. Tudo o que se confere numa compra se confere aqui duas vezes, uma para cada imóvel.
Permuta × compra e venda
| Ponto | Compra e venda | Permuta | Regra |
|---|---|---|---|
| O que cada um entrega | Um entrega o imóvel, o outro paga o preço | Cada um entrega um imóvel; a diferença de valor, se houver, vai em dinheiro (torna) | Código Civil, arts. 481 e 533 |
| Despesas com o instrumento | Escritura e registro com quem compra, salvo cláusula | Metade para cada um, salvo cláusula | Código Civil, arts. 490 e 533, I |
| Troca entre pais e filhos | Venda anulável sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge | Só a troca de valores desiguais é anulável sem esse consentimento | Código Civil, arts. 496 e 533, II |
| Registro | Um título, uma matrícula | Um título, duas matrículas; se os dois imóveis forem do mesmo cartório, um número de protocolo só | Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 30, e 187 |
Troca com diferença de valor: a torna
Quando os imóveis valem diferente, quem recebe o mais caro completa a diferença em dinheiro. Essa parcela se chama torna e precisa constar da escritura com valor, forma e prazo de pagamento, como o preço numa compra.
Se a torna for parcelada, o contrato precisa dizer o que acontece se ela não for paga: multa, prazo para quitar e se a falta desfaz a troca. Sem isso, quem entregou o imóvel mais caro e não recebeu a diferença fica só com a cobrança.
Imposto de transmissão e imposto de renda
Na cidade de São Paulo, o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) da permuta é de 3%. Quem paga é quem adquire (art. 6º, I, da Lei Municipal 11.154/1991), e na permuta os dois adquirem: cada um recolhe o imposto sobre o imóvel que recebe. Por escritura pública, o pagamento vem antes do ato (art. 12 da Lei Municipal 11.154/1991).
No imposto de renda, a permuta só de imóveis, por escritura pública e sem torna, fica fora da apuração do ganho de capital, salvo imóvel rural com benfeitorias (art. 132, II, do Decreto 9.580/2018). Com torna, o ganho se apura só sobre ela (art. 132, § 2º, do Decreto 9.580/2018). As demais regras do ganho na venda estão no artigo sobre ganho de capital na venda de imóvel.
Permuta de terreno por apartamento
O dono do terreno entrega a área à construtora ou à incorporadora e recebe, em troca, unidades do prédio que vai ser erguido. Todos os documentos do ajuste precisam discriminar a parcela paga em dinheiro, se houver, e a área em metros quadrados das unidades que pagam o terreno (art. 39 da Lei 4.591/1964).
A incorporadora só pode vender as futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação, e a promessa de permuta do terreno, irrevogável e com a cláusula que entrega a posse do terreno à incorporadora (imissão na posse), serve de título para esse registro (art. 32, a, da Lei 4.591/1964). Para o imposto de renda, a venda quitada do terreno paga com unidades a construir, entregues por escritura de dação em pagamento (o pagamento feito com outra coisa no lugar do dinheiro), se equipara à permuta (art. 132, § 1º, do Decreto 9.580/2018).
O risco de quem entrega o terreno é o da obra: atraso, prédio menor que o projeto, unidade diferente da prometida. Por isso o contrato descreve as unidades, o prazo de entrega e o que acontece se a obra parar. O que se confere na compra de imóvel que ainda não existe está na página de imóvel na planta.
O que conferir antes de assinar
As duas matrículas atualizadas, com as dívidas e garantias que pesam sobre cada imóvel (hipoteca, penhora, alienação fiduciária), e as certidões de quem transmite cada um. Imóvel financiado com alienação fiduciária só passa a outro com a anuência expressa do banco (art. 29 da Lei 9.514/1997), ou depois de quitado, e penhora na matrícula pede a conferência do processo antes da troca.
A lista completa do que se confere antes de uma compra está na página de due diligence imobiliária, e a leitura cláusula por cláusula, na de análise de contrato de compra e venda. Depois da escritura, cada imóvel passa ao novo dono só com o registro; como funciona o registro na capital está na página de registro de imóveis em São Paulo.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande as matrículas atualizadas dos dois imóveis, a proposta ou a minuta da permuta e, se houver torna, como ela vai ser paga; na permuta de terreno, também o projeto ou a proposta da incorporadora.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. O roteiro de uma compra e venda comum está na página de compra e venda de imóvel, e os demais canais, na de contato.
